新房质量出现瑕疵怎样维权
来源：听讼网整理 2018-12-08 06:35
2002年10月，刘某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，刘某购买商品房一套，付出房款25万余元，开发商许诺将于2003年4月31日之前向业主交给检验合格的商品房。
2003年4月，开发商如期交给房子。但刘某在检验过程中却发现，房子墙面、顶板、地上等多处呈现贯穿裂缝，还有许多地方存在显着的修补痕迹。刘某以为，开发商交给的商品房存在显着质量问题，因此回绝承受房子钥匙，并要求开发商承当相关的修理职责和由此引起的延迟交给职责。
开发商立即对该房子进行了修理，但刘某以该房子仍严峻影响其正常入住为由迟迟不愿处理房子交代手续，开发商则宣称这些墙体裂缝纯属正常温度弹性缝，要求刘某赶快处理入住手续，不然刘某须承当逾期收房发作的职责。
刘某与开发商数度交涉未果，无法之下，刘某将开发商诉至法院。
两边观念：
原告刘某以为：交给商品房存在显着质量瑕疵，不契合交给条件，开发商作为房子出卖方，应当按照商品房买卖合同约好，承当相应的修正职责，直至房子被检验认可。开发商应承当由此引起的逾期交给职责和相应丢失。
被告开发商辩称：商品房现已检验合格，取得了工程竣工检验存案表，因此房子契合法定交给条件。至于房子呈现纤细裂缝，既是非常正常的，也是合理的，不归于影响房子交给的根本性质量问题，相应质量瑕疵均能够通过简略施工处理处理，也不存在延期交给的问题。因此，恳求法院判定驳回原告诉讼恳求。
争议焦点：
一、诉争商品房墙体等多处裂缝是否能够视为交给不合格?
二、商品房呈现质量瑕疵，开发商是否应承当逾期交房职责?
处理结果：
法院受理后，对诉争房子墙体裂缝托付某工程质量检测安排进行检测，检测定论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不妥及填充墙施工不妥所形成，非结构性裂缝，不影响房子的安全可靠性。法院以为，按照法令规则及两边约好，墙体裂缝应由被告采纳有用方法给予修正。但被告对诉争房子采纳弥补措施后，原告延迟处理入住手续也存在显着差错，应对延迟形成的相应丢失承当相应职责，据此驳回原告其他诉讼恳求。一审判定作出后，两边均未上诉。
律师剖析：
商品房在交给时可能会存在单个质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，假如归于房子资料弹性、温度改变等引起的裂缝，这是答应存在的，也不该视为严峻质量问题，由开发商修正乃至业主在装饰时自己粉刷即可补偿。这些裂缝也是在房子交给时，业主能够直观发现的。而对因施工质量问题形成的墙体纵深贯穿裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和一般常识无法判别的，必需要通过房子质量检测部分的检测。在裂缝危及房子建筑结构和寓居安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商有必要采纳相关弥补措施或给予业主互换房子等途径予以处理。此刻，业主有权回绝承受交给房子。
因此房子交给呈现质量瑕疵，假如并不严峻影响实践寓居，而且开发商及时予以修正，业主不能以存在纤细瑕疵要求开发商承当逾期交房的违约职责。当然，假如房子因质量瑕疵影响业主实践寓居，开发商因修正相应瑕疵而延期交给，其天然应该承当相应的违约职责。
律师提示：
房子交给过程中呈现裂缝，业主在检验时首先应对照墙体结构，调查裂缝走向和散布，结合裂缝深度判别裂缝属否归于正常弹性缝。其次，在无法自我判别的情况下，业主能够要求开发商供给关于墙体裂缝的书面证明资料和质量检测陈述，由其承当质量合格的证明职责。而且在与开发商的交涉过程中，要一直做好依据的固定和保全作业，以防在诉讼或交涉中处于晦气的位置。
实践过程中，房子呈现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商大都会采纳必定弥补、整改措施，而非一概不论不问，业主和开发商两边应很好地交流了解，采纳恰当的方法活跃处理问题，尽可能防止发作诉讼。
相关链接：
1、建设部建质[2004]18号《关于加强住所工程质量管理的若干意见》
第二条 开发企业应在房子出售合同中明确因住所工程质量原因所发作的退房和保修的具体内容以及保修补偿方法等相关条款。保修期内发作住所工程质量投诉的，由开发企业担任查明职责，并安排有关职责方处理质量问题。暂时无法执行职责的，开发企业也应先行处理，待质量问题的原因查明后由职责方承当相关费用。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》
第十一条 对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。
房子毁损、灭失的危险，在交给运用前由出卖人承当，交给运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉确认的交给运用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。
第十二条 因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和补偿丢失的，应予支撑。
第十三条 因房子质量问题严峻影响正常寓居运用，买受人恳求解除合同和补偿丢失的，应予支撑。
交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。
2003年4月，开发商如期交给房子。但刘某在检验过程中却发现，房子墙面、顶板、地上等多处呈现贯穿裂缝，还有许多地方存在显着的修补痕迹。刘某以为，开发商交给的商品房存在显着质量问题，因此回绝承受房子钥匙，并要求开发商承当相关的修理职责和由此引起的延迟交给职责。
开发商立即对该房子进行了修理，但刘某以该房子仍严峻影响其正常入住为由迟迟不愿处理房子交代手续，开发商则宣称这些墙体裂缝纯属正常温度弹性缝，要求刘某赶快处理入住手续，不然刘某须承当逾期收房发作的职责。
刘某与开发商数度交涉未果，无法之下，刘某将开发商诉至法院。
两边观念：
原告刘某以为：交给商品房存在显着质量瑕疵，不契合交给条件，开发商作为房子出卖方，应当按照商品房买卖合同约好，承当相应的修正职责，直至房子被检验认可。开发商应承当由此引起的逾期交给职责和相应丢失。
被告开发商辩称：商品房现已检验合格，取得了工程竣工检验存案表，因此房子契合法定交给条件。至于房子呈现纤细裂缝，既是非常正常的，也是合理的，不归于影响房子交给的根本性质量问题，相应质量瑕疵均能够通过简略施工处理处理，也不存在延期交给的问题。因此，恳求法院判定驳回原告诉讼恳求。
争议焦点：
一、诉争商品房墙体等多处裂缝是否能够视为交给不合格?
二、商品房呈现质量瑕疵，开发商是否应承当逾期交房职责?
处理结果：
法院受理后，对诉争房子墙体裂缝托付某工程质量检测安排进行检测，检测定论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不妥及填充墙施工不妥所形成，非结构性裂缝，不影响房子的安全可靠性。法院以为，按照法令规则及两边约好，墙体裂缝应由被告采纳有用方法给予修正。但被告对诉争房子采纳弥补措施后，原告延迟处理入住手续也存在显着差错，应对延迟形成的相应丢失承当相应职责，据此驳回原告其他诉讼恳求。一审判定作出后，两边均未上诉。
律师剖析：
商品房在交给时可能会存在单个质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，假如归于房子资料弹性、温度改变等引起的裂缝，这是答应存在的，也不该视为严峻质量问题，由开发商修正乃至业主在装饰时自己粉刷即可补偿。这些裂缝也是在房子交给时，业主能够直观发现的。而对因施工质量问题形成的墙体纵深贯穿裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和一般常识无法判别的，必需要通过房子质量检测部分的检测。在裂缝危及房子建筑结构和寓居安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商有必要采纳相关弥补措施或给予业主互换房子等途径予以处理。此刻，业主有权回绝承受交给房子。
因此房子交给呈现质量瑕疵，假如并不严峻影响实践寓居，而且开发商及时予以修正，业主不能以存在纤细瑕疵要求开发商承当逾期交房的违约职责。当然，假如房子因质量瑕疵影响业主实践寓居，开发商因修正相应瑕疵而延期交给，其天然应该承当相应的违约职责。
律师提示：
房子交给过程中呈现裂缝，业主在检验时首先应对照墙体结构，调查裂缝走向和散布，结合裂缝深度判别裂缝属否归于正常弹性缝。其次，在无法自我判别的情况下，业主能够要求开发商供给关于墙体裂缝的书面证明资料和质量检测陈述，由其承当质量合格的证明职责。而且在与开发商的交涉过程中，要一直做好依据的固定和保全作业，以防在诉讼或交涉中处于晦气的位置。
实践过程中，房子呈现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商大都会采纳必定弥补、整改措施，而非一概不论不问，业主和开发商两边应很好地交流了解，采纳恰当的方法活跃处理问题，尽可能防止发作诉讼。
相关链接：
1、建设部建质[2004]18号《关于加强住所工程质量管理的若干意见》
第二条 开发企业应在房子出售合同中明确因住所工程质量原因所发作的退房和保修的具体内容以及保修补偿方法等相关条款。保修期内发作住所工程质量投诉的，由开发企业担任查明职责，并安排有关职责方处理质量问题。暂时无法执行职责的，开发企业也应先行处理，待质量问题的原因查明后由职责方承当相关费用。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》
第十一条 对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。
房子毁损、灭失的危险，在交给运用前由出卖人承当，交给运用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，房子毁损、灭失的危险自书面交房告诉确认的交给运用之日起由买受人承当，但法令还有规则或许当事人还有约好的在外。
第十二条 因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和补偿丢失的，应予支撑。
第十三条 因房子质量问题严峻影响正常寓居运用，买受人恳求解除合同和补偿丢失的，应予支撑。
交给运用的房子存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修正职责;出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正。修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。