二手房买卖注意事项及风险防范措施
来源：听讼网整理 2019-03-20 15:32
在二手房卖卖进程中，往往存在许多的胶葛，有些是关于合同的，有些是关于房子的。为了避免这些胶葛的发作，二手房生意的进程中应该留意哪些问题呢？下面是听讼网小编为你总结的相关的信息，下面就和听讼网小编一同来看看吧。
一、二手房生意留意事项
(一)签合一起需看到的东西：
1、房子产权证和土地运用权证正本。
(房地产处理部分查询此产权的实在性。)
(房地产生意中心查验房子的权属挂号状况。)
2、产权证所有人及其共有人(爱人)身份证、户口、婚姻证明复印件。
3、卖方身份证及户口薄。
4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格局的托付书。
5、原契税完税证明。
6、原购房发票(复印件)、原购房合同、由房子土地测绘部分供给的房子勘丈表、房子平面图和房子地籍图。
7、水、电、煤结清帐单。(上个月)
8、交房日上月的有线电视费收据凭据，以及有线电视凭据。
(二)《房子生意合同》上需注明事项：
1、生意合同已签定，买方首期款也已付出业主后，处理产权过户的进程中呈现任何非买方职责问题致使产权无法顺畅过户时，业主需全额交还卖方订金及首付款，并补偿。(款清后有必要拿到房产证和土地证。
2、卖方有必要保证产权证的实在性，若产权证不被房地产处理部分认可(实在性)，卖方全额交还房价总额。
3、房子方位、性质、面积、结构、格局需与产权证一起，如有不同，卖方有必要补偿差价。
4、屋内设备陈设清楚(包括门窗、地板等)以及保证没有缺点。如有缺点，由卖方补偿。
5、有无典当、共有人是否赞同出售;
6、产权人书面托付书附生意合同。
7、付款方法流程做出清晰、具体的约好。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的延迟，买方可革除职责。
8、写明交房时刻、条件、处理相关手续的进程及费用;及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、修理基金等相关费用。
9、房价是否包括了燃气设备费?房价是否包括了修理基金余额?
10、卖主需在交房日前将其户口迁出。
11、假如生意两边发作胶葛，中介公司有无才能担任补偿丢失。
12、违约职责：清晰呈现何种状况时即视为违约，违约金、定金、补偿金的核算与给付。发作胶葛洽谈不成时怎么处理争议(裁定、诉讼等);
13、写明合同收效、间断、中止或免除条款;
14、在合同中约好改变与转让的条件或不能进行改变、转让的制止条款。别的，弥补一些条款时，必定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
15、借款是到我手上的，由我来付出给卖方。
二、二手房生意应该留意的危险
(一)来自生意主体方面的危险
即生意两边没有从事房子生意的资历、具体表现为出卖人非房子所有权人也未获得房子所有权人的有用授权，作为买受方的个人,付出才能不强或不诚实履约，出卖人不能得到悉数房款。
(二)来自生意房子的危险
首要有:
1、用于生意的房子为不合法修建或已被列人拆迁规模;
2、房子权属存有争议;
3、房子为共有出卖人未经共有权人赞同
4、房子已租借别人，出卖人未依规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的;
5、房子已典当，未经典当权人书面赞同转让的;
6、已购公有住宅或经济适用房上市出售后会构成新的住宅困难的;
7、被依法查封或许被依法以其他方法约束房子权属转让;
8、生意房子存有质量瑕疵。
(三)来自生意手续方面的危险
房子归于不动产领域，其生意规则有别于一般动产的生意规则。房子产权极相关权力的发作、改变等均需到有关政府部分进行挂号。出卖人仅将房子交给买受人运用并不足以发作房子所有权变化的法令作用而只有当房子生意手续彻底、合法时，挂号机关才予以挂号。因而，若手续不全或生意违法，权属改变将无法挂号，房子生意也将无效。
(四)来自房子评价方面的危险
二手房生意的重要一环是需对生意房子进行评价。在这个环节存在的危险便是房子评价价偏高或偏低，违背房子的商场价值。
(五)来自二手房生意合同方面的危险
首要为生意合同两边的权力义务约好不明引发争议，或生意方使用合同进行欺诈。
针对以上或许呈现的危险，可从以下儿方面人手加以防备:
1、生意两边应对对方的资历进行必要的检查和判别。作为买受人，可要求出卖人供给房子的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到挂号机关查验房子的权属挂号状况，断定拟购买房子的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入供给身份证明、作业证明、收人证明等资料，以便对其资信才能作出评判。
2、作为出卖人，应对买受人的付出才能等相关状况有一个根本的了解和判别。作为买受人，则应对一拟购买的房子进行实地考察，具体了解房子的根本状况(如地址、户型、结构、价位、朝向、装饰状况、共有状况、租借状况、典当状况、房子用处等)、房子的市政配套状况、物业处理状况、房子地点区域周边环境，然后对拟购买的房子有一个全面的了解。
3、在生意进程中，生意两边应首要托付诺言杰出的、具有房地产评价资质证书的组织对房子价格进行评价，以避免评价价偏高或偏低;
4、两边签定书面房子生意合一起，应尽或许地在合同中翔实地约好两边的权力义务，针对或许呈现的状况约好相应的处理对策，尤其是要清晰违约的法令职责。一份完善的合同将有助一于削减许多不必要的纷争，然后有利于保证生意意图顺畅实现。
三、买二手房怎么防备滥竽充数
一般来说，滥竽充数出售别人的房产有以下几种状况：
1、将承租房出售
先将房子从产权人手上租借下来，然后假造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房子出售。
2、与房东有特定联系，冒用房东的名义出售
因为与房东有必定的联系，比方亲戚联系或朋友联系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。
3、使用托付公证，以房东代理人的名义出售
先找一个与房东外表相似的人，再持房东的身份证(者爽性持假身份证)到公证处处理托付公证，以房东名义托付自己将房子卖掉。
当然，不论哪种方法都会经过房地产生意中心的审阅，可是，生意中心作业人员对生意资料的审阅一般很难进行本质审阅而只能进行方法审阅。比方，生意中心很难去判别卖方身份证以及公证托付书的真假，而只能判别资料是否完备、资料外表是否有显着缝隙。因而，买方对卖方实在身份的检查不能寄希望于生意中心。
买方应经过以下几个途径对卖方身份进行检查：
1、对产权人的户籍状况进行查询
对卖方亲身签定合同并处理过户手续的，应当到公安机关查询产权人的户籍状况。公安机关的户籍根本信息上都会有相应的相片，这个相片与身份证上的相片是一起的，因而应当查清楚以便与卖方进行比对。
2、对托付公证书进行查询
假如触及到托付公证书的，应当到公证机关查询公证书的实在性以当事人身份的实在性，以避免公证书被假造或无效。
3、对代理人的户籍状况进行查询
代理人持托付公证书处理生意手续的，除了查询公证书的实在性，还要保证托付公证书上指定的代理人与处理生意手续的是同一个人。因而还应当核实代理人的身份。
除此之外，还应当留意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交给，或许汇入代理人的银行卡号。
四、二手房子生意，谨防户口问题
人们在生意二手房时，往往将商洽的要点会集在房子的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却常常忽略一个或许引发严重后果的问题：户口。
在司法实践傍边，因户口引发的房子生意胶葛有逐年上升的趋势。其胶葛的首要表现方法为：生意两边经过商洽后，卖方将房子过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，生意好像就此圆满结束。但在不久之后，买方在处理落户手续时才发现，卖方的户口并未从生意的房子中迁出，致使买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的一起寓居人以其户口没有迁出为名，主张其对争议房子具有寓居权，因而回绝搬出。如此一来，购房者尽管名义上取得了房子的产权，但户口“暗影”却挥之不去。假如碰到卖方一起寓居人以户口为由回绝搬出，则状况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。假如想搬进购买的房子，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
房子生意一旦因户口发作胶葛，处理起来非常杂乱。因为户籍的迁入和迁出等均归公安机关处理，不归于法院的受案规模，因而法院关于此类案子是不予受理的。而公安机关在处理户口胶葛时，又遭到户籍方针的约束。比方，卖给买方的房子是卖方仅有的一套房子，没有其他的房子可供卖方迁入户口，则不管买方理由多么充沛，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
在实践二手房生意进程中，购房者应该怎么处理户口问题呢?
榜首，预先查询核实。在签定二手房生意合同并向房地产生意挂号处理部分请求过户挂号前，购房者最好亲身到房子地点地的派出所进行核实。有的出售方许诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方许诺的实在性以外，还能够避免有其别人的户口仍未迁走，比方出售方曾经购房时的上家户口等。托付中介代为核实的，应要求中介组织出具书面的核实陈述，并加盖公章，避免少量从业人员的忽略或诈骗行为。
第二，在生意合同中设定户口搬迁条款和违约条款。
五、怎么签定房产中介居间合同
卖房方和购房方经过中介公司介绍，到达购买意向的，中介公司均会在《房子生意合同》签定前，要求两边先行签署《房地发作意居间协议》或相似协议。
签定这类协议的首要意图，在生意条件没有彻底到达一起或尚不具有签定正式合同的悉数条件时，由其间一方(通常是买受方)先行提出大致的生意条件。若对方能够承受并签署，则视为两边对生意条件根本到达一起。在约好期限或条件具有时，两边即依照约好签定合同。
律师主张，签定房产中介推荐合一起，留意以下问题：
首要，购房人先要了解中介人员的信息，如经营规模、执业生意人的名字及证号等。假如购房者在直接到中介公司进行洽谈的进程中，发现中介公司未经存案、注册挂号或执业生意人证号名不虚传，应立即中止生意，向有关部分核实、告发法。
其次，在合同中清楚中介费用所包括的项目，中介除了收取合同约好的中介服务费外，其他的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都归于 “ 黑收费 ”。
其三，在合同中清楚中介费的付出条件。原则上是在中介公司促进两边签定《房地发作意合同》时付出，但鉴于房子生意进程中环节较多，能够将中介生意费的付出与作业进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介生意费。留意居间合同要求一次性付出中介费用或只介绍买、卖两边知道就全额收取中介服务费。
其四，要分外留神定金、订金，预付款，违约金条款。假如是对方供给的为格局合同，那么，在签定合同前，最好请专业律师把关，修正、删去合同中对己晦气的“ 霸王条款 ”，添加自身需求的条款，以到达利益平衡，下降胶葛、丢失发作。
其五，生意进程中各期付出金额、期限及方法等;税收、相关费用等的承当及各类更名手续的处理及费用承当;该房子内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出清晰、具体的约好。别的，若触及车位问题，也需由两边进行清晰约好。
咱们阅读到这儿信任现已对上述的相关规则现已有所了解，其实问题自身是很简单的，没有咱们常人幻想地那么杂乱，假如你对上述文章中的叙说或许其他的问题感到疑问，欢迎来听讼网找专业律师进行相关专业咨询，或许直接托付听讼网律师。
一、二手房生意留意事项
(一)签合一起需看到的东西：
1、房子产权证和土地运用权证正本。
(房地产处理部分查询此产权的实在性。)
(房地产生意中心查验房子的权属挂号状况。)
2、产权证所有人及其共有人(爱人)身份证、户口、婚姻证明复印件。
3、卖方身份证及户口薄。
4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格局的托付书。
5、原契税完税证明。
6、原购房发票(复印件)、原购房合同、由房子土地测绘部分供给的房子勘丈表、房子平面图和房子地籍图。
7、水、电、煤结清帐单。(上个月)
8、交房日上月的有线电视费收据凭据，以及有线电视凭据。
(二)《房子生意合同》上需注明事项：
1、生意合同已签定，买方首期款也已付出业主后，处理产权过户的进程中呈现任何非买方职责问题致使产权无法顺畅过户时，业主需全额交还卖方订金及首付款，并补偿。(款清后有必要拿到房产证和土地证。
2、卖方有必要保证产权证的实在性，若产权证不被房地产处理部分认可(实在性)，卖方全额交还房价总额。
3、房子方位、性质、面积、结构、格局需与产权证一起，如有不同，卖方有必要补偿差价。
4、屋内设备陈设清楚(包括门窗、地板等)以及保证没有缺点。如有缺点，由卖方补偿。
5、有无典当、共有人是否赞同出售;
6、产权人书面托付书附生意合同。
7、付款方法流程做出清晰、具体的约好。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的延迟，买方可革除职责。
8、写明交房时刻、条件、处理相关手续的进程及费用;及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、修理基金等相关费用。
9、房价是否包括了燃气设备费?房价是否包括了修理基金余额?
10、卖主需在交房日前将其户口迁出。
11、假如生意两边发作胶葛，中介公司有无才能担任补偿丢失。
12、违约职责：清晰呈现何种状况时即视为违约，违约金、定金、补偿金的核算与给付。发作胶葛洽谈不成时怎么处理争议(裁定、诉讼等);
13、写明合同收效、间断、中止或免除条款;
14、在合同中约好改变与转让的条件或不能进行改变、转让的制止条款。别的，弥补一些条款时，必定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
15、借款是到我手上的，由我来付出给卖方。
二、二手房生意应该留意的危险
(一)来自生意主体方面的危险
即生意两边没有从事房子生意的资历、具体表现为出卖人非房子所有权人也未获得房子所有权人的有用授权，作为买受方的个人,付出才能不强或不诚实履约，出卖人不能得到悉数房款。
(二)来自生意房子的危险
首要有:
1、用于生意的房子为不合法修建或已被列人拆迁规模;
2、房子权属存有争议;
3、房子为共有出卖人未经共有权人赞同
4、房子已租借别人，出卖人未依规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的;
5、房子已典当，未经典当权人书面赞同转让的;
6、已购公有住宅或经济适用房上市出售后会构成新的住宅困难的;
7、被依法查封或许被依法以其他方法约束房子权属转让;
8、生意房子存有质量瑕疵。
(三)来自生意手续方面的危险
房子归于不动产领域，其生意规则有别于一般动产的生意规则。房子产权极相关权力的发作、改变等均需到有关政府部分进行挂号。出卖人仅将房子交给买受人运用并不足以发作房子所有权变化的法令作用而只有当房子生意手续彻底、合法时，挂号机关才予以挂号。因而，若手续不全或生意违法，权属改变将无法挂号，房子生意也将无效。
(四)来自房子评价方面的危险
二手房生意的重要一环是需对生意房子进行评价。在这个环节存在的危险便是房子评价价偏高或偏低，违背房子的商场价值。
(五)来自二手房生意合同方面的危险
首要为生意合同两边的权力义务约好不明引发争议，或生意方使用合同进行欺诈。
针对以上或许呈现的危险，可从以下儿方面人手加以防备:
1、生意两边应对对方的资历进行必要的检查和判别。作为买受人，可要求出卖人供给房子的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到挂号机关查验房子的权属挂号状况，断定拟购买房子的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入供给身份证明、作业证明、收人证明等资料，以便对其资信才能作出评判。
2、作为出卖人，应对买受人的付出才能等相关状况有一个根本的了解和判别。作为买受人，则应对一拟购买的房子进行实地考察，具体了解房子的根本状况(如地址、户型、结构、价位、朝向、装饰状况、共有状况、租借状况、典当状况、房子用处等)、房子的市政配套状况、物业处理状况、房子地点区域周边环境，然后对拟购买的房子有一个全面的了解。
3、在生意进程中，生意两边应首要托付诺言杰出的、具有房地产评价资质证书的组织对房子价格进行评价，以避免评价价偏高或偏低;
4、两边签定书面房子生意合一起，应尽或许地在合同中翔实地约好两边的权力义务，针对或许呈现的状况约好相应的处理对策，尤其是要清晰违约的法令职责。一份完善的合同将有助一于削减许多不必要的纷争，然后有利于保证生意意图顺畅实现。
三、买二手房怎么防备滥竽充数
一般来说，滥竽充数出售别人的房产有以下几种状况：
1、将承租房出售
先将房子从产权人手上租借下来，然后假造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房子出售。
2、与房东有特定联系，冒用房东的名义出售
因为与房东有必定的联系，比方亲戚联系或朋友联系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。
3、使用托付公证，以房东代理人的名义出售
先找一个与房东外表相似的人，再持房东的身份证(者爽性持假身份证)到公证处处理托付公证，以房东名义托付自己将房子卖掉。
当然，不论哪种方法都会经过房地产生意中心的审阅，可是，生意中心作业人员对生意资料的审阅一般很难进行本质审阅而只能进行方法审阅。比方，生意中心很难去判别卖方身份证以及公证托付书的真假，而只能判别资料是否完备、资料外表是否有显着缝隙。因而，买方对卖方实在身份的检查不能寄希望于生意中心。
买方应经过以下几个途径对卖方身份进行检查：
1、对产权人的户籍状况进行查询
对卖方亲身签定合同并处理过户手续的，应当到公安机关查询产权人的户籍状况。公安机关的户籍根本信息上都会有相应的相片，这个相片与身份证上的相片是一起的，因而应当查清楚以便与卖方进行比对。
2、对托付公证书进行查询
假如触及到托付公证书的，应当到公证机关查询公证书的实在性以当事人身份的实在性，以避免公证书被假造或无效。
3、对代理人的户籍状况进行查询
代理人持托付公证书处理生意手续的，除了查询公证书的实在性，还要保证托付公证书上指定的代理人与处理生意手续的是同一个人。因而还应当核实代理人的身份。
除此之外，还应当留意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交给，或许汇入代理人的银行卡号。
四、二手房子生意，谨防户口问题
人们在生意二手房时，往往将商洽的要点会集在房子的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却常常忽略一个或许引发严重后果的问题：户口。
在司法实践傍边，因户口引发的房子生意胶葛有逐年上升的趋势。其胶葛的首要表现方法为：生意两边经过商洽后，卖方将房子过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，生意好像就此圆满结束。但在不久之后，买方在处理落户手续时才发现，卖方的户口并未从生意的房子中迁出，致使买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的一起寓居人以其户口没有迁出为名，主张其对争议房子具有寓居权，因而回绝搬出。如此一来，购房者尽管名义上取得了房子的产权，但户口“暗影”却挥之不去。假如碰到卖方一起寓居人以户口为由回绝搬出，则状况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。假如想搬进购买的房子，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
房子生意一旦因户口发作胶葛，处理起来非常杂乱。因为户籍的迁入和迁出等均归公安机关处理，不归于法院的受案规模，因而法院关于此类案子是不予受理的。而公安机关在处理户口胶葛时，又遭到户籍方针的约束。比方，卖给买方的房子是卖方仅有的一套房子，没有其他的房子可供卖方迁入户口，则不管买方理由多么充沛，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
在实践二手房生意进程中，购房者应该怎么处理户口问题呢?
榜首，预先查询核实。在签定二手房生意合同并向房地产生意挂号处理部分请求过户挂号前，购房者最好亲身到房子地点地的派出所进行核实。有的出售方许诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方许诺的实在性以外，还能够避免有其别人的户口仍未迁走，比方出售方曾经购房时的上家户口等。托付中介代为核实的，应要求中介组织出具书面的核实陈述，并加盖公章，避免少量从业人员的忽略或诈骗行为。
第二，在生意合同中设定户口搬迁条款和违约条款。
五、怎么签定房产中介居间合同
卖房方和购房方经过中介公司介绍，到达购买意向的，中介公司均会在《房子生意合同》签定前，要求两边先行签署《房地发作意居间协议》或相似协议。
签定这类协议的首要意图，在生意条件没有彻底到达一起或尚不具有签定正式合同的悉数条件时，由其间一方(通常是买受方)先行提出大致的生意条件。若对方能够承受并签署，则视为两边对生意条件根本到达一起。在约好期限或条件具有时，两边即依照约好签定合同。
律师主张，签定房产中介推荐合一起，留意以下问题：
首要，购房人先要了解中介人员的信息，如经营规模、执业生意人的名字及证号等。假如购房者在直接到中介公司进行洽谈的进程中，发现中介公司未经存案、注册挂号或执业生意人证号名不虚传，应立即中止生意，向有关部分核实、告发法。
其次，在合同中清楚中介费用所包括的项目，中介除了收取合同约好的中介服务费外，其他的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都归于 “ 黑收费 ”。
其三，在合同中清楚中介费的付出条件。原则上是在中介公司促进两边签定《房地发作意合同》时付出，但鉴于房子生意进程中环节较多，能够将中介生意费的付出与作业进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介生意费。留意居间合同要求一次性付出中介费用或只介绍买、卖两边知道就全额收取中介服务费。
其四，要分外留神定金、订金，预付款，违约金条款。假如是对方供给的为格局合同，那么，在签定合同前，最好请专业律师把关，修正、删去合同中对己晦气的“ 霸王条款 ”，添加自身需求的条款，以到达利益平衡，下降胶葛、丢失发作。
其五，生意进程中各期付出金额、期限及方法等;税收、相关费用等的承当及各类更名手续的处理及费用承当;该房子内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出清晰、具体的约好。别的，若触及车位问题，也需由两边进行清晰约好。
咱们阅读到这儿信任现已对上述的相关规则现已有所了解，其实问题自身是很简单的，没有咱们常人幻想地那么杂乱，假如你对上述文章中的叙说或许其他的问题感到疑问，欢迎来听讼网找专业律师进行相关专业咨询，或许直接托付听讼网律师。