商品房买卖担保借贷合同的性质是什么及效力如何认定
来源：听讼网整理 2018-11-05 05:46
现在，在民间假贷胶葛中，以房子生意合同担保告贷的景象越来越遍及，即本文中再审的调停五案相同，两边当事人依据同一笔金钱先后签定商品房生意合同和告贷协议，并约好如告贷到期，偿还告贷，则商品房生意合同不再实行;如告贷到期，不能偿还告贷，则实行商品房生意合同，债款人可以依照合同约好直接获得房子的一切权。关于此类民事争议，其法令联系的性质是什么，效能该怎么确认，一直是司法实践中的一个难题。
本文将以一则事例切入，从学界干流观念和司法实践的不同视点深化整理此问题，得出较契合其时立法与实践的定论：1.调查各方面依据供认当事人的实在意思表明，然后可以判别出法令联系;2.此类担保行为的担保物应当归于房子而非合同债款;3.关于其效能，违反物权法及担保法制止流质契约的规则而应归为无效。
【裁判要旨】
关于以商品房生意担保假贷合同的案子性质及效能的确认，司法实践中应当选用审慎的情绪。从法令联系的视点，应结合各方面依据，查明当事人的实在意思表明;关于此类担保行为的担保物，从学理及常理的视点剖析，应当是房子而非合同债款;关于其效能，由于这一担保方法违反物权法及担保法制止流质契约的规则而应归为无效。
【底子案情】
嘉善幸之苑房产有限公司(以下简称嘉善公司)系上海幸之苑房产有限公司(以下简称上海公司)全额出资的法人独资公司,为上海公司的子公司。两公司均为独立核算的法人，但法定代表人为同一人。2008年12月9日，俞伯良、李银峰与嘉善公司签定商品房生意合同，约好俞伯良、李银峰共购买嘉善公司开发的10套商铺与10套住所，并在随后处理了生意合同的存案挂号手续。2008年12月10日，上海公司因急需资金周转，与俞伯良、李银峰签定告贷协议，别离向俞伯良告贷120万元、李银峰告贷180万元。告贷协议约好：俞伯良、李银峰通过银行转账方法借给上海公司250万元，50万元系现金出借;借期为2个月。为保证上海公司还款，告贷期间，上海公司附和俞伯良、李银峰别离同嘉善公司签定商品房预售合同，以1759元每平方米的价格别离向俞伯良、李银峰出售嘉善公司开发的10套商铺与10套住所;如上海公司未及时还款，则到时上海公司应合作处理房子交代手续，触及的过户费用由上海公司承当;如上海公司及时还款，则处理预售合同免除手续，由此发作的费用由上海公司承当;除上述告贷转化为预售合同款外，俞伯良、李银峰无职责付出预售合同项下的任何购房款及其他费用。同日，俞伯良、李银峰依约付出了金钱,上海公司出具了收条。至申述，嘉善公司并未开具一致的不动产生意发票给俞伯良与李银峰，俞伯良、李银峰也未付出除假贷协议以外的任何金钱。
告贷到期后，上海公司无力偿还债款。2009年2月，两公司的法定代表人陆某向李银峰及俞伯良出具承诺书一份，认可欠款300万元，经洽谈延期一个月,延期利息为30万元。如到期不能付清，李银峰、俞伯良可以对原典当的嘉善公司的房产自行处理。承诺书加盖了嘉善公司的印章。
2013年8月，俞伯良、李银峰向嘉善县人民法院提申述讼，要求判令嘉善公司当即交给房产及付出逾期交房违约金，案子共有5件。
【审判进程】
浙江省嘉善县人民法院通过审理，掌管两边调停，达到如下调停协议：1.李银峰、俞伯良与上海公司告贷协议，由嘉善公司在2014年4月1日代上海公司偿还李银峰告贷本息合计600万元(5件案子总金额)。如嘉善公司如期偿还，则免除涉案的商品房生意合同及存案挂号手续;2.如嘉善公司逾期给付，则持续实行两边的商品房生意合同，涉案房子归李银峰、俞伯良一切，且上述金钱作为李银峰、俞伯良的敷衍房款;3.如两边实行结束，则嘉善公司与俞伯良、李银峰之间的告贷协议与商品房生意合同视为悉数实行结束，各方之间无其他争议。
案外人某建工公司、方某、戚某等不服上述民事调停，于2014年8月向嘉善县人民法院恳求再审，一审法院驳回了上述案外人的再审恳求。
上述案外人不服该裁决，向检察机关恳求监督，检察机关经审查后向嘉兴市中级人民法院提出抗诉。
嘉兴市中级人民法院指令嘉善县人民法院对该案进行再审。嘉善县人民法院通过再审以为，本案所触及的法令联系名为商品房生意合同联系，实为民间假贷联系;所触及的商品房生意合同因违反制止流质契约的规则而无效以及危害结案外人及社会公共利益，在当事人俞伯良、李银峰经法官释明后仍回绝改变诉讼恳求后依法撤销了五案的民事调停书，驳回了俞伯良、李银峰的诉讼恳求。
俞伯良、李银峰不服该再审断定，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴市中级人民法院通过审理，断定驳回了两人的上诉，保持嘉善县人民法院的再审断定。
【法官剖析】
理论界关于事例触及的法令联系性质存在争议。中国人民大学的杨立新教授撰文以为，此种以商品房生意合同为假贷合同进行担保的新式担保方法，是一种正在构成的习气法上的非典型担保物权，杨立新教授将其称为“后让与担保”，并以为应当供认其效能。而南京财经大学的董学立教授则以为,杨立新教授所提出的“后让与担保”是典当权的一个变形,并无独立的特性和价值，物权法担保权编关于未来物上的典当权规则现已涵盖了这一担保物权方法，故其并无立异的内容，因而，建议不该该建立此种准则。
司法实践中亦存在两种天壤之别的知道。榜首种观念以为，在合同、协议均依法建立并现已收效的情况下，应当确认当事人之间一起建立商品房生意和民间假贷两个民事法令联系，该行为并不违反法令、行政法规的强制性规则。告贷到期后，告贷人不能如期偿还告贷，对方当事人要求并实行商品房生意合同获得一切权，不违反担保法第四十条及物权法榜首百八十六条制止流押的规则，因而，以为此类担保行为应属合法有用。此种观念，揭露的断定中选用的比较少。
第二种观念以为，在当事人一方建议系房子生意联系，另一方建议系假贷联系，且两边依据均有缺点的情况下，应结合两边当事人提交的依据，探求合同签定时两边当事人的实在意思表明，判别法令联系的性质。在假贷联系建立的前提下，签定商品房生意合同并处理存案挂号的行为，足以构成一种非典型的担保，债款人依照合同约好恳求直接获得房子一切权的建议，违反了制止流质的规则，应该归于无效。比较于实务中的榜首种做法而言，此种观念在揭露的断定中选用的较多。假如对本质为同一类型案子，法院的裁断定论截然相反的话，将不利于标准及指引社会经济行为，也不利于建立司法威望与维护司法公信力，因而，关于此类案子，确有进行研究的必要。且不管以商品房生意合同为假贷合同进行担保的新式担保方法终究归于让与担保仍是后让与担保，就现在的法令规则而言，笔者附和实务中的第二种观念，即应当确认在假贷联系建立的前提下，签定商品房生意合同并处理存案挂号的行为，系一种非典型的担保行为，但由于其违反物权法定准则及制止流质契约的规则，应确以为无效。
一、关于法令联系的确认
实务中，运用房子生意合同来为假贷联系供给担保首要有两种方法：一种是两边只是签定一份房发作意合同，合同中清晰以房子生意来担保假贷合同的实行;另一种是签定两份协议，一份是假贷协议，另一份是房发作意合同。抗诉的上述案中是选用第二种方法。当然，不管是哪种方法，问题的本质都相同，即两边之间实在的法令联系是什么。笔者以为，判别某个行为的法令联系的性质，不该受制于当事人之间签定合同的外观与称号，而应当依据当事人的实在意思表明和合同的本质内容来断定。本案中，俞伯良、李银峰与嘉善公司之间签定房子生意合同在2008年12月份，而两人恳求实行合同到2013年8月，不契合一般的房子生意习气。别的，从涉案的房子价格来看，所涉的不管商铺、住所，不管楼层，价格一概定位1759元每平方米，且从未开具出售不动产一致发票，显着违反一般的房产生意规则。何况，两边在房子生意合同中约好2009年5月处理交给手续，但从法院庭审查明的现实来看，涉案的工程至诉讼时都未处理竣工检验手续，且涉案的土地运用权也因另案被其他债款人查封，底子不具有实行条件，故两边并无实在房子生意意思表明，而是运用房子生意合同作为假贷合同的担保。因而，两边之间实在的法令联系应该确以为假贷联系，而非商品房生意联系。
二、关于行为性质的确认
如上所言，本案法令联系本质是用商品房生意合同来为假贷合同供给担保，应该说，这一担保方法不归于物权法所规则的几类法定担保方法。那么，对假贷合同发作担保效果的是商品房生意的标的物房子，仍是该合同所对应的债款成为确认这一行为性质的要害。榜首种观念之所以确认商品房生意合同不是流质契约，潜藏的法理实际上是担保的标的物实为合同债款，债款到期并不直接导致物权变化，而是获得对债款人的合同债款。可是从本质上讲，对假贷合同发作担保效果的并非该合同的债款，而是上述房子生意合同的标的物。有关这一点，杨立新教授以为，此种担保链条为“行使合同债款——交给生意标的物即房子——房子价值赔偿债款——消除假贷债款”，发作担保效果的并非生意合同的债款，而是生意合同的标的物房子。生意合同作为假贷合同担保时，是物的担保，归于非典型担保物权，杨立新教授将其称为“后让与担保”。最高人民法院的梁曙明与刘牧晗则以为，两边当事人签定商品房生意合同，处理存案挂号的行为，是以一切权搬运为手法完成债款担保之意图，契合让与担保这一权力搬运型担保的要件，归于让与担保。
笔者以为，首要，假如选用债款作为担保，如杨立新教授所言，则应建立权力质权，是债款人将自己或第三人的债款质押给权力人，用质押债款担保债款实行。而用商品房生意合同担保并不是以债款建立质权，因而并没有对两边的合同债款进行质押，并且这个债款是债款人别的一个债款，不存在用自己债款进行质押的问题。其次，债款人之所以挑选签定商品房生意合同或许房发作意合同，首要仍是依据房子作为不动产自身抗风险性强的特性，看中的是债款人的不动产，之所以如此建立而不是去处理典当挂号手续，首要仍是为了节省相应的生意费用，如典当挂号的费用及随后的拍卖、变卖费用等。因而，将此种非典型的担保理解为债款担保，不契合当事人的实在意思表明，与常理也不符。综上，从学理上剖析，此类行为本质上便是一种类似于让与担保的一种非典型的担保行为。
三、关于行为的效能确认
用商品房生意合同来为假贷供给担保，如上所言，并非归于物权法规则的几种法定的担保物权类型，归于非典型的担保方法。关于非典型的担保，物权法与担保法并未清晰规则，从民法、合同法原理的视点，假如没有违反法令、行政法规的强制性规则，供认非典型担保的合同效能，契合合同法关于合同效能的确认，也契合私法自治的准则。可是供认其合同效能，并不代表其具有物权担保的效能，依据物权法定的准则，此种担保不能发作物权，不具有对立第三人的效能。然如上所言，运用商品房生意合同为假贷合同担保，所担保的标的物是不动产，因而，其效能判别不能运用上述合同法原理。详细到本案中，虽然涉案的商品房生意合同进行了存案挂号，可是其并不具有物权的对世效能，我国物权法并未清晰让与担保或许后让与担保的效能，因而这一担保行为违反了物权法定的准则。
别的，由于在上述一案中，两边约好如债款人不如期偿还告贷，则商品房的一切权直接搬运给假贷人，此约好违反了物权法与担保法所规则的制止流质契约规则，因而，从效能上剖析，这一行为约好应属无效。法令之所以要作出如此挑选，笔者以为，首要是这一行为存在以下几个方面的问题：
首要，不利于维护债款人。此类行为由于完成上的直接性简单引发暴利行为，使其沦为变相的流质契约，对债款人不公。由于债款人不能清偿债款时，担保物的一切权便不能换回，因而，某些当事人很简单运用该方法作为变相的高利贷获取暴利。如上述一案中,俞伯良、李银峰与上海公司的债款只要300万(本质可能是提早扣除利息，即为250万)，在签定调停协议时，两边之间的债款变成了600万，此利息显着远高于银行同期告贷利率的4倍。别的，如上所言，涉案的房子，不管商铺仍是住所，不管楼层，一致约好为显着低于市场价的一个价格，对债款人的权益而言，显着是极大地危害。
其次，不利于维护第三人。此种担保方法减缩债款人的职责产业，关于债款人的一般债款人是个危害。由于两边约好为直接一切权改变，当债款人还有其他债款人的情况下，此种行为会危害其他债款人的合法权益，并且简单让债款人与债款人通谋，虚伪搬运一切权。如上述一案中，在签定调停协议时，上海公司与嘉善公司结欠案外人多人的债款，总数达500多万，而假如依照调停协议的约好，则俞伯良、李银峰直接获得上述房产的一切权。关于作为一般债款人的案外人某建工公司、方某等而言，这一行为危害了他们的合法权益。
最终，简单呈现危害国家利益的景象。如上述一案中，俞伯良、李银峰与嘉善公司在2013年签定的调停协议上约好，如不能如期偿还，则实行两边之前签定的商品房生意合同。按此约好，嘉善公司在无法依照调停协议约好时刻偿还告贷时，则需求实行商品房生意合同。而依照上述合同约好，涉案的房子包含住所与商铺的价格为1756元每平方米，如上所言，此价格不管是在签定生意合同其时，仍是在签定调停协议其时，都是显着低于市场价的，这一方面简单危害嘉善公司其他债款人的合法权益，另一方面关于国家税收来说也是个丢失，由于当事人依照生意合同签定的价格实行合同，交纳相应的生意税和契税就必定低于应缴的税款，故关于国家利益也是个危害。
特别值得注意的是，将于2016年9月1日起实施的最高人民法院《关于审理民间假贷案子适用法令若干问题的规则》第24条第1款清晰规则：“当事人以签定生意合同作为民间假贷合同的担保，告贷到期后告贷人不能还款，出借人恳求实行生意合同的，人民法院应当依照民间假贷法令联系审理，并向当事人释明改变诉讼恳求。当事人回绝改变的，人民法院裁决驳回申述。”本案中，在嘉善县人民法院再审进程中，法院向俞伯良、李银峰便是否改变法令联系进行释明，但俞伯良、李银峰二人回绝改变诉讼恳求，因而法院据此驳回了其诉讼恳求，契合上述司法解释的规则精力。（文中的人名均为化名）
本文将以一则事例切入，从学界干流观念和司法实践的不同视点深化整理此问题，得出较契合其时立法与实践的定论：1.调查各方面依据供认当事人的实在意思表明，然后可以判别出法令联系;2.此类担保行为的担保物应当归于房子而非合同债款;3.关于其效能，违反物权法及担保法制止流质契约的规则而应归为无效。
【裁判要旨】
关于以商品房生意担保假贷合同的案子性质及效能的确认，司法实践中应当选用审慎的情绪。从法令联系的视点，应结合各方面依据，查明当事人的实在意思表明;关于此类担保行为的担保物，从学理及常理的视点剖析，应当是房子而非合同债款;关于其效能，由于这一担保方法违反物权法及担保法制止流质契约的规则而应归为无效。
【底子案情】
嘉善幸之苑房产有限公司(以下简称嘉善公司)系上海幸之苑房产有限公司(以下简称上海公司)全额出资的法人独资公司,为上海公司的子公司。两公司均为独立核算的法人，但法定代表人为同一人。2008年12月9日，俞伯良、李银峰与嘉善公司签定商品房生意合同，约好俞伯良、李银峰共购买嘉善公司开发的10套商铺与10套住所，并在随后处理了生意合同的存案挂号手续。2008年12月10日，上海公司因急需资金周转，与俞伯良、李银峰签定告贷协议，别离向俞伯良告贷120万元、李银峰告贷180万元。告贷协议约好：俞伯良、李银峰通过银行转账方法借给上海公司250万元，50万元系现金出借;借期为2个月。为保证上海公司还款，告贷期间，上海公司附和俞伯良、李银峰别离同嘉善公司签定商品房预售合同，以1759元每平方米的价格别离向俞伯良、李银峰出售嘉善公司开发的10套商铺与10套住所;如上海公司未及时还款，则到时上海公司应合作处理房子交代手续，触及的过户费用由上海公司承当;如上海公司及时还款，则处理预售合同免除手续，由此发作的费用由上海公司承当;除上述告贷转化为预售合同款外，俞伯良、李银峰无职责付出预售合同项下的任何购房款及其他费用。同日，俞伯良、李银峰依约付出了金钱,上海公司出具了收条。至申述，嘉善公司并未开具一致的不动产生意发票给俞伯良与李银峰，俞伯良、李银峰也未付出除假贷协议以外的任何金钱。
告贷到期后，上海公司无力偿还债款。2009年2月，两公司的法定代表人陆某向李银峰及俞伯良出具承诺书一份，认可欠款300万元，经洽谈延期一个月,延期利息为30万元。如到期不能付清，李银峰、俞伯良可以对原典当的嘉善公司的房产自行处理。承诺书加盖了嘉善公司的印章。
2013年8月，俞伯良、李银峰向嘉善县人民法院提申述讼，要求判令嘉善公司当即交给房产及付出逾期交房违约金，案子共有5件。
【审判进程】
浙江省嘉善县人民法院通过审理，掌管两边调停，达到如下调停协议：1.李银峰、俞伯良与上海公司告贷协议，由嘉善公司在2014年4月1日代上海公司偿还李银峰告贷本息合计600万元(5件案子总金额)。如嘉善公司如期偿还，则免除涉案的商品房生意合同及存案挂号手续;2.如嘉善公司逾期给付，则持续实行两边的商品房生意合同，涉案房子归李银峰、俞伯良一切，且上述金钱作为李银峰、俞伯良的敷衍房款;3.如两边实行结束，则嘉善公司与俞伯良、李银峰之间的告贷协议与商品房生意合同视为悉数实行结束，各方之间无其他争议。
案外人某建工公司、方某、戚某等不服上述民事调停，于2014年8月向嘉善县人民法院恳求再审，一审法院驳回了上述案外人的再审恳求。
上述案外人不服该裁决，向检察机关恳求监督，检察机关经审查后向嘉兴市中级人民法院提出抗诉。
嘉兴市中级人民法院指令嘉善县人民法院对该案进行再审。嘉善县人民法院通过再审以为，本案所触及的法令联系名为商品房生意合同联系，实为民间假贷联系;所触及的商品房生意合同因违反制止流质契约的规则而无效以及危害结案外人及社会公共利益，在当事人俞伯良、李银峰经法官释明后仍回绝改变诉讼恳求后依法撤销了五案的民事调停书，驳回了俞伯良、李银峰的诉讼恳求。
俞伯良、李银峰不服该再审断定，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴市中级人民法院通过审理，断定驳回了两人的上诉，保持嘉善县人民法院的再审断定。
【法官剖析】
理论界关于事例触及的法令联系性质存在争议。中国人民大学的杨立新教授撰文以为，此种以商品房生意合同为假贷合同进行担保的新式担保方法，是一种正在构成的习气法上的非典型担保物权，杨立新教授将其称为“后让与担保”，并以为应当供认其效能。而南京财经大学的董学立教授则以为,杨立新教授所提出的“后让与担保”是典当权的一个变形,并无独立的特性和价值，物权法担保权编关于未来物上的典当权规则现已涵盖了这一担保物权方法，故其并无立异的内容，因而，建议不该该建立此种准则。
司法实践中亦存在两种天壤之别的知道。榜首种观念以为，在合同、协议均依法建立并现已收效的情况下，应当确认当事人之间一起建立商品房生意和民间假贷两个民事法令联系，该行为并不违反法令、行政法规的强制性规则。告贷到期后，告贷人不能如期偿还告贷，对方当事人要求并实行商品房生意合同获得一切权，不违反担保法第四十条及物权法榜首百八十六条制止流押的规则，因而，以为此类担保行为应属合法有用。此种观念，揭露的断定中选用的比较少。
第二种观念以为，在当事人一方建议系房子生意联系，另一方建议系假贷联系，且两边依据均有缺点的情况下，应结合两边当事人提交的依据，探求合同签定时两边当事人的实在意思表明，判别法令联系的性质。在假贷联系建立的前提下，签定商品房生意合同并处理存案挂号的行为，足以构成一种非典型的担保，债款人依照合同约好恳求直接获得房子一切权的建议，违反了制止流质的规则，应该归于无效。比较于实务中的榜首种做法而言，此种观念在揭露的断定中选用的较多。假如对本质为同一类型案子，法院的裁断定论截然相反的话，将不利于标准及指引社会经济行为，也不利于建立司法威望与维护司法公信力，因而，关于此类案子，确有进行研究的必要。且不管以商品房生意合同为假贷合同进行担保的新式担保方法终究归于让与担保仍是后让与担保，就现在的法令规则而言，笔者附和实务中的第二种观念，即应当确认在假贷联系建立的前提下，签定商品房生意合同并处理存案挂号的行为，系一种非典型的担保行为，但由于其违反物权法定准则及制止流质契约的规则，应确以为无效。
一、关于法令联系的确认
实务中，运用房子生意合同来为假贷联系供给担保首要有两种方法：一种是两边只是签定一份房发作意合同，合同中清晰以房子生意来担保假贷合同的实行;另一种是签定两份协议，一份是假贷协议，另一份是房发作意合同。抗诉的上述案中是选用第二种方法。当然，不管是哪种方法，问题的本质都相同，即两边之间实在的法令联系是什么。笔者以为，判别某个行为的法令联系的性质，不该受制于当事人之间签定合同的外观与称号，而应当依据当事人的实在意思表明和合同的本质内容来断定。本案中，俞伯良、李银峰与嘉善公司之间签定房子生意合同在2008年12月份，而两人恳求实行合同到2013年8月，不契合一般的房子生意习气。别的，从涉案的房子价格来看，所涉的不管商铺、住所，不管楼层，价格一概定位1759元每平方米，且从未开具出售不动产一致发票，显着违反一般的房产生意规则。何况，两边在房子生意合同中约好2009年5月处理交给手续，但从法院庭审查明的现实来看，涉案的工程至诉讼时都未处理竣工检验手续，且涉案的土地运用权也因另案被其他债款人查封，底子不具有实行条件，故两边并无实在房子生意意思表明，而是运用房子生意合同作为假贷合同的担保。因而，两边之间实在的法令联系应该确以为假贷联系，而非商品房生意联系。
二、关于行为性质的确认
如上所言，本案法令联系本质是用商品房生意合同来为假贷合同供给担保，应该说，这一担保方法不归于物权法所规则的几类法定担保方法。那么，对假贷合同发作担保效果的是商品房生意的标的物房子，仍是该合同所对应的债款成为确认这一行为性质的要害。榜首种观念之所以确认商品房生意合同不是流质契约，潜藏的法理实际上是担保的标的物实为合同债款，债款到期并不直接导致物权变化，而是获得对债款人的合同债款。可是从本质上讲，对假贷合同发作担保效果的并非该合同的债款，而是上述房子生意合同的标的物。有关这一点，杨立新教授以为，此种担保链条为“行使合同债款——交给生意标的物即房子——房子价值赔偿债款——消除假贷债款”，发作担保效果的并非生意合同的债款，而是生意合同的标的物房子。生意合同作为假贷合同担保时，是物的担保，归于非典型担保物权，杨立新教授将其称为“后让与担保”。最高人民法院的梁曙明与刘牧晗则以为，两边当事人签定商品房生意合同，处理存案挂号的行为，是以一切权搬运为手法完成债款担保之意图，契合让与担保这一权力搬运型担保的要件，归于让与担保。
笔者以为，首要，假如选用债款作为担保，如杨立新教授所言，则应建立权力质权，是债款人将自己或第三人的债款质押给权力人，用质押债款担保债款实行。而用商品房生意合同担保并不是以债款建立质权，因而并没有对两边的合同债款进行质押，并且这个债款是债款人别的一个债款，不存在用自己债款进行质押的问题。其次，债款人之所以挑选签定商品房生意合同或许房发作意合同，首要仍是依据房子作为不动产自身抗风险性强的特性，看中的是债款人的不动产，之所以如此建立而不是去处理典当挂号手续，首要仍是为了节省相应的生意费用，如典当挂号的费用及随后的拍卖、变卖费用等。因而，将此种非典型的担保理解为债款担保，不契合当事人的实在意思表明，与常理也不符。综上，从学理上剖析，此类行为本质上便是一种类似于让与担保的一种非典型的担保行为。
三、关于行为的效能确认
用商品房生意合同来为假贷供给担保，如上所言，并非归于物权法规则的几种法定的担保物权类型，归于非典型的担保方法。关于非典型的担保，物权法与担保法并未清晰规则，从民法、合同法原理的视点，假如没有违反法令、行政法规的强制性规则，供认非典型担保的合同效能，契合合同法关于合同效能的确认，也契合私法自治的准则。可是供认其合同效能，并不代表其具有物权担保的效能，依据物权法定的准则，此种担保不能发作物权，不具有对立第三人的效能。然如上所言，运用商品房生意合同为假贷合同担保，所担保的标的物是不动产，因而，其效能判别不能运用上述合同法原理。详细到本案中，虽然涉案的商品房生意合同进行了存案挂号，可是其并不具有物权的对世效能，我国物权法并未清晰让与担保或许后让与担保的效能，因而这一担保行为违反了物权法定的准则。
别的，由于在上述一案中，两边约好如债款人不如期偿还告贷，则商品房的一切权直接搬运给假贷人，此约好违反了物权法与担保法所规则的制止流质契约规则，因而，从效能上剖析，这一行为约好应属无效。法令之所以要作出如此挑选，笔者以为，首要是这一行为存在以下几个方面的问题：
首要，不利于维护债款人。此类行为由于完成上的直接性简单引发暴利行为，使其沦为变相的流质契约，对债款人不公。由于债款人不能清偿债款时，担保物的一切权便不能换回，因而，某些当事人很简单运用该方法作为变相的高利贷获取暴利。如上述一案中,俞伯良、李银峰与上海公司的债款只要300万(本质可能是提早扣除利息，即为250万)，在签定调停协议时，两边之间的债款变成了600万，此利息显着远高于银行同期告贷利率的4倍。别的，如上所言，涉案的房子，不管商铺仍是住所，不管楼层，一致约好为显着低于市场价的一个价格，对债款人的权益而言，显着是极大地危害。
其次，不利于维护第三人。此种担保方法减缩债款人的职责产业，关于债款人的一般债款人是个危害。由于两边约好为直接一切权改变，当债款人还有其他债款人的情况下，此种行为会危害其他债款人的合法权益，并且简单让债款人与债款人通谋，虚伪搬运一切权。如上述一案中，在签定调停协议时，上海公司与嘉善公司结欠案外人多人的债款，总数达500多万，而假如依照调停协议的约好，则俞伯良、李银峰直接获得上述房产的一切权。关于作为一般债款人的案外人某建工公司、方某等而言，这一行为危害了他们的合法权益。
最终，简单呈现危害国家利益的景象。如上述一案中，俞伯良、李银峰与嘉善公司在2013年签定的调停协议上约好，如不能如期偿还，则实行两边之前签定的商品房生意合同。按此约好，嘉善公司在无法依照调停协议约好时刻偿还告贷时，则需求实行商品房生意合同。而依照上述合同约好，涉案的房子包含住所与商铺的价格为1756元每平方米，如上所言，此价格不管是在签定生意合同其时，仍是在签定调停协议其时，都是显着低于市场价的，这一方面简单危害嘉善公司其他债款人的合法权益，另一方面关于国家税收来说也是个丢失，由于当事人依照生意合同签定的价格实行合同，交纳相应的生意税和契税就必定低于应缴的税款，故关于国家利益也是个危害。
特别值得注意的是，将于2016年9月1日起实施的最高人民法院《关于审理民间假贷案子适用法令若干问题的规则》第24条第1款清晰规则：“当事人以签定生意合同作为民间假贷合同的担保，告贷到期后告贷人不能还款，出借人恳求实行生意合同的，人民法院应当依照民间假贷法令联系审理，并向当事人释明改变诉讼恳求。当事人回绝改变的，人民法院裁决驳回申述。”本案中，在嘉善县人民法院再审进程中，法院向俞伯良、李银峰便是否改变法令联系进行释明，但俞伯良、李银峰二人回绝改变诉讼恳求，因而法院据此驳回了其诉讼恳求，契合上述司法解释的规则精力。（文中的人名均为化名）