商铺租赁中要注意的几个特殊问题
来源：听讼网整理 2018-09-16 09:08
一、转租、“转让”和独立的租借合同的问题
当一户商家承租一个商铺运营一段时间后，由于运营状况欠好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时必定要搞清楚商铺的真实产权人是谁，假如现在运营者不是产权人，那么就触及转租或转让的问题。在商铺租借中，转租和转让的现象非常遍及，咱们从前碰见过连环近十手的状况，令人拍案叫绝。
在坚持转租房方与房东的租借联系的一起，衍生出转租房与转承租人之间的租借合同的做法，归于商铺转租;原承租方退出租借合同，由新承租方替代原承租方法律地位的做法，归于商铺(租借合同)转让;原租借合同免除，新承租人与房东从头签定租借合同，关于租借合同触及到的问题进行全新的洽谈，归于独立的租借合同。
在选用转租的方法时，必定要承认转租方是否有转租权，要确保本租借合同期限没有超越前手合同的租借期限，要检查要检查一切的前手租借合同的效能。由于转租合同的效能有赖于前手合同的效能和前手的转租权。实务中，即便一切前手合同均约好有转租权，最好仍是要求房东进行书面承认。由于商铺租金一般坚持上扬，房东否定转租，借此要求进步房租的现象层出不穷。并且，关于前手合同的效能问题，没有通过诉讼承认或公证承认，检查也只能做到开始确定。
在选用租借合同转让的方法时，最好最简易的方法是在原租借合同后边进行阐明和弥补，这样才干坚持前后合同内容的共同。可是，关于前手现已实行的合同责任和没有实行的责任必定要留意联接，特别是押金问题和没有付出的租金问题。
在选用独立租借合同的方法时，主要是要承认原租借合同现已有用免除，并留意不要让原租借合同留传的胶葛影响到自己的租借合同。
不论选用上述哪种方法承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装饰等原因，都投入了必定费用，上家在退出运营交给下家使用时，要求下家作出必定金额的补偿。即便装饰费用没有多少或许底子没有装饰(有些上家纯粹是在进行租借出资)，在商铺抢手的商场状况下，下家也无法回绝上家的这种要求。转让费只要是洽谈共同的，并无违法或钳制的说法。
二、营业执照的问题
运营者要合法运营，需求处理营业执照等手续。法律规定，运营者需求有运营场所的，在处理营业执照时，需求供给房产证或租借和租借合同。一般来说，工商局在处理营业执照时，假如前一运营者在该商铺的营业执照未刊出或变更为其他注册地址，新的承租人则无法使用该商铺处理出新的营业执照(有别于商场、商场等综合性场所的营业执照和详细货摊的营业执照之间的联系)。
可是，也有许多运营者不处理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作运营、承包运营，实际上是不合法借用执照和商铺转租或租借合同转让。这一方面并不彻底合法，一方面也简单受制于前手。
别的，有些产权人私行切割商铺，别离出租人多个商家。这也会导致商家之间处理营业执照面对妨碍。
三、装饰的问题
每个商家接手商铺后，一般要进行一番装饰再开业;有的加盟、署理、连锁商家还要讲究装饰风格统一性。可是，详细承租的商铺不必定能满意这一要求，由于商铺的装饰不能损坏主体结构。
一起，租借合同期满后，装饰做怎么处理，也应当在租借合同中作清晰的约好。不然很简单发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的抵触。
四、电容
有些商铺的运营者对电容有特别要求，需求扩容。可是扩容并不是一件很简单的事，需求通过相关部分的批阅，相关部分又会依据规划严厉约束电容。
五、招商问题
有些新开设商场或商场，为了招引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该区域将建成具有完善的配套、杰出的人气的商圈，并给商家种种口头许诺。可是，现实往往让承租的商家不能如愿，乃至血本无归。
六、合作责任问题
承租了商铺之后，上家许多工作需求房东的合作，比方处理营业执照需求房东供给房产证，装饰也需求房东供给相关资料，扩容更是。可是，假如合同对这些问题没有约好，房东往往以没有责任为由回绝合作或许以其他种种理由延迟合作。
七、合同意图问题
或许有人会说租了商铺要做什么生意是承租人的事，跟房东无关。但咱们以为，在合同中明示承租商铺运营内容非常重要，由于这实际上是清晰了承租商铺的意图。
咱们知道，在咱们冗杂的行政办理体系中，环卫、工商、消防、规划等形形色色的办理部分都会商家的运营活动进行办理和约束。商家使用承租的商铺进行运营的意图往往由于这些部分的干涉而不能完成。比方，在住宅楼底层的沿街商铺运营餐饮活动遭到环卫部分的约束。这些约束并不是商家可以彻底了解和猜测的。
可是，假如在合同中约好租借商铺的意图，当商家活动遭到相关办理部分约束时，便可以以无法完成合同意图为由免除租借合同，并无需承担违约责任。
八、拆迁问题
商家承租商铺往往期望可以长时间安稳运营，假如生意尚可，更是会添加投入。可是，假如碰上拆迁的状况，那么商家的希望就落空了。假如现已划入拆迁红线规模的，更是连营业执照都无法请求。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有或许隐秘这些重要状况。所以，猜测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便非常重要，在合同中对将来或许的动迁问题作一个约好也很有必要。
以上是笔者依据从业和执业的经历作的一些概括和阐明，商铺租借实务傍边还有许多合同法要留意的一般问题和商铺租借合同特别留意的事项，比方承租人名义问题。
当一户商家承租一个商铺运营一段时间后，由于运营状况欠好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时必定要搞清楚商铺的真实产权人是谁，假如现在运营者不是产权人，那么就触及转租或转让的问题。在商铺租借中，转租和转让的现象非常遍及，咱们从前碰见过连环近十手的状况，令人拍案叫绝。
在坚持转租房方与房东的租借联系的一起，衍生出转租房与转承租人之间的租借合同的做法，归于商铺转租;原承租方退出租借合同，由新承租方替代原承租方法律地位的做法，归于商铺(租借合同)转让;原租借合同免除，新承租人与房东从头签定租借合同，关于租借合同触及到的问题进行全新的洽谈，归于独立的租借合同。
在选用转租的方法时，必定要承认转租方是否有转租权，要确保本租借合同期限没有超越前手合同的租借期限，要检查要检查一切的前手租借合同的效能。由于转租合同的效能有赖于前手合同的效能和前手的转租权。实务中，即便一切前手合同均约好有转租权，最好仍是要求房东进行书面承认。由于商铺租金一般坚持上扬，房东否定转租，借此要求进步房租的现象层出不穷。并且，关于前手合同的效能问题，没有通过诉讼承认或公证承认，检查也只能做到开始确定。
在选用租借合同转让的方法时，最好最简易的方法是在原租借合同后边进行阐明和弥补，这样才干坚持前后合同内容的共同。可是，关于前手现已实行的合同责任和没有实行的责任必定要留意联接，特别是押金问题和没有付出的租金问题。
在选用独立租借合同的方法时，主要是要承认原租借合同现已有用免除，并留意不要让原租借合同留传的胶葛影响到自己的租借合同。
不论选用上述哪种方法承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装饰等原因，都投入了必定费用，上家在退出运营交给下家使用时，要求下家作出必定金额的补偿。即便装饰费用没有多少或许底子没有装饰(有些上家纯粹是在进行租借出资)，在商铺抢手的商场状况下，下家也无法回绝上家的这种要求。转让费只要是洽谈共同的，并无违法或钳制的说法。
二、营业执照的问题
运营者要合法运营，需求处理营业执照等手续。法律规定，运营者需求有运营场所的，在处理营业执照时，需求供给房产证或租借和租借合同。一般来说，工商局在处理营业执照时，假如前一运营者在该商铺的营业执照未刊出或变更为其他注册地址，新的承租人则无法使用该商铺处理出新的营业执照(有别于商场、商场等综合性场所的营业执照和详细货摊的营业执照之间的联系)。
可是，也有许多运营者不处理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作运营、承包运营，实际上是不合法借用执照和商铺转租或租借合同转让。这一方面并不彻底合法，一方面也简单受制于前手。
别的，有些产权人私行切割商铺，别离出租人多个商家。这也会导致商家之间处理营业执照面对妨碍。
三、装饰的问题
每个商家接手商铺后，一般要进行一番装饰再开业;有的加盟、署理、连锁商家还要讲究装饰风格统一性。可是，详细承租的商铺不必定能满意这一要求，由于商铺的装饰不能损坏主体结构。
一起，租借合同期满后，装饰做怎么处理，也应当在租借合同中作清晰的约好。不然很简单发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的抵触。
四、电容
有些商铺的运营者对电容有特别要求，需求扩容。可是扩容并不是一件很简单的事，需求通过相关部分的批阅，相关部分又会依据规划严厉约束电容。
五、招商问题
有些新开设商场或商场，为了招引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该区域将建成具有完善的配套、杰出的人气的商圈，并给商家种种口头许诺。可是，现实往往让承租的商家不能如愿，乃至血本无归。
六、合作责任问题
承租了商铺之后，上家许多工作需求房东的合作，比方处理营业执照需求房东供给房产证，装饰也需求房东供给相关资料，扩容更是。可是，假如合同对这些问题没有约好，房东往往以没有责任为由回绝合作或许以其他种种理由延迟合作。
七、合同意图问题
或许有人会说租了商铺要做什么生意是承租人的事，跟房东无关。但咱们以为，在合同中明示承租商铺运营内容非常重要，由于这实际上是清晰了承租商铺的意图。
咱们知道，在咱们冗杂的行政办理体系中，环卫、工商、消防、规划等形形色色的办理部分都会商家的运营活动进行办理和约束。商家使用承租的商铺进行运营的意图往往由于这些部分的干涉而不能完成。比方，在住宅楼底层的沿街商铺运营餐饮活动遭到环卫部分的约束。这些约束并不是商家可以彻底了解和猜测的。
可是，假如在合同中约好租借商铺的意图，当商家活动遭到相关办理部分约束时，便可以以无法完成合同意图为由免除租借合同，并无需承担违约责任。
八、拆迁问题
商家承租商铺往往期望可以长时间安稳运营，假如生意尚可，更是会添加投入。可是，假如碰上拆迁的状况，那么商家的希望就落空了。假如现已划入拆迁红线规模的，更是连营业执照都无法请求。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有或许隐秘这些重要状况。所以，猜测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便非常重要，在合同中对将来或许的动迁问题作一个约好也很有必要。
以上是笔者依据从业和执业的经历作的一些概括和阐明，商铺租借实务傍边还有许多合同法要留意的一般问题和商铺租借合同特别留意的事项，比方承租人名义问题。