开发商违规加盖楼层能办房产证吗

现在许多业主反应在购买产品房之后一向都办不下来房产证，原因便是开发商比本来规划的多盖了楼层，那么开发商违规加盖楼层能办房产证吗？下面听讼小编为我们整理了这方面的常识，欢迎阅览!
近来，安徽省某小区居民刘女士向记者反映，她购买的产品房已交完房款而且入住，但至今拿不到房产证，开发商总是答复在处理中。买房时，开发商预售手续完全，谁知道房子买到手了却拿不到房产证，是什么原因导致这种成果?购房者该怎么维权?本报记者采访了华南师范大学副教授马廉祯、云南省昆明市盘龙区检察院检察官王萍。
开发商为何违规建房
对照该小区的售房规划图，刘女士发现，本来规划为绿洲的部分赫然耸立着一栋小高层高楼;而本来规划的几栋高楼均被加盖了楼层。刘女士通知记者，是开发商违规建房导致她们拿不到房产证。
记者了解到，这种现象并不罕见。据《温州(楼盘)都市报》报导，浙江省瑞安市某小区因7年来没能经过工程竣工检验，导致800多套房无法拿到房产证。瑞安市安阳(楼盘)中心城区管委会规划建造局相关负责人说，绿洲面积严峻缩水，最大的可能性是其时规划单位为合作业主经过项目批阅，图纸上规划的绿化率是到达标准了，而实践上很难到达规则的绿化率，最终往往是补偿园林建造费完事，这种状况在安阳一带的回来地安顿房建造中比较遍及。而据《楚天时报》报导，在湖北省鄂州市，也有因开发商违规加盖楼层，导致工程不能经过检验，购房者6年之久都拿不到房产证的事例。
为什么要减缩绿洲盖房，或在高楼顶层加盖楼层?开发商何先生通知记者，一般有两种状况，一是为了满意更多回迁户的需求，只能减缩绿洲、多盖楼;二是开发商为便利自己寓居多建一层。
对此，王萍以为，开发商为了寻求商业利益加盖楼层或许将规划好的绿洲建成高楼，添加小区实践寓居面积，发生的结果是购房者所购房子的寓居环境和日子舒适度变差了，房子价值相对下降。按照相关规则，加盖楼层前必须向有关部分提出恳求，得到同意后才干加盖。假如私行加盖属违规建房，该修建工程不能经过竣工检验，购房者当然也拿不到房产证。
马廉祯表明，“依据住所和城乡建造部2012年公布的《建造用地容积率管理办法》，住所竣工后，县级以上地方政府城乡规划主管部分对建造工程进行核实时，要严厉查看建造工程是否契合容积率要求。未经核实或经核实不契合容积率要求的，建造单位不得安排竣工检验。明显，这些没有到达规则绿化率的小区，是不契合容积率要求的，因而无法获得《修建工程竣工存案表》，必定影响购房者处理房产证”。
“所谓容积率，是指必定地块内，总修建面积与修建用地面积的比值。”马廉祯介绍说，关于开发商而言，容积率决议地价本钱在房子中所占的份额;而关于住户而言，容积率直接触及到寓居的舒适度。容积率越低，寓居的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般容积率低，绿洲率就较高，修建密度也较低，开发商可用于收回资金的面积就越少，住户就越舒畅。因而，容积率和绿洲率这两个比率决议了开发商是从人的寓居需求视点，仍是从朴实挣钱的视点来规划一个社区。
违规建房必定拿不到房产证吗
“违规建房并不意味着必定拿不到房产证。”马廉祯表明，“在开发商私行改变容积率的状况下，要想检验合格，能够从头调整容积率。”
王萍解说说，在购房者现已入住的状况下，开发商能够按照城乡规划法的规则，补交土地出让金或许承受罚款，之后与相关部分从头签定国有土地出让合同。在从头获得调整容积率今后的国有建造用地使用权后，恳求处理加盖楼层或许将规划好的绿洲建成高楼的《建造工程规划许可证》，这样也能让购房者拿到房产证。
不过，需求留意的是，补交土地出让金与调整容积率的状况，归于尚可采纳办法调整的景象。假如开发商违规加盖楼层或许将规划好的绿洲建成高楼状况严峻或由于种种原因不可能获得建造工程规划许可证，或许未按照建造工程规划许可证的规则进行建造，被承认归于不合法修建的，按规则应该撤除。
王萍以为，行政处分不能革除开发商违约的民事职责。现有的《产品房生意合同》大部分是格局合同，购房者与开发商签定的《产品房生意合同》中对住所规划、小区规划及违约职责等内容一般在合同中没有约好。可是，两边一旦签定了《产品房生意合同》，则意味着购房者与开发商确认了相应的权利义务联系。假如由于开发商的原因，导致购房者拿不到房产证，开发商的行为应当被认定为违背了《产品房生意合同》。此外，开发商在卖房之初，与购房者签定合同之前已就产品房开发规划范围内的房子及相关设备作了阐明和许诺，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入《产品房生意合同》，亦应当视为合同内容，开发商违背的，应当承当违约职责。当然，假如因而发生胶葛，实践中，对该项内容的举证职责由购房者承当。
购房者该怎样维权
假如因开发商违规建房，购房者拿不到房产证，乃至面对住所被强行撤除的危险，该怎么办?
王萍表明，关于购房者而言，开发商违约后，购房者能够挑选的维权方法:一是要求开发商承当违约职责，补偿丢失后退房;二是要求开发商承当违约职责、补偿丢失后持续实行合同。开发商应该承当的职责包含违约职责和补偿职责。《最高人民法院关于审理产品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》(下称《解说》)第18条规则:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责:(一)产品房生意合同约好的处理房子所有权挂号的期限;(二)产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交付使用之日起90日;(三)产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。”据此，购房者有权要求开发商免除合同和补偿丢失。依据合同法规则，合同免除后，没有实行的，中止实行;现已实行的，依据实行状况和合同性质，购房者能够要求恢复原状、采纳其他补救办法，并有权要求补偿丢失。
马廉祯说，该《解说》第19条规则:“产品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条规则的处理房子所有权挂号的期限届满后超越一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法处理房子所有权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”购房者假如要求开发商承当违约职责，开发商应按照合同的约好加以补偿;合同没有约好违约金或许丢失数额难以确认的，能够按照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期借款利息的标准核算。
对购房者来说，入住后免除合同退房或许不是最佳挑选，刘女士遭受的状况提示购房者，在签定《产品房生意合同》之前，要在购房合同中与开发商约好高额违约金，以对开发商构成震慑，一起也能保证在开发商违约时要求其高额补偿。
政府相关部分怎么加强监管
记者了解到，有些购房者由于拿不到房产证处处上访，期望政府相关部分及早介入处理胶葛。对此，王萍表明，开发商违规加盖楼层，或许将规划好的绿洲建成高楼，由此发生的纷争，归于合同胶葛。合同只对缔约当事人具有法令束缚力，对合同联系以外的第三人不发生法令束缚力。这是我国法令规则的合同相对性准则决议的，这一法令准则反映了尊重当事人的意思自治、合同自在的思维。《产品房生意合同》一旦签定，则视为开发商与购房人两边的实在意思表明，合同联系只能发生在开发商与购房者之间，只能由合同当事人中的一方(开发商或购房者)向合同的另一方当事人提出恳求或提起诉讼，其他单位与个人包含政府均无权对合同内容或许维权方法提出要求。从这一层面而言，政府相关部分准则上不该干涉和介入房地产商场，也不该介入产品房生意合同胶葛的处理。
可是，违规修建屡次“闪现”，与政府相关部分监管缺失不无联系。一个修建或修建群从开工到建成不是一朝一夕的工作，假如相关部分在施工过程中监管到位，购房者拿不到房产证的景象是能够防止的。马廉祯说，我国城乡规划法在第五章里规则了县级以上政府的监督查看职责。该法第53条规则，县级以上政府城乡规划主管部分对城乡规划的施行状况进行监督查看，有权采纳以下办法:(一)要求有关单位和人员供给与监督事项有关的文件、材料，并进行仿制;(二)要求有关单位和人员就监督事项触及的问题作出解说和阐明，并依据需求进入现场进行勘察;(三)责令有关单位和人员中止违背有关城乡规划的法令、法规的行为。第56条规则，按照本法规则应当给予行政处分，而有关城乡规划主管部分不给予行政处分的，上级政府城乡规划主管部分有权责令其作出行政处分决议或许主张有关政府责令其给予行政处分。据此，政府相关部分须强化日常监管，加大法令力度。关于应战法令法规的不法行为，不能视而不见，要常常展开违法违规建房专项整理整理，关于私行建房，少批多占、超面积建房的，按相关规则处分。相关部分还能够树立告发奖励制度，激起大众告发的积极性，保证政府相关部分在第一时间把握违规建房信息，关于影响很坏的典型事例，揭露曝光处理，强行撤除。一起，要在工地加大宣扬力度，加强开发商及工人的法令意识，使他们理解法令的严肃性，更好地束缚自己的行为。
王萍也以为，政府相关部分应该强化对房地产开发企业的动态监督，加强对批阅在建项目的全程监管，加大对违法违规企业的整理力度，促进房地产开发企业标准商场行为，培养健康标准的产品房商场。