土地使用权转让中的黑白合同现象

问：为躲避和削减土地转让时应当交纳的土地增值税等税费，转让方与受让方签订了两份土地使用权转让合同，一份用于到土地管理部门处理过户挂号手续，合同约好的转让价格较低;另一份则是两边实践实行的合同，转让价格远高于用于处理过户挂号合同中的转让价格。现在两边因合同实行发作争议，请问，应当依据哪份合同承认两边权利义务联系?即哪份合同有用?哪份无效?
答：这种状况俗称为“是非合同”或许“阴阳合同”。其客观表现为，合同当事人为躲避法令或许为了完成某种不合法或不妥利益，而就某一民事权利义务联系缔结合一起，缔结两份内容不同的合同，一份是揭露的，用于处理过户挂号手续，但合同当事人并不预备实践实行;另一份则是暗里的、非揭露的，但却是当事人欲实践实行的合同。两份合同的标的虽完全相同，但在合同价款、实行期限和办法等本质内容方面存在较大差异。那份揭露的用于过户挂号的合同被称为“白合同”或许“阳合同”，而那份非揭露的合同则被称为“黑合同”或许“阴合同”。
“是非合同”现象在各种合同范畴都不同程度存在，但在触及政府监管、过户挂号的范畴比较常见，比方建造工程招标招标、不动产转让等。缔结“是非合同”的首要意图是为了架空竞争对手，偷逃税费，躲避法令和行政机关的监管，以完成某种不合法或不妥利益。
关于“是非合同”的效能确定，学术界和司法界一向存在争议。一种定见以为，那份揭露的、用于处理过户挂号的“白合同”有用，由于这份合同通过挂号存案已得到政府主管部门的认可，且程序和内容契合法令规则;另一种定见则以为那份非揭露的“黑合同”有用，由于它反映了两边实在意思表明，支撑实践实行该份合同，契合诚笃信用原则。2004年最高人民法院出台的《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的解说》实践支撑第一种观念。该《解说》第21条规则：“当事人就同一建造工程另行缔结的建造工程施工合同与通过存案的中标合同本质性内容不一致的，应当以存案的中标合同作为结算工程价款的依据。”尽管该解说适用对象是建造工程施工合同，但在司法实践中，关于其他合同范畴，触及“是非合同”胶葛的审理，法院往往也参照这一司法解说，确定黑合同无效而白合同有用。
但笔者以为这样的确定办法过于肯定和简略，有违司法正义和公正。假如确定“白合同”，即用于处理挂号过户手续的合同有用，则意味着当事人成功地躲避了法令和行政机关的监管，偷逃了税费，而且还使受让方少交了土地转让费;如此确定既危害转让方利益，也危害国家利益。那么，是不应该确定那份“黑合同”有用呢?笔者以为不能混为一谈。实践上，“黑合同”和“白合同”都是合同当事人歹意勾结的产品，但依照《合同法》第52条的规则，并非一切的歹意勾结行为都无效，只要“歹意勾结，危害国家、团体或许第三人的利益”时，合同才无效。在不动产买卖中，假如确定“黑合同”有用，则意味着当事人有必要依照此合同约好的价格补交税费，合同的实践实行并不会危害国家、团体或许第三人的利益。而假如确定“白合同”有用，则会使国家税费丢失、利益受损。因而，确定“黑合同”有用，既契合两边实在意思表明，也无损国家、团体或许第三人利益。但在有些状况下，比方建造工程招标招标以及选用招拍挂办法出让国有土地使用权中的黑合同就应当确定是非合同均无效。由于这种歹意勾结的行为不只破坏了国家公正竞争的法令制度，而且危害第三人利益。
综上，关于土地使用权转让中的是非合同现象，不能简略套用最高人民法院《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的解说》。终究承认哪份合同有用，应以哪份合同的实行最能反映当事人实在意思表明，而且不会危害国家、团体和第三人利益为规范。