房地产企业预售和收入业务的会计处理
来源：听讼网整理 2018-07-17 06:11
房地产企业是以房地产为运营目标的企业。在出售方法上一般的工业企业以现销、赊销为首要方法，房地产企业的出售方法则包含现售、预售、分期收款方法出售等，其间以预售方法为主。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
关于房地产企业预售和收入的处理，《企业管帐准则》和税法的规则有所不同，致使房地产企业的预售和收入的结转在管帐处理和税务处理上存在着很大的差异。
房地产企业预售和收入事务的管帐处理
依据《企业管帐准则》规则，房地产企业预售事务的管帐处理为：当企业收到预售金钱时，因为不符合收入的承认准则，不承认收入，而是作为负债计入预收账款，待房子交给购买方时，再承认收入。
关于预售收入，按规则应交纳的运营税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，出售收入完成时，再将预缴税费转入运营税金及附加。
例：甲房地产公司2008年开端在乙地级市开发A地块，A地块算计兴修A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开端预售，2009年10月份竣工;A2房产于2009年2月开端预售，2009年未竣工。2008年算计获得A1房产预售房款4000万元，当年发作管理人员薪酬开销50万元、事务招待费开销90万元、广告宣传费开销300万元;2009年出售A1房产获得收入2000万元(假定为竣工后完成的出售收入)，预售A2房产获得预售房款5000万元，A1房产竣工开发本钱算计4000万元，当年发作管理人员薪酬开销55万元、事务招待费开销60万元，广告宣传费开销200万元(运营税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，估计毛利率10%.例中未触及要素假定不考虑)。
甲房地产公司对上述事务进行管帐处理，编制管帐分录如下(单位：万元)：
2008年度管帐处理：
(1)2008年度收到预售房款
借：银行存款 4000
贷：预收账款——A1房产 4000.
(2)预缴运营税、城建税和土地增值税
借：应交税费——应交运营税——A1房产 200
应交税费——应交城建税——A1房产 14
应交税费——应交教育费附加——A1房产 8
应交税费——应交土地增值税——A1房产 40
贷：银行存款 262.
(3)付出管理人员薪酬、事务招待费和广告宣传费
借：管理费用——薪酬 50
管理费用——事务招待费 90
出售费用——广告宣传费 300
贷：银行存款 440.
(4)年底对预收账款依据账面价值与计税根底的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×(5.55% 1%)] ×25%=34.5.
借：递延所得税财物 34.5
贷：所得税费用 34.5.
2008年度按企业管帐准则核算的税前管帐赢利为-440万元。
2009年度管帐处理：
(1)2009年度收到A2房产预售房款
借：银行存款 5000
贷：预收账款——A2房产 5000.
(2)A2房产预售收入预缴运营税和土地增值税
借：应交税费——应交运营税——A2房产 250
应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5
应交税费——应交教育费附加——A2房产 10
应交税费——应交土地增值税——A2房产 50
贷：银行存款 327.5.
(3)付出管理人员薪酬、事务招待费和广告宣传费
借：管理费用——薪酬 55
管理费用——事务招待费 60
出售费用——广告宣传费 200
贷：银行存款 315.
(4)A1房产2008年度预售收入转主营事务收入，上年交纳运营税和土地增值税转入运营税金及附加
借：预收账款——A1房产 4000
贷：主营事务收入——A1房产 4000.
借：运营税金及附加 262
贷：应交税费——应交运营税——A1房产 200
应交税费——应交城建税-A1房产 14
应交税费——应交教育费附加-A1房产 8
应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.
(5)A1房产2009年度出售收入、交纳运营税金及附加，结转主营事务本钱
借：银行存款——A1房产 2000
贷：主营事务收入——A1房产 2000.
借：运营税金及附加 131
贷：应交税费——应交运营税——-A1房产 100
应交税费——应交城建税税——A1房产 7
应交税费——应交教育费附加——A1房产 4
应交税费——应交土地增值税——A1房产 20.
借：开发产品——A1房产 4000
贷：开发本钱——A1房产 4000.
借：主营事务本钱-A1房产 4000
贷：开发产品-A1房产 4000.
(6)年底对预收账款依据账面价值与计税根底的差异进行递延所得税处理
依据财物负债表债款法，当年新增预收账款5000万元，与上年财物负债表比较净增1000万元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55% 1%)] ×25%= 8.625
借：递延所得税财物8.625
贷：所得税费用 8.625.
2009年度按企业管帐准则核算税前管帐赢利为4000 2000-4000-55-60-200-262-131=1292(万元)。
以上便是关于这方面的法律知识，期望能对您有所协助。如果您不幸遇到一些比较扎手的法律问题，而您又有托付律师的主意，咱们听讼网有许多律师能够给你供给服务，而且咱们听讼还支撑线上指定区域挑选律师，而且都有相关律师的详细资料。
房地产企业预售和收入事务的税务处理
《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)对房地产企业的收入处理进一步作出比较清晰的规则。国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规则，企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承以为出售收入的完成。第九条规则“开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额”表述的也是此前出售收入的实践毛利额。
从这点来看房地产企业出售收入的规则与《企业管帐准则第14号——收入》关于出售产品的收入承认规则有所不同，同一般企业适用的收入承认规范即《国家税务总局关于承认企业所得税收入若干问题的告诉》(国税函[2008]875号)中“(一)企业出售产品一起满意下列条件的，应承认收入的完成：1.产品出售合同现已签定，企业已将产品所有权相关的首要危险和酬劳搬运给购货方;2.企业对已售出的产品既没有保存一般与所有权相联系的持续管理权，也没有施行有用操控;3.收入的金额能够可靠地计量;4.已发作或将发作的出售方的本钱能够可靠地核算。”比较有本身的特殊性，所以正确理解该文关于出售收入的承认规则关于精确核算房地产企业所得税至为重要。
依据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法施行法令》中关于事务招待费、广告宣传费扣除的规则，房地产企业按《企业管帐准则》核算的预售收入是能够作为事务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再按国税发[2006]31号文的规则待实践结转为收入时再将其作为核算基数。
国税发[2009]31号文件第十二条 “企业发作的期间费用、已销开发产品计税本钱、运营税金及附加、土地增值税准予当期按规则扣除”的规则也对各地在履行国税发[2009]31号文件中关于管帐承认的预售收入所预缴的运营税金及附加是否扣除不行共同的状况进行了清晰，即按实践发作的准则进行扣除。
依据国税发[2009]31号文件规则，上述甲房地产公司核算的2008年、2009年度应纳企业所得税为：
2008年度可扣除管理人员薪酬50万元、事务招待费20万元(4000×0.5%=20，90×60%=54，20<54，应扣除20万元)、广告宣传费300万元(4000×15%=600，300<600，可全额扣除)、运营税金及附加262万元，算计632万元。当年未竣工产品出售收入估计毛利额为400万元，全年应交税所得额为-232万元。
2009年度当年竣工产品A1房产总计出售收入为6000万元，开发本钱为4000万元，毛利2000万元，扣除2008年度的估计毛利额400万元，加上当年A2房产出售收入5000万元的估计毛利额500万元，算计2100万元。
可扣除管理人员薪酬55万元;事务招待费按当年出售收入7000万元核算的扣除限额为35万元，实践开销60万元的60%为36万元，实践扣除35万元;广告宣传费当年出售收入7000万元的扣除限额为1050万元，实践发作额200万元可全额扣除;运营税金及附加应按当年出售收入7000万元的实缴数扣除458.5万元[(5000 2000)×(5.55% 1%)=458.5].算计748.5万元。
2009年度应交税所得额为1351.5万元，可补偿2008年度亏本232万元，实践应交税所得额为1119.5万元，应纳企业所得税279.875万元。
别的需求留意的是，关于房地产企业管帐核算的预售收入作为广告宣传费、事务招待费的扣除基数在企业所得税年度交税申报表中的填列，企业所得税年度交税申报表中逻辑联系有表间联系：附表一《收入明细表》中第1栏金额与附表八《广告费和事务宣传费跨年度交税调整表》中第4栏金额应共同。管帐核算的预售收入在申报时应填在附表一《收入明细表》中第16栏视同出售收入中的其他视同出售收入中。
关于房地产企业预售和收入的处理，《企业管帐准则》和税法的规则有所不同，致使房地产企业的预售和收入的结转在管帐处理和税务处理上存在着很大的差异。
房地产企业预售和收入事务的管帐处理
依据《企业管帐准则》规则，房地产企业预售事务的管帐处理为：当企业收到预售金钱时，因为不符合收入的承认准则，不承认收入，而是作为负债计入预收账款，待房子交给购买方时，再承认收入。
关于预售收入，按规则应交纳的运营税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，出售收入完成时，再将预缴税费转入运营税金及附加。
例：甲房地产公司2008年开端在乙地级市开发A地块，A地块算计兴修A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开端预售，2009年10月份竣工;A2房产于2009年2月开端预售，2009年未竣工。2008年算计获得A1房产预售房款4000万元，当年发作管理人员薪酬开销50万元、事务招待费开销90万元、广告宣传费开销300万元;2009年出售A1房产获得收入2000万元(假定为竣工后完成的出售收入)，预售A2房产获得预售房款5000万元，A1房产竣工开发本钱算计4000万元，当年发作管理人员薪酬开销55万元、事务招待费开销60万元，广告宣传费开销200万元(运营税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，估计毛利率10%.例中未触及要素假定不考虑)。
甲房地产公司对上述事务进行管帐处理，编制管帐分录如下(单位：万元)：
2008年度管帐处理：
(1)2008年度收到预售房款
借：银行存款 4000
贷：预收账款——A1房产 4000.
(2)预缴运营税、城建税和土地增值税
借：应交税费——应交运营税——A1房产 200
应交税费——应交城建税——A1房产 14
应交税费——应交教育费附加——A1房产 8
应交税费——应交土地增值税——A1房产 40
贷：银行存款 262.
(3)付出管理人员薪酬、事务招待费和广告宣传费
借：管理费用——薪酬 50
管理费用——事务招待费 90
出售费用——广告宣传费 300
贷：银行存款 440.
(4)年底对预收账款依据账面价值与计税根底的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×(5.55% 1%)] ×25%=34.5.
借：递延所得税财物 34.5
贷：所得税费用 34.5.
2008年度按企业管帐准则核算的税前管帐赢利为-440万元。
2009年度管帐处理：
(1)2009年度收到A2房产预售房款
借：银行存款 5000
贷：预收账款——A2房产 5000.
(2)A2房产预售收入预缴运营税和土地增值税
借：应交税费——应交运营税——A2房产 250
应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5
应交税费——应交教育费附加——A2房产 10
应交税费——应交土地增值税——A2房产 50
贷：银行存款 327.5.
(3)付出管理人员薪酬、事务招待费和广告宣传费
借：管理费用——薪酬 55
管理费用——事务招待费 60
出售费用——广告宣传费 200
贷：银行存款 315.
(4)A1房产2008年度预售收入转主营事务收入，上年交纳运营税和土地增值税转入运营税金及附加
借：预收账款——A1房产 4000
贷：主营事务收入——A1房产 4000.
借：运营税金及附加 262
贷：应交税费——应交运营税——A1房产 200
应交税费——应交城建税-A1房产 14
应交税费——应交教育费附加-A1房产 8
应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.
(5)A1房产2009年度出售收入、交纳运营税金及附加，结转主营事务本钱
借：银行存款——A1房产 2000
贷：主营事务收入——A1房产 2000.
借：运营税金及附加 131
贷：应交税费——应交运营税——-A1房产 100
应交税费——应交城建税税——A1房产 7
应交税费——应交教育费附加——A1房产 4
应交税费——应交土地增值税——A1房产 20.
借：开发产品——A1房产 4000
贷：开发本钱——A1房产 4000.
借：主营事务本钱-A1房产 4000
贷：开发产品-A1房产 4000.
(6)年底对预收账款依据账面价值与计税根底的差异进行递延所得税处理
依据财物负债表债款法，当年新增预收账款5000万元，与上年财物负债表比较净增1000万元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55% 1%)] ×25%= 8.625
借：递延所得税财物8.625
贷：所得税费用 8.625.
2009年度按企业管帐准则核算税前管帐赢利为4000 2000-4000-55-60-200-262-131=1292(万元)。
以上便是关于这方面的法律知识，期望能对您有所协助。如果您不幸遇到一些比较扎手的法律问题，而您又有托付律师的主意，咱们听讼网有许多律师能够给你供给服务，而且咱们听讼还支撑线上指定区域挑选律师，而且都有相关律师的详细资料。
房地产企业预售和收入事务的税务处理
《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)对房地产企业的收入处理进一步作出比较清晰的规则。国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规则，企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应承以为出售收入的完成。第九条规则“开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额”表述的也是此前出售收入的实践毛利额。
从这点来看房地产企业出售收入的规则与《企业管帐准则第14号——收入》关于出售产品的收入承认规则有所不同，同一般企业适用的收入承认规范即《国家税务总局关于承认企业所得税收入若干问题的告诉》(国税函[2008]875号)中“(一)企业出售产品一起满意下列条件的，应承认收入的完成：1.产品出售合同现已签定，企业已将产品所有权相关的首要危险和酬劳搬运给购货方;2.企业对已售出的产品既没有保存一般与所有权相联系的持续管理权，也没有施行有用操控;3.收入的金额能够可靠地计量;4.已发作或将发作的出售方的本钱能够可靠地核算。”比较有本身的特殊性，所以正确理解该文关于出售收入的承认规则关于精确核算房地产企业所得税至为重要。
依据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法施行法令》中关于事务招待费、广告宣传费扣除的规则，房地产企业按《企业管帐准则》核算的预售收入是能够作为事务招待费和广告宣传费的扣除基数的，不再按国税发[2006]31号文的规则待实践结转为收入时再将其作为核算基数。
国税发[2009]31号文件第十二条 “企业发作的期间费用、已销开发产品计税本钱、运营税金及附加、土地增值税准予当期按规则扣除”的规则也对各地在履行国税发[2009]31号文件中关于管帐承认的预售收入所预缴的运营税金及附加是否扣除不行共同的状况进行了清晰，即按实践发作的准则进行扣除。
依据国税发[2009]31号文件规则，上述甲房地产公司核算的2008年、2009年度应纳企业所得税为：
2008年度可扣除管理人员薪酬50万元、事务招待费20万元(4000×0.5%=20，90×60%=54，20<54，应扣除20万元)、广告宣传费300万元(4000×15%=600，300<600，可全额扣除)、运营税金及附加262万元，算计632万元。当年未竣工产品出售收入估计毛利额为400万元，全年应交税所得额为-232万元。
2009年度当年竣工产品A1房产总计出售收入为6000万元，开发本钱为4000万元，毛利2000万元，扣除2008年度的估计毛利额400万元，加上当年A2房产出售收入5000万元的估计毛利额500万元，算计2100万元。
可扣除管理人员薪酬55万元;事务招待费按当年出售收入7000万元核算的扣除限额为35万元，实践开销60万元的60%为36万元，实践扣除35万元;广告宣传费当年出售收入7000万元的扣除限额为1050万元，实践发作额200万元可全额扣除;运营税金及附加应按当年出售收入7000万元的实缴数扣除458.5万元[(5000 2000)×(5.55% 1%)=458.5].算计748.5万元。
2009年度应交税所得额为1351.5万元，可补偿2008年度亏本232万元，实践应交税所得额为1119.5万元，应纳企业所得税279.875万元。
别的需求留意的是，关于房地产企业管帐核算的预售收入作为广告宣传费、事务招待费的扣除基数在企业所得税年度交税申报表中的填列，企业所得税年度交税申报表中逻辑联系有表间联系：附表一《收入明细表》中第1栏金额与附表八《广告费和事务宣传费跨年度交税调整表》中第4栏金额应共同。管帐核算的预售收入在申报时应填在附表一《收入明细表》中第16栏视同出售收入中的其他视同出售收入中。