清算的总体要求

国家税务总局日前下发告诉，要求各级税务机关加强征管堵漏增收，进步收入增加质量。鄙人一阶段标准税收次序的重点中，就包含“加大土地增值税清算力度”。本文整理土地增值税清算相关规则，协助交税人了解遵照。
相关规则
【清算的界说】
土地增值税清算，指交税人在契合土地增值税清算条件后，依照税收法令、法规及土地增值税有关方针规则，核算房地产开发项目应交纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关供给有关材料，处理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应交纳土地增值税税款的行为。
【清算的全体要求】
交税人应当照实申报应交纳的土地增值税税额，确保清算申报的真实性、准确性和完整性。税务机关应当为交税人供给优质交税服务，加强土地增值税方针宣扬教导。主管税务机关应及时对交税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核算等状况进行审阅，依法征收土地增值税。
【清算条件】
应清算条件：
1.房地产开发项目悉数竣工、完结出售的;
2.全体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
契合应清算条件规则的交税人，须在满意清算条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续。
可清算条件：
1.已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;
2.获得出售(预售)许可证满3年仍未出售结束的;
3.交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的，应在处理刊出挂号前进行土地增值税清算。
4.省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规则的其他状况。
契合可清算条件规则的交税人，须在主管税务机关限制的期限内处理清算手续。
【交税人处理土地增值税清算应报送的材料】
1.房地产开发企业清算土地增值税书面请求、土地增值税交税申报表;
2.项目竣工决算报表、获得土地使用权所付出的地价款凭据、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算告诉单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明材料;
3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明材料等。
交税人托付税务中介机构审阅鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证陈述》。
【土地增值税的核定征收】
房地产开发企业有下列景象之一的，税务机关能够参照与其开发规划和收入水平附近的当地企业的土地增值税税负状况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1.依照法令、行政法规的规则应当设置但未设置账簿的;
2.私行毁掉账簿或许拒不供给交税材料的;
3.虽设置账簿，但账目紊乱或许本钱材料、收入凭据、费用凭据残缺不全，难以承认转让收入或扣除项目金额的;
4.契合土地增值税清算条件，未依照规则的期限处理清算手续，经税务机关责令期限清算，逾期仍不清算的;
5.申报的计税根据显着偏低，又无正当理由的。
对确需核定征收的，各级税务机关要严厉依照税收法令法规的要求，从严、从高承认核定征收率。为了标准核定作业，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实践，区别不同房地产类型拟定核定征收率。
【清算单位的承认】
土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算。
土地增值税以国家有关部分批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中一起包含一般住宅和非一般住宅的，应别离核算增值额。
【清算后再转让房地产的处理】
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报。清算时的扣除项目总金额=单位建筑面积本钱费用×清算的总建筑面积。
【核算与申报】
核算
应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率。
假如增值额超越扣除项目金额50%以上，在核算增值额时，需求别离用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后将各级税额相加，得出总税额。在实践征收中，为了便利核算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简洁办法核算土地增值税税额，详细核算公式如下：
(一)增值额未超越扣除项目金额50%的，土地增值税税额等于增值额乘以30%。
(二)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的，土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%。
(三)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的，土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%。
(四)增值额超越扣除项目金额200%的，土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%。
【申报】
交税人应在转让房地产合同签定后的7日内，到房地产所在地主管税务机关处理交税申报。对交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，税务机关能够预征土地增值税。交税人应依照税务机关规则的期限和税额预缴土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算，多退少补。对未按预征规则期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规则，从限制的缴交税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
交税人按规则预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规则的期限内补缴的，不加收滞纳金。
应交税额的核算
开发住宅小区
例：某市房地产开发企业2012年开发的住宅小区已悉数竣工并检验，总可售面积120000平方米。到2013年4月，75%已出售，25%转为暂时租借，租期1年，租借合同一起规则，1年后租借户将悉数购买所租借房产。已完成收入总额45000万元，已预缴土地增值税900万元。开发相关开销为：付出地价款及相关费用7000万元;房地产开发本钱13000万元;财务费用中的利息开销3750万元(已正确按转让项目核算分摊并已供给金融机构证明)，转让环节交纳的有关税费合计2520万元[45000×5%×(1 7% 3% 2%)];当地政府规则的其他房地产开发费用核算扣除份额为5%。企业应交纳土地增值税的核算办法如下：
因为该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借，契合可清算条件的规则，主管税务机关为此要求其在60日内处理清算手续。
(一)75%部分已售房产的清算
核算进程如下：
1.实践收入总额为45000万元，单位价格=45000÷(120000×75%)=0.5(万元/平方米);
2.已预缴土地增值税为900万元;
3.获得土地使用权付出的地价及相关费用为7000万元;
4.房地产开发本钱为13000万元;
5.房地产开发费用=3750 (7000 13000)×5%=4750(万元);
6.答应扣除的税费为2520万元;
7.加计扣除额=(7000 13000)×20%=4000( 万元);
8.答应扣除的项目金额=(7000 13000 4750 4000)×75% 2520=21562.5 2520=24082.5(万元)(税金按实扣除，其他项目均按75%核算);
单位扣除项目金额=21562.5÷(120000×75%)=0.23958(万元/平方米);
9.增值额=45000-24082.5=20917.5(万元);
10.增值率=20917.5÷24082.5×100%=86.86%;
11.土地增值税暂行条例实施细则第十条规则，86.86%%的增值率大于50%小于100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%;
12.汇算清缴应补缴土地增值税=20917.5×40%-24082.5×5%-900=6262.87(万元)。
(二)25%剩下部分的清算
2014年5月租借合同到期，25%剩下部分悉数出售结束，出价格格仍为0.5万元/平方米。关于在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或有偿转让的，交税人应按规则进行土地增值税的交税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以出售或转让面积核算。单位扣除项目金额为0.23958万元/平方米。
1.应税收入=120000×25%×0.5=15000(万元);
2.扣除项目=120000×25%×0.23958 15000×5%×(1 7% 3% 2%)=8027.5(万元);
3.增值额=15000-8027.5=6972.5(万元);
4.应交纳的土地增值税=6972.5×40%-8027.5×5%=2387.63(万元)。
需求阐明的是，上述核算仅仅供给一种核算办法，还有一种汇总核算办法。假如后期25%出售收入大大低于或高于均匀价格，或许土地增值税增值率就不相同了。本例中，坚持均匀价格不变，所以增值率也未变，无论是汇总仍是分期清算，金额都是共同的。
企业实践交纳土地增值税=预缴900 第一次清算补缴6262.87 尾房清算补缴2387.63=9550.5(万元)。
实践兼并核算：
1.收入=120000×0.5=60000(万元);
2.扣除项目=7000 13000 4750 4000 120000×0.5×5%×(1 7% 3% 2%)=32110(万元);
3.增值额=60000-32110=27890(万元);
4.增值率=27890÷32110×100%=86.86%;
5.应纳土地增值税=27890×40%-32110×5%=11156-1605.5=9550.5(万元)。
两种核算办法成果共同，当然这是人为规则的条件所造成的。
转让旧房
例：某企业2005年12月购进一幢办公楼，付出价款2000万元，交纳契税80万元。2009年12月，该企业把办公楼转让给A公司，获得转让收入5100万元，付出相关买卖税费320万元，转让时，办公楼已累计折旧400万元。
根据规则，交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算扣除金额。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能供给评价价格但能供给购房发票的扣除项目金额包含3项：
一是购房发票所载金额(实践上包含了获得土地使用权所付出的金额以及旧房及建筑物的评价价格两部分);
二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数);
三是与转让房地产有关的税费(包含转让旧房时交纳的营业税、城市保护建造税、印花税、契税以及教育费附加等，上述四税及附加均须供给相应的完税凭据)。
增值额=5100-[2000×(1 5%×4) 80 320]=5100-2800=2300(万元);
增值额与扣除项目份额=2300÷2800×100%=82%<>
土地增值税额=2300×40%-2800×5%=920-140=780(万元)。