房地产企业纳税筹划的具体操作是如何的

房地产业触及的税种有营业税、城市保护缔造税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、乡镇土地运用税、房产税、城市房地产税、印花税、犁地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要准确核算各个税种的交税状况，怎么下降税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的交税谋划，一方面需求凭借其所触及税种的一般交税谋划办法，另一方面，也需求运用房地产业税收优惠政策进行具有本身特征的交税谋划。
一、运用土地增值税率临界点进行交税谋划
税法规则，交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。起征点的规则决议存在着交税谋划的空间。这儿“20%的增值额”便是咱们常说的“临界点”。
二、变房子租借为承揽事务来进行交税谋划
根据房产税暂行条例第3、4条的规则，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值核算交纳。房产租借的，以房产租金收入为房产税的计税根据。房产税的税率，依照房产余值核算交纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入核算交纳的，税率为12%.两种办法核算出来的应交税额有时候会存在很大差异，这就存在交税谋划的空间。房地产企业能够恰当将租借事务转变为承揽事务而防止选用依照租金核算房产税的办法。
【例】A房地产开发公司曾将其具有的一处坐落市中心的房子租借，租金为20万元一年，该房子的原值为100万元。公司应该交纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市保护缔造税和教育费附加1×(7% 3%)=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的赢利为20-2.4-1-0.1=16.5万元。
假如进行交税谋划，公司将该房子变成自己的一个分公司，而且将该分公司承揽给某家商贸企业，承揽费为20万元一年。因为该房子没有进行租借，不能依照租金核算房产税，应该依照房产原值核算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×1.2%=0.84万元。公司不需求交纳营业税、城市保护缔造税和教育费附加，相同，不考虑企业所得税，公司的赢利为20-0.84=19.16万元。该交税谋划可减轻企业税收担负19.16-16.5=2.66万元。
三、变房地产出售事务为代建行为进行交税谋划
如房地产企业在开发之初就能确认最终用户，契合代建房的条件，其收入可按“服务业——署理业”税目缴营业税，而防止开发后出售交纳土地增值税;一起，若企业不契合代建房条件，不管两边怎么签订协议，也不管其财务会计账务怎么核算，应全额按“出售不动产”税目交纳营业税。别的，税法规则，建成后按份额分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规则征收。公司能够充分运用好这一系列的税收优惠政策。
四、运用钱银价值的时刻性进行交税谋划
钱银的时刻价值是指钱银在周转运用的过程中跟着时刻的推移而发作的价值增值，它体现了钱银的时刻性。运用钱银价值的时刻性进行交税谋划是一种相对节税办法，它并不改动必定时期的交税总额，但从各个交税期限交税额的改变中取得收益，然后相当于冲减了税收，使交税总额相对削减。
由此可见，合法不违法地经过交税谋划避税、节税、转税，躲避或下降税负、添加收益和扩展市场竞争力，防备、下降交税危险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生计和开展的必要手法。