土地使用用途综合的价格评估

我国法律规则，土地的性质为国有和集体所有，个人不能土地，那么土地运用用处归纳的价格评价是什么，关于土地运用价格评价的法律规则有哪些呢?下面，为听讼网小编整理了关于土地运用价格评价的法律知识，供我们学习参阅。
一、土地运用用处归纳的概念
土地运用用处归纳也便是一般所说归纳用地，归纳用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用处的土地，例如商业、寓居归纳用地，科研规划、工作归纳用地等。归纳用地能够分两种景象，一种是多种用处不动产很难切割、只要一个运用者;另一种是各用处不动产之间能够切割，往往终究运用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住所楼等。关于第一种状况，能够一致依照归纳用地最高出让年限 50年处理出让手续;关于第二种状况，因为不同用处边界清楚，可别离归于不同的运用者，为确保各运用者的合法权益，一般应当依照归纳用地所包含的详细土地用处别离确认出让年期。
二、归纳用地价格的评价
土地价格是指在正常商场条件下，必定年期的土地运用权未来纯收益的现值总和。其凹凸取决于能够获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般要素、区域要素和单个要素的一起影响。但在实践土地价格评价中，就某一详细宗地而言，上述要素都现已不会改动，仅有决议土地价格的是用处。
因为土地用处具有多样性，不同的运用方法能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都希望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划答应的状况下，以能满意这一意图为确认土地运用方法的依据。因而，在现代城市中，修建物不只多层、高层化，而且修建物的用处也呈现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地上一至二层为商铺，往上是写字楼，再往上是居民住所。
用处立体化的修建无疑使土地得到了高效运用，但是却给疆土部分出让土地运用权带来了一些问题。
一方面，依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十二条规则，土地运用权出让最高年限按下列用处确认：寓居用地70年;工业用地50年;教育、科技、文明、卫生、体育用地50年;商业、旅行、文娱用地40年;归纳或许其他用地50年。现在，我国出让土地运用权一般都为最高年限。关于一宗具有若干用处的土地来说，假如整宗地按归纳用地对待，寓居用地也只能运用50年，开发商支付相同多的修建本钱和税费，
销售价格却必定要比70年运用期的住所低;关于购房者来说，不管是否以较低的价格购得房产，都不乐意自己簇新的房子比他人少用20年。因而，假如在一宗多用处的土地中包含一般寓居用地，那么整宗土地设定为出让期50年的归纳用地，将使许多人难以承受。
另一方面，全国各城市拟定基准地价的时分，因为归纳用地的地价内在难以界定，除北京等单个城市外，绝大多数当地都回避了这个问题，基本上只确认了商业、寓居、工业三类用地的基准地价。而且，北京的归纳用地是指工作科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包含同一宗土地中既有商业又有一般住所的状况。这样，疆土资源部分在核定归纳用地的出让价格时，没有一致的基准地价可供参阅。笔者以为，归纳用地土地价格的评价，依据不同状况能够采纳分算法与合算法两种方法处理。
信任我们看了上面介绍后，关于土地运用价格评价的法律知识有了必定的了解，假如你还有关于这方面的法律问题，请咨询听讼网律师，他们会为你进行专业的回答。