合作建房土地增值税清算

协作建房，是开发商在土地实施“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。使用该方法开发的房地产项目，现在已底子符合国度税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关成果的通知》(财税〔2006〕187号)所规矩的清算条件。因为《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》及相关配套文件不行细化，在清算实务中关于协作建房的判定仍存在必定成果。本文举例对协作建房相关土地增值税清算成果中止分析。
甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)与乙经济开发公司(以下简称“乙公司”)签署协作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司担任投入资金及悉数开发活动，乙公司将其一切的土地运用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产(包含住所及商铺)，甲公司分得其他房产。后经洽谈，乙公司将分得房产的住所部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其他4000平方米商铺自用，并开具转让土地运用权的发票给甲公司。
一、若乙公司只取得房子自用，根据财政部、国度税务总局《关于土地增值税一些具体成果规矩的通知》(财税字〔1995〕48号)规矩，关于一方出地，一方出资金，单独协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，当时该公司将分得的房产转让应首先按转让土地运用权核算协作建房需交纳的土地增值税，以分得房产事前的公允价值作为转让土地运用权的开销，再对转让的房产按转让旧房及修建物征收土地增值税。其公允价值可按财税〔2006〕187号文件第三条第(一)款的要求承认：1.按本企业在同一地域、同一年度出售的同类房地产的均匀价钱确认;2.由主管税务机关参照外地当年、同类房地产的商场价钱或点点评值确认。对甲公司来说，相当于用其建好的房产交换土地运用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发本钱，并将该部分公允价值计入出售开销。
二、若乙公司将土地运用权作价投入甲公司，交换甲公司必定股份再由甲公司开发该项目，根据财税〔2006〕21号文件的规矩，自2006年3月2日起，关于以土地(房地产)作价出资入股中止出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房中止出资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规矩，应按规矩交纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或点点评作为转让开销，按转让土地运用权核算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或点点评作为取得土地运用权的本钱在清算土地增值税时予以扣除。