房产增值的计算规则是什么
来源：听讼网整理 2018-08-17 03:45
在婚姻期间购买的房子离婚时分，它就或许升值了，跟最初购买的时分价格差异比较大。在这时分许多人在分配房子的时分，也或许会关于房产增值的部分特别的猎奇，想要核算下它究竟增值了多少钱。听讼网小编为你解说这方面常识。
一、房产增值的核算规矩是什么
(一)实务界核算规矩
在必定爱人另一方能够切割房子增值部分的前提下，需求承认房子增值部分的详细核算规矩。实务界人士针对按揭房子切割时，一起还贷部分归还的问题，曾提出了核算补偿的公式：
一起还贷部分补偿额=婚后一起还贷额×现行商场价值
实践总房款(总房款本金 已还利息额)
(二)直接核算规矩：
直接核算规矩的操作困难不言自明。实务界能够选用直接的核算规矩。在把握首付金钱、还贷总数，房子如今商场价格以及购买房子时价格也能够核算详细的增值部分的详细数额。
详细公式如下：
一起还贷部分的增值=房子增值总额—首付款增值额
当然此公式仅为中心公式，还有没有还贷部分等要素的影响。直接核算规矩的最大优点便是不需求对成婚时房子的商场价值进行评价。
二、房产增值税核算公式
(一)预售款增值税核算的处理
1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规矩。依据国家税务总局〔2016〕18号布告规矩，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
2、房地产开发企业自行开发的房地产出售收入的承认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产出售收入的承认有必要满意收入承认的四个条件：
(1)企业已将产品所有权上的首要危险和酬劳搬运给购货方;
(2)企业既没有保存一般与所有权相联系的持续管理权，也没有对已售出的产品施行操控;
(3)与买卖相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成天性可靠地计量。房地产预售收入不是出售房地产的出售收入。
由此可见，房地产正式出售收入的承认和核算交税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。依据会计准则等相关房地产收入承认的准则，房地产开发企业在预售房产时不需求承认出售收入。因而，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为悉数价款和价外费用/(111%)。关于预售款的增值税核算，现在没有清晰的规矩，但依据科目核算的根本规矩及其特色，主张按以下办法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款)0.9万元
贷：银行存款0.9万元
这里有必要提示一下：依据网络曝光，有单个当地受当地政府的影响，选用5%的预征率进行预征，这是严峻违背税收政策规矩的，交税人有权要求更正过错。
(二)获得增值税进项税额的核算
1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般交税人的增值税进项税额核算是相同的。
例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向修建承包商C修建工程公司付出修建工程款，获得修建方按规矩开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：
2、借：开发本钱——修建安装工程费——某项目10万元
应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率)0.3万元
贷：银行存款10.3万元
(三)正式交房出售时增值税的核算
1、依据现有规矩，房地产开发公司的房产出售交税责任发生时刻一般为正式承认交房、移送产权的时刻。因而，正式交房出售时，其增值税的出售额和销项税额的核算与其它增值税一般交税人的核算办法根本相同，差异在于一般存在预收账款的结转。
例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E(个人)正式交房，完成出售，并开具该房产的正式出售的增值税普通发票，显现出售额100万元，税额11万元。客户E之前现已交纳预售款50万元，处理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：
2、借：银行存款61万元
预收帐款——客户E50万元
贷：主营业务收入(A项目)100万元
应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率)11万元
(四)当期一般计税办法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般交税人一般计税办法的增值税核算是：
当期应缴增值税=正式交房完成出售的销项税额—获得的能够并挑选抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
1、当期需求交纳增值税的核算
例4：A房地产开发公司2016年11月份，经核算，一般计税办法下应纳增值税税额为10万元，需求交纳。则增值税销项税额核算为：
借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税10万元
贷：应交税费——未交增值税——一般计税办法10万元
当实践交纳时：
借：应交税费——未交增值税——一般计税办法10万元
贷：银行存款10万元
2、预缴多、当期不需求交纳的增值税核算
例5：A房地产开发公司2016年12月份，经核算，一般计税办法下，当期现已预缴预售款增值税合计30万元，其间用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税办法15万元
贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税15万元
房产增值的部分怎么核算会依据时刻状况来看，在核算房产增值部分的时分，假如你有不明白的当地能够托付律师来协助你算一算。关于房产增值的核算规矩或是房子增值后的部分怎么去追查等，能够找听讼网律师来协助你好好了解下。
一、房产增值的核算规矩是什么
(一)实务界核算规矩
在必定爱人另一方能够切割房子增值部分的前提下，需求承认房子增值部分的详细核算规矩。实务界人士针对按揭房子切割时，一起还贷部分归还的问题，曾提出了核算补偿的公式：
一起还贷部分补偿额=婚后一起还贷额×现行商场价值
实践总房款(总房款本金 已还利息额)
(二)直接核算规矩：
直接核算规矩的操作困难不言自明。实务界能够选用直接的核算规矩。在把握首付金钱、还贷总数，房子如今商场价格以及购买房子时价格也能够核算详细的增值部分的详细数额。
详细公式如下：
一起还贷部分的增值=房子增值总额—首付款增值额
当然此公式仅为中心公式，还有没有还贷部分等要素的影响。直接核算规矩的最大优点便是不需求对成婚时房子的商场价值进行评价。
二、房产增值税核算公式
(一)预售款增值税核算的处理
1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规矩。依据国家税务总局〔2016〕18号布告规矩，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
2、房地产开发企业自行开发的房地产出售收入的承认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产出售收入的承认有必要满意收入承认的四个条件：
(1)企业已将产品所有权上的首要危险和酬劳搬运给购货方;
(2)企业既没有保存一般与所有权相联系的持续管理权，也没有对已售出的产品施行操控;
(3)与买卖相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成天性可靠地计量。房地产预售收入不是出售房地产的出售收入。
由此可见，房地产正式出售收入的承认和核算交税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。依据会计准则等相关房地产收入承认的准则，房地产开发企业在预售房产时不需求承认出售收入。因而，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
3、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为悉数价款和价外费用/(111%)。关于预售款的增值税核算，现在没有清晰的规矩，但依据科目核算的根本规矩及其特色，主张按以下办法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款)0.9万元
贷：银行存款0.9万元
这里有必要提示一下：依据网络曝光，有单个当地受当地政府的影响，选用5%的预征率进行预征，这是严峻违背税收政策规矩的，交税人有权要求更正过错。
(二)获得增值税进项税额的核算
1、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般交税人的增值税进项税额核算是相同的。
例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向修建承包商C修建工程公司付出修建工程款，获得修建方按规矩开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：
2、借：开发本钱——修建安装工程费——某项目10万元
应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率)0.3万元
贷：银行存款10.3万元
(三)正式交房出售时增值税的核算
1、依据现有规矩，房地产开发公司的房产出售交税责任发生时刻一般为正式承认交房、移送产权的时刻。因而，正式交房出售时，其增值税的出售额和销项税额的核算与其它增值税一般交税人的核算办法根本相同，差异在于一般存在预收账款的结转。
例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E(个人)正式交房，完成出售，并开具该房产的正式出售的增值税普通发票，显现出售额100万元，税额11万元。客户E之前现已交纳预售款50万元，处理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：
2、借：银行存款61万元
预收帐款——客户E50万元
贷：主营业务收入(A项目)100万元
应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率)11万元
(四)当期一般计税办法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般交税人一般计税办法的增值税核算是：
当期应缴增值税=正式交房完成出售的销项税额—获得的能够并挑选抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
1、当期需求交纳增值税的核算
例4：A房地产开发公司2016年11月份，经核算，一般计税办法下应纳增值税税额为10万元，需求交纳。则增值税销项税额核算为：
借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税10万元
贷：应交税费——未交增值税——一般计税办法10万元
当实践交纳时：
借：应交税费——未交增值税——一般计税办法10万元
贷：银行存款10万元
2、预缴多、当期不需求交纳的增值税核算
例5：A房地产开发公司2016年12月份，经核算，一般计税办法下，当期现已预缴预售款增值税合计30万元，其间用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税办法15万元
贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税15万元
房产增值的部分怎么核算会依据时刻状况来看，在核算房产增值部分的时分，假如你有不明白的当地能够托付律师来协助你算一算。关于房产增值的核算规矩或是房子增值后的部分怎么去追查等，能够找听讼网律师来协助你好好了解下。