商品房广告承诺的法律责任

跟着我国房地产商场的蓬勃开展和其职业自身竞赛的日趋激烈，商品房开发商在商品房出售过程中可谓是阐精竭虑寻觅卖点。开发商手执广告这件促销法器，一路发挥许多改变，力求招引整体受众的眼球。因而，售楼广告中以招引够房者为意图的许诺内容越来越多，方式也多种多样。但在生意双方履行合同过程中，当这些许诺无法实现时，往往引起购房者的强烈不满，有的购房者还因而提起诉讼。在笔者署理的商品房生意合同胶葛的案子中，大多存在购房者以为开发商在售楼广告中的许诺不实现而引发的争议，一起也有少量案子是独自以开发商违背广告宣扬中的许诺而提起诉讼的。针对这类案子的呈现，司法实践中对其的知道和处理有所不同，因而笔者以为有必要从理论和实践的层面做以讨论和研讨。
一 售楼广告中的许诺和其具有的法律效力
商品房的售楼广告的方式主要有平面印刷媒体(如报纸、期刊、售楼宣扬材料)或者是电视、电台、网络等电子媒体以及野外灯箱广告和路牌广告等。而其在售楼广告中的许诺便是经过上述媒体在宣扬和介绍其开宣布售的商品房的一起做出的对购买商品房某些特定事项的阐明(如商品房的规划、建材的质量、所在的区位环境)。开发商在宣扬广告中所做的许诺有的在生意双方签定商品房生意合同中进行了约好，有的没有进行约好。而关于对广告许诺呈现的胶葛大多呈现在没有约好情况下，本文想讨论的便是没有成为合同条款的广告许诺。
从现在开发商在售楼广告中做出的许诺主要有以下几个方面：
(1)、对商品房的规划和建筑材料的漂亮性所做的陈说。
(2)、对商品房所在的区位及生活环境和开展环境所做的陈说。
(3)、对商品房的相关组成部分特定功用、特定用处的陈说。
(4)向购买者做出某些购房优惠的阐明。
在这里有必要着重，那些不具有清楚、理解的质量指标的“商业噱头”“人文、理念宣扬”是不构成广告许诺的。
那么开发商所做出的相似上文所列的广告许诺是否具有法律效力呢?这个问题直接关系到开发商在违背这些许诺时是否应该承当民事责任的问题。
售楼广告和其他商业广告相同，一般只归于要约约请，意思是约请购房者提出购房的要约，作为要约约请的广告是没有法律效力的。但在要约约请中具有清楚、理解的许诺，开发商和购房者在今后完结购房的行为过程中(签定购房合同)不在从头约好，在这种情况下根据我国《合同法》的规则，其应视为要约。(《中华人民共和国合同法》“第十四条 ：要约是期望和别人缔结合同的意思标明，该意思标明应当契合下列规则：(一)内容详细确认;(二)标明饱尝要约人许诺，要约人即受该意思标明束缚。”“第十五条：要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思标明。寄送的价目表、拍卖布告、投标布告、招股阐明书、商业广告等为要约约请。商业广告的内容契合要约规则的，视为要约。”