未入账的房产如何缴纳房产税

关于一般企业来说，房产税归于小税种，触及的问题也相对简略。可是关于以自我克制租借为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。因为对房产税的一些规则相对含糊，下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、事例介绍
甲公司是以开发自我克制型商业地产为主的商业地产集团公司，依照当地规则，从价计征时答应减除30%后余值交税。甲公司的A商业项目与客户签定租期二年(2008年1月1日至2009年12月31日)的租借合同，租金总额2 400万元，但前三个月免租，甲公司从2008年4月1日从租交纳房产税，每月交纳2 400÷21×12%=13.71(万元)，2008年累计交纳13.71×9=123.43(万元)。甲公司的B商业项目地上修建面积10 000平方米，土地本钱20 000万元。地上修建物由乙公司代建，乙公司迟迟未与甲公司处理决算手续，因此甲公司地上修建物的账面本钱为0，一起B项目已交付运用，并办出产权证。甲公司按账面土地本钱20 000万元交纳房产税，每季交纳20 000×(1-30%)×1.2%÷4=42(万元)。甲公司在C商业项目独自缔造地下车库(非人防工程)2 000平方米，地下占地面积1 000平方米，本钱2 000万元，地下车库上有甲公司物业用房，占地面积100平方米。依据《关于具有房子功用的地下修建征收房产税的告诉》(财税[2005]181号)第二条之规则，甲公司按地下修建物缔造本钱的7折(即1 400万元)作为房产原值交缴房产税， 每季交纳2 000×0.7×(1-30%)×1.2%÷4=2.94(万元)。
二、观念比武
1.免租期怎么交纳房产税
税务机关以为，免租期也应交纳房产税，因此关于甲公司的A商业项目，应将2 400万元租金分摊在含免租期在内的24个月内交纳，即2008年应交纳房产税为2 400÷2×12%=144(万元)，甲公司需补缴144-123.43=20.57(万元)。
甲公司税务师通过研讨后以为，依据《关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则》(财税地字[1986]8号)第七条之规则“交税单位和个人无租运用房产管理部门、免税单位及交税单位的房产，应由运用人代交纳房产税。”甲公司免租期内的房产税应由客户交纳，甲公司不是免租期内的交税责任人，因此也不存在补税的问题。而税务机关以为，运用人仅仅“代交纳”，真实的交纳人应该仍是租借人。
2.未入账的房产怎么交纳房产税
税务机关以为，依据《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税[2008]152号)第一条之规则“对依照房产原值计税的房产，不管是否记载在管帐账簿固定资产科目中，均应依照房子原价核算交纳房产税。房子原价应依据国家有关管帐制度规则进行核算。对交税人未按国家管帐制度规则核算并记载的，应按规则予以调整或从头评价。”甲公司没有依照国家管帐制度规则核算B项目地上修建物的本钱，因此税务机关能够从头评价，要求甲公司修建本钱按2 000元/平方米的评价价核算，补缴房产税2 000×10 000×(1-30%)×1.2%÷10 000=16.8(万元)。
甲公司税务师以为，决算迟迟不出、地上修建物缔造本钱难以确定，是因为运营上的一些非可控因素形成的，这是正常运营成果的反响，甲公司并没有不按国家管帐制度规则核算房子原值，因此也不适用于从头评价，不存在补税的问题。
3.地下修建物怎么交纳房产税
税务机关以为，依据前述财税[2005]181号文第三条之规则“关于与地上房子相连的地下修建，如房子的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房子视为一个全体依照地上房子修建的有关规则核算征收房产税。”因为C商业项目的地下车库上有一些地上修建物，因此应将地下车库与地上修建视为一体，从价计征房产税;不得视为地下修建物而在承认房产原值时对缔造本钱打折，应按缔造本钱2 000万元全额确定为房产原值，应补税2 000×0.3×(1-30%)×1.2%=5.04(万元)。
三、小编定见
关于免租期怎么交纳房产税的问题，笔者以为，依据财税地字[1986]8号第七条之规则，无偿运用房子应由运用人代缴房产税，因此甲公司不是交税责任人，不存在交税责任。尽管“代缴”一词表述留有余地，未清晰指出房产税的实践承担人，但甲公司不是交税责任人是无疑的，甲公司也不存在欠税的问题。
关于第二个问题，笔者以为，房产原值的操作口径，在抛弃了财税地字[1986]8号文第十五条规则的按“固定资产科目记载的房子原价”标准后，财税[2008]152号文的表述愈加准则化，具体为“房子原价应依据国家有关管帐制度规则进行核算”。本事例中，甲公司因为代建工程的金额难以计量而未承认地上修建物的缔造本钱，并没有直接证明标明甲公司违背国家的管帐制度，因此从方针的视点，并不适用于从头评价。
问题三的争议焦点在于，怎么差异独立地下修建和与地上房子相连的地下修建。财税[2005]181号第三条对“与地上房子相连的地下修建”进行的罗列解说为“房子的地下室、地下停车场、商场的地下部分”，由此，咱们能够将“与地上房子相连的地下修建”概括解说为“地上修建物的地下根底部分”。因此，C商业项目的地下车库上面尽管存在一些零散修建(占地100平方米)，但显着地下车库不是物业用房的根底部分，而是独立缔造的，不能以为是与地上房子相连的地下修建。
四、小结
以上三个问题在必定程度上暴露了房产税在立法上的滞后，财税地字[1986]8号文出于公正的准则，规则无偿运用房子由使有人代缴房产税，但“代缴”一词具有适当的含糊性，给征纳两边带来了必定的争议空间;一起，亟需在立法大将房产原值这个重要的操作口径进行清晰;地下修建和地上修建的差异，也需求国家出台更具体的方针进行标准。
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