我国法律法规关于土地使用权的规定及解读

我国法令法规关于土地运用权的规则及解读
《土地处理法》第九条
国有土地和农人团体所有的土地，能够依法承认给单位或许个人运用。运用土地的单位和个人，有维护、处理和合理运用土地的责任。
一、相关依据
1.《物权法》(2007年3月16曰)
第118条国家所有或许国家所有由团体运用以及法令规则归于团体所有的天然资资源，单位、个人依法能够占有、运用和收益。
第120条用益物权人行使权力，应当恪守法令有关维护和合理开发运用资源的规则。所有权人不得干与用益物权人行使权力。
2.《民法通则》(2009年8月27日批改)
第80条国家所有的土地，能够依法由全民所有制单位运用，也能够依法承认由团体所有制单位运用，国家维护它的运用、收益的权力;运用单位有处理、维护、合理运用的责任。
公民、团体依法对团体所有的或许国家所有由团体运用的土地的承揽经营权，受法令维护。承揽两边的权力和责任，依照法令由承揽合同规则。
土地不得生意、租借、典当或许以其他方法不合法转让。
3.《村庄土地承揽法》(2009年8月27日批改)
第3条国家实施村庄土地承揽经营准则。
村庄土地承揽采纳村庄团体经济安排内部的家庭承揽方法，不宜采纳家庭承揽方法的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等村庄土地，能够采纳投标、拍卖、揭露洽谈等方法承揽。
第8条村庄土地承揽应当恪守法令、法规，维护土地资源的合理开发和可持续运用。未经依法同意不得将承揽地用于非农建造。
国家鼓舞农人和村庄团体经济安排增加对土地的投入，培肥地力，进步农业出产能力。
第9条国家维护团体土地所有者的合法权益，维护承揽方的土地承揽经营权，任何安排和个人不得侵略。
4.《承认土地所有权和运用权的若干规则》(1995年3月11日〔1995〕疆土[籍]字第26号2010年12月3日修订)
第四章国有土地运用权
第26条土地运用权承认給直接运用土地的具有法人资格的单位或个人。但法令、法规、方针和本规则还有规则的在外。
第27条土地运用者经国家依法划拨、出让或解放初期接纳、沿袭，或经过依法转让、承继、承受地上建筑物等方法运用国有土地的，可承认其国有土地运用权。
第28条土地公有制之前，经过购买房子或土地及租借土当地法运用私有的土地，土地转为国有后迄今仍持续运用的，可承认现运用者国有土地运用权。
第29条因原房子撤除、改建或天然崩塌等原因，现已改动了实践土地运用者的，经依法审阅同意，可将土地运用权承认给实践土地运用者;空位及房子崩塌或撤除后两年以上仍未康复运用的土地，由当地县级以上公民政府回收土地运用权。
第30条原宗教团体、寺观教堂宗教活动用地，被其他单位占用，原运用单位因康复宗教活动需求交还运用的，应按有关规则予以交还。确属无法交还或土地运用权有争议的，经洽谈、处理后承认土地运用权。
第31条军事设备用地(含靶场、试验场、训练场)依照解放初土地接纳文件和公民政府同意征收或划拨土地的文件承认土地运用权。土地运用权有争议的，依照国务院、中心军委有关文件规则处理后，再承认土地运用权。
国家承认的保存或当地代管的军事设备用地的土地运用权承认給戎行，现由其他单位运用的，可依照有关规则承认为他項权力。
经国家同意吊销的军事设备，其土地运用权依照有关规则由当地县级以上公民政府回收并从头承认运用权。
第32条依法接纳、征收、划拨的铁路线路用地及其他铁路设备用地，现仍由铁路单位运用的，其运用权承认给铁路单位。铁路线路路基两边依法获得运用权的维护用地，运用权承认給铁路单位。
第33条国家水利、公路设备用地依照征收、划拨文件和有关法令、法规划定用地界限。
第34条驻机关、企事业单位内的行政处理和服务性单位，经政府同意运用的土地，能够由土地处理部分商被驻单位规则土地的用处和其他约束条件后别离承认实践土地运用者的土地运用权。但租借房子的在外。
第35条原由铁路、公路、水利、电力、戎行及其他单位和个人运用的土地，1982年5月《国家建造征用土地法令》发布之前，现已转由其他单位或个人运用的，除依照国家法令和方针应当交还的外，其国有土地运用权可承认蛤实践土地运用者，但严重影响上述部分的设备安全和正常运用的，暂不承认土地运用权，依照有关规则处理后，再承认土地运用权。1982年5月今后不合法转让的，经依法处理后再承认运用权。
第36条农人团体运用的国有土地，其运用权按县级以上公民政府主管部分批阅、划拨文件承认;没有批阅、划拨文件的，依照其时规则补办手续后，按运用现状承认;曩昔未清晰划定运用界限的，由县级以上公民政府参照土地实践运用状况承认。
第37条未桉规则用处运用的国有土池，由县级以上公民政府回收从头安排运用，或许按有关规则处理后承认运用权。
第38条1987年1月《土地处理法》实施之前重复划拨或重复征收的土地，可按现在实践运用状况或许依据最终一次划拨或征收文件承认运用权。
第39条以土地运用权为条件与其他单位或个人合建房子的，依据同意文件、合建协议或许出资数额承认土地运用权，但1982年《国家建造征用土地法令》发布后合建的，应依法处理土地转让手续后再承认土地运用权。
第40条以出让方法获得的土地运用权或以划拨方法获得的土地运用权补办出让手续后作为财物入股的，土地运用权承认给股份制企业。
国家以土地运用权作价入股的，土地运用权承认給股份制企业。
国家将土地运用权租借给股份制企业的，土地运用权承认給股份制企业。企业以出让方法获得的土地运用权或以划拨方法获得的土地运用权补办出让手读后，租借給股份制企业的，土地运用权不变。
第41条企业以出让方法获得的土地运用权，企业破产后，经依法处置，承认给新的受让人;企业经过划拨方法获得的土地运用权，企业破产时，其土地运用权由县级以上公民政府回收后，依据有关规则进行处置。
第42条法人之间兼并，依法归于应当以有偿方法获得土地运用权的，原土地运用权应当处理有关手续，有偿获得土地运用权;依法能够以划拨方法获得土地运用权的，能够处理划拨土地权属改动挂号，获得土地运用权。
第五章 团体土地建造用地运用权
第43条乡(镇)村办企业事业单位和个人依法运用农人团体土地进行非农业建造的，可依法承认运用者团体土地建造用地运用权。对多占少用、占而不必的，其搁置部分不予承认运用权，并交还农人团体，另行安排运用。
第44条依照本规则第二十五条规则的农人团体土地，团体土地建造用地运用权承认給联营或股份企业。
第45条1982年2月国务院发布《村镇建房用地处理法令》之前村庄居民建房占用的宅基地，超越当地政府规则的面积，在《村镇建房用地处理法令》实施后未经拆迁、改建、翻建的，能够暫按现有实践运用面积承认团体土地建造用地运用权。
第46条1982年2月《村镇建房用地处理法令》发布时起至1987年1月《土地处理法》开端实施时止，村庄居民建房占用的宅基地，其面枳超越当地政府规则标准的，超越部分按1986年3月中共中心、国务院《关于加强土地处理、阻止乱占犁地的告诉》及当地公民政府的有关规则处理后，按处理后实践运用面积承认团体土地建造用地运用权。
第47条契合当地政府分户建房规则而尚未分户的村庄居民，其现有的宅基地没有超越分户建房用地算计面积标准的，可按现有宅基地面积承认团体土地建造用地运用权。
第48条非农业户口居民(含华矫)原在村庄的宅基地，房子产权没有改动的，可依法承认其团体土地建造用地运用权。房子撤除后没有同意重建的，土地运用权由团体回收。
第49条承受转让、购买房子获得的宅基地，与原有宅基地算计面积超越当地政府规则标准，依照有关规则处理后答应持续运用的，可暫承认其团体土地建造用地运用权。承继房子获得的宅基地，可承认团体土地建造用地运用权。
第50条村庄专业户宅基地以外的非农业建造用地与宅基地别离承认团体土地建造用地运用权。
第51条依照本规则第四十五条至第四十九条的规则承认村庄居民宅基地团体土地建造用地运用权时，其面积超越当地政府规则标准的，可在土地挂号卡和土地证书内注明超越标准面积的数量。今后分户建房或现有房子拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划从头建造时，按当地政府规则的面积标准从头承认运用权，其超越部分交还团体。
第52条闲暇或房子崩塌、撤除两年以上未康复运用的宅基地，不承认土地运用权。现已承认运用权的，由团体报经县级公民政府同意，刊出其土地挂号，土地由团体回收。
5.《疆土资源部、农业部关于加强国有农场土地运用处理的定见》(2008年10月13日疆土资发〔2008〕202号)
各省、自治区、直辖市疆土资源厅(疆土环境资源厅、疆土资源局、疆土资源和房子处理局、房子土地资源处理局)、农垦国有农场主管部分，新疆出产建造兵团办公厅：
为进一步贯彻履行《国务院办公厅转发〈疆土资源部农业部关于依法维护国有农场土地合法权益定见〉的告诉》(国办发〔2001〕8号)，维护好国有土地资源，标准国有农场土地处理行为，维护国有农场的合法权益，促进国有农场经济社会的可持续开展，现就加强国有农场土地处理提出如下定见：
一、对国有农场犁地实施最严峻的维护准则
国有农场土地是确保国家粮食等重要农产品安全的根底，有必要实施最严峻的维护准则。土地运用总体规划承认的国有农场基本农田维护区，任何单位和个人不得私行占用或私行改动用处。建造項目确需占用国有农场基本农田或改动其用处的，有必要报国务院同意。当地各级疆土资源行政主管部分应仔细履行责任，对占用国有农场基本农田的建造項目，要加强审阅。当地各级国有农场主管部分要活跃帮忙疆土资源行政主管部分展开审阅作业。
国有农场应依照《基本农田维护法令》的要求，运用农用地分等定级效果，做到地块、面积、标志、档案、办法、责任制“六履行”，确保基本农田总量不削减、用处不改动、质量有进步。国有农场要加强土壤肥力监测和质量动态处理，树立基本农田地力与上肥效益长时间定位监测网点，定时对基本农田坏境污染进行监测和点评，监測和点评成果报国有农场主管部分存案。
国有农场主要领导对农场犁地维护作业负领导责任。国有农场主管部分应将犁地维护状况作为对国有农场主要领导的查核目标，与绩效桂钩。
二、加速国有农场土地确权发证作业
土地挂号是土地处理的重要环节，依法挂号的国有农场土地运用权受法令维护。各地要加大土地确权力度，加速推动国有农场土地挂号作业，对国有农场依法请求挂号并提交契合要求的土地挂号请求资料，经审阅权属来历合法、界址清楚、面积精确、无争议的土地，要赶快挂号发证。对存在土地权属争议的，要严峻依照国办发〔2001〕8号文件及相关法令规则依法调处，承认权属并挂号发证。自本定见下发之日起，对契合挂号发证条件的，各地应在两年内基本完成国有农场土地的挂号发证作业。
三、标准国有农场土地运用权回收行为
因国家经济建造或当地公益性建造需求回收国有农场农用地的，需依法处理农用地转用批阅手读，并参照征收农人团体土地的补偿标准进行补偿;需求回收国有农场建造用地的，参照征收农人团体建造用地的补偿标准进行补偿，确保农场员工的久远生计。回收的国有农场土地运用权，依照国有土地运用权供给的规则，处理供地手续。禁止私行经过调整国有农场从属联系、撖销国有农场建制等方法回收国有农场土地或改动国有农场农用地用处。
对拟回收的国有农场土地运用权，在依法报批前，有必要将拟回收土地的用处、方位、补偿标准、安顿途径奉告该农场和所触及的员工。对拟回收土地的现状调查成果，有必要经该农场和所触及的员工承认，并将该农场和所触及员工的知情、承认等有关资料作为回收土地报批的必备资料。
依法回收国有农场土地运用权，应给予经济补偿。经济补偿参照征收农人团体土地的补偿标准核算，并安排相应的社会确保费用。国有农场因土地被回收而不具有失地员工基本安顿条件的，各地应将失地员工归入当地乡镇员工再就业系统。具有安顿条件的，在安排失地员工新的劳作岗位后，国有农场可将土地补偿费和安顿补助费用于农场基本农田的建造维护和弥补社会确保资金。
四、节省集约运用国有农场土地
各地要加强国有农场土地运用方案处理，国有农场新增建造用地应归入当地土地运用年度方案。凡不契合规划、没有新增建造用当地案目标的，不得请求运用国有农场土地进行非农建造。国有农场兴办二、三工业和招商引资新建非农建造項目需求运用国有农场土地的，也有必要依法处理农用地转用批阅手续和土地供给手续。国有农场规模化畜禽饲养用地，参照《关于促进规模化畜禽饲养有关用当地针的告诉》(疆土资发〔2007〕220号)的有关规则履行。
城市建造规划区规模外的农场员工住所用地，可暂按划拨用地供给，一起要严峻控制用地标准。
疆土资源行政主管部分安排修编土地运用总体规划，要寻求国有农场主管部分和国有农场的定见，确保国有农场经济社会可持续开展。
国有农场应依据经济社会开展规划和土地运用总体规划，统筹安排，合理运用土地。要加速国有农场居民点撤并作业，引导员工向场镇居民点会集寓居。腾退出来的土地，能复垦的要及时复垦。
国有农场要活跃进行土地收拾复垦开发。在省级土地运用总体规划和土地收拾复垦开发专項规划指导下，由省级农垦主管部分统一安排国有农场依照项目处理要求，向项目地点地县级以上疆土资源行政主管部分申报。
五、严峻査处违法侵吞国有农场土地行为
各地要加强对国有农场土地运用状况的监督查看，严肃查处私行改动土地用处和不合法侵吞国有农场土地的行为，特别是国家机关及其作业人员违法同意回收国有农场土地和违法贱价转让国有农场土地运用权的行为。现已挂号的国有农场土地被周边村庄团体、农人个人以及其他单位不合法侵吞的，要坚决依法责令退回。
六、加强对国有农场土地处理作业的领导
各地要充分认识国有农场土地处理的重要性，坚决贯彻履行中心关于加强土地处理的各项方针办法。坚持依法行政，实在维护国有农场土地运用权人合法权益。当地各级疆土资源行政主管部分要发挥对国有农场土地处理的主导作用，仔细履行责任，加大作业力度，加强对派驻垦区组织的领导，进步处理水平。当地各级国有农场主管部分对国有农场土地处理作业负有重要责任。要改进处理方法，自动合作疆土资源行政主管部分，加强国有农场土地处理，标准国有农场用地行为。大型垦区和集团化垦区应建立专门组织，清晰作业责任，实在加强对所属国有农场土地的处理作业，进步土地运用功率。
二、了解与适用
本条表现了土地的所有权和运用权相别离的基来历則，也就是说，尽管国家和农人团体具有土地，可是政府组织、企事业单位、社会团体、个人等都能够在契合法令规则的状况下，处理相关手续，获得合理运用土地的权力并获取收益。可是，这并不意味着其对土地的运用能够不受任何约束，仍是应当承当维护、处理和合理运用土地的责任，依据土地的天然特点和经济特点的不同，科学运用土地，避免水土流失和盐渍化。这样一方面能确保土地的优秀功能，使土地这种名贵资源能够发挥其在出产环节中的最大功效;另一方面也能确保整个生态系统的有用运作，满意人类生计和开展的需求。
[国有土地依法承认给单位或个人运用的方法有哪些?]
国有土地依法承认给单位或个人运用的方法主要有两种：
(1)土地划拨。即土地运用者只需依照必定程序提出请求，经法定机关同意即可获得土地运用权，无须向土地所有者交给租金或其他费用。
(2)土地运用权出让。即国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家付出土地运用权出让金。土地运用权出让应当签定出让合同。
[国有土地依法承认给单位或个人运用后，其运用权可否进入市场流通?]
依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》的相关规则，以出让方法有偿获得的土地运用权能够依法转让、租借、典当或承继。依据该法令第44条的规则，除法定的特别状况外，以土地划拨方法无偿获得的土地运用权不得进入市场买卖或流通。
可是，依据该法令笫45条的规则，契合下列条件的，经市、县公民玫府土地处理部分和房产处理部分同意，其划拨土地运用权和地上建筑物、其他附着物所有权能够转让、租借、典当：
(1)土地运用者为公司、企业、其他经济安排和个人;
(2)拥有国有土地运用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)依法签定土地运用权出让合同，向当地市、县公民政府补交土地运用权出让金或许以转让、租借、典当所获收益抵交土地运用权出让金。
由此可见，经过土地划拨方法获得的国有土地运用权，有必要依法转变为可出让的土地运用权之后，方可进入市场买卖或流通。
[法令对各类土地运用权有无期限的约束?]
首要，经过土地划拨以及村庄建造用地(包含村庄居民宅基地和村庄企事业建造用地)程序获得的土地运用权是无期限的，除法令规则的土地运用权消除的原因外，运用权人能够无期限地运用土地。
其次，经过土地运用权出让方法获得的土地运用权，依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》第12条的规则，土地运用权出让最高年限按下列用处承认：
(10)寓居用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文明、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅行、文娱用地40年;
(5)归纳或许其他用地50年。
每一块土地的详细运用年限由出让方和受让方协议，但两边协议的年限不得超越法定的最高年限。
再次，土地承揽经营权有必定的期限约束，但为了安稳承揽经营联系，法令规则的期限一般都比较长。依据《村庄土地承揽法》第20条的规则，犁地的承揽期为30年;草地的承揽期为30年至50年;林地的承揽期为30年至70年;特别林木的林地承揽期，经国务院林业行政主管部分同意能够延伸。
三、事例链接
威海鲲鹏出资有垠公司与威海西港房地产开发有限公司、山东省重点建造实业有限公司土地运用权糾纷管辖权异方案;陆丰市陆丰典当行与陈卫平、陈淑铭、陆丰市安康奶品有限公司清算小组、第三人张其心土地抵債合同糾纷案。
(来历：《土地案子办案高效手册》法制出版社，2012.7 本书编写组)