集体土地租赁及案例浅析内容
来源：听讼网整理 2019-03-23 20:49
以下是团体土地租借及事例浅析内容：
一、乡村团体土地性质的有关规则
依据我国物权法、土地法等，土地一切权分两种：一种是国家一切，一种是乡村团体经济组织一切。乡村土地假如没有被国家征收，便是归乡村团体经济组织一切。乡村团体经济组织有多种方式，一般为村委会，也或许为乡民小组，详细看各个当地的习气及前史要素等。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地办理法》第6条都清晰规则“乡村和城市市郊的土地，除由法令规则归于国有的以外，属团体一切;宅基地、自留地和自留山也归于团体一切。”
至于哪一级和哪一个组织机构代表乡村团体具有土地的一切权，《土地办理法》第10条规则“农人团体一切的土地依法归于村农人团体一切的，由村团体经济组织或许乡民委员会运营、办理;现已别离归于村内两个以上乡村团体经济组织的农人团体一切的，由村内各该乡村团体经济组织或许乡民小组运营、办理;现已归于乡(镇)农人团体一切的，由乡(镇)乡村团体经济组织运营、办理。”一起，我国的《民法通则》第74条也有相似的规则。由此能够看出，团体土地一切权的主体为特别民事主体，多为村、乡(镇)乡村团体经济组织，乡民委员会或乡民小组等。
二、怎么承认权力主体
我国施行土地挂号发证准则。
土地挂号，是指将国有土地运用权、团体土地一切权、团体土地运用权和土地抵押权、地役权以及依照法令法规规则需求挂号的其他土地权力记载于土地挂号 簿公示的行为。这儿所说的团体土地运用权，包含团体建造用地运用权、宅基地运用权和团体农用地运用权，不含土地承揽运营权。依据我国《物权法》等法令的规则，除法令别的规则外，土地物权的建立、改动、转让和消除，有必要经依法挂号才发生物权变化的效能。也便是说，只要通过依法挂号的土地物权，才干遭到法令维护。
《土地办理法》第十一条“农人团体一切的土地，由县级人民政府挂号造册，核发证书，承认一切权。农人团体一切的土地依法用于非农业建造的，由县级人民政府挂号造册，核发证书，承认建造用地运用权。”《中华人民共和国土地办理法施行法令》第三条“国家依法施行土地挂号发证准则。依法挂号的土地一切权和土地运用权受法令维护，任何单位和个人不得侵略。土地挂号内容和土地权属证书款式由国务院土地行政主管部门一致规则。土地挂号材料能够揭露查询。”
2010年，《中共中央国务院关于加大统筹城乡开展力度进一步夯实农业乡村开展根底的若干定见》(以下简称《定见》)(中发〔2010〕1号)提出："加速乡村团体土地一切权、宅基地运用权、团体 建造用地运用权等确权挂号颁证作业，作业经费归入财政预算。力求用3年时刻把乡村团体土地一切权证承认到每个具有一切权的农人团体经济组织。定见首要清晰了乡村团体土地确权挂号发证的规划，即掩盖到悉数乡村规划内的团体土地，包含归于农人团体一切的建造用地、农用地和未利用地，不得遗失。关于实践中土地证书 与林权证书等相关证书之间的联系问题，部地籍司负责人以为土地证书与林权证在内的其他证书的联系，应当是“身份证”与“作业证”的联系，乡村团体土地一切权确权挂号发证应当包含悉数乡村规划内的团体土地。
三、团体土地承揽的程序
乡村团体经济组织的土地一般发包给团体经济组织内的成员，以保证其合法承揽土地的权力。团体经济组织以外的人要承揽土地的，依据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条“发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或许三分之二以上乡民代表的赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。由本团体经济组织以外的单位或许个人承揽的，应当对承揽方的资信状况和运营才能进行检查后，再签定承揽合同。“便是说团体经济组织成员以外的人要承揽土地需求两个条件：
1、该土地没有团体经济组织内成员要求承揽，且该团体经济组织成员的2/3以上大都人都赞同承揽给该团体经济组织以外的人;
2、乡(镇)政府赞同承揽给该团体经济组织以外的人。
四、事例：怎么区别状况承认乡村团体建造用地权力主体
甲乙丙村别离有3处团体土地。
甲村农人团体具有一块前史上兴办团体砖瓦厂的建造用地，权属合法，砖瓦厂关闭后由团体回收，入股该县 A企业兴办马铃薯加工厂;
乙村农人团体具有一块合法的团体建造用地，依法租借给该县B企业用于机械出产;
丙村农人团体具有一块地，该地原先为农用地，后租借给该县C企业用于工业出产，触及违法用地正被查办。
现该三块土地应别离归归于谁?
实践中，宅基地和乡(镇)村公共 设备、公益事业建造用地简单区别，而乡(镇)村办企业建造用地难以掌握。特别跟着经济社会开展，乡(镇)村办企业团体建造用地的隐形流通比较遍及。一些乡 (镇)村办企业团体建造用地名为入股、联营，实为租借;一些团体建造用地流通到个人名下等等。为了严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策，坚决遏止并依 法纠正乱占农用地进行非农业建造，2008年国务院办公厅下发了《关于严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策的告诉》(国办发〔2007〕71号)，要 求严厉执行土地用处控制准则，严厉控制乡村团体建造用地规划。
依据上述规则，关于团体土地一切权人依法以团体建造用地运用权入股、联营等方式兴办企业的，应当有三个条件：一是企业性质有必要契合《城镇企业法》有关规则。依据《城镇企业法》第二条的规则，城镇企业有必要是乡村团体经济组织或许农人出资为主，即乡村团体经济组织或许农人出资超越百分之五十，或许虽缺乏 百分之五十，但能起到控股或许实践分配效果的，在城镇(包含所辖村)举行的承当援助农业责任的各类企业。城镇企业契合企业法人条件的，依法获得企业法人资 格。二是要依法批阅。依据《土地办理法》六十条的规则，乡村团体经济组织运用乡(镇)土有利地势用总体规划承认的建造用地兴办企业或许与其他单位、个人以土地 运用权入股、联营等方式一起举行企业的，应当持有关赞同文件，向县级以上当地人民政府土地行政主管部门提出申请，依照省、自治区、直辖市规则的赞同权限， 由县级以上当地人民政府赞同。其间，触及占用农用地的，还需依法办理批阅手续。一起，兴办企业的建造用地，有必要严厉控制。省、自治区、直辖市能够依照城镇 企业的不同职业和运营规划，别离规则用地规范。三是应当契合相关规划。依据《国务院办公厅关于严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策的告诉》(国办发 〔2007〕71号)的规则，兴办城镇企业建造需求运用本团体经济组织农人团体一切土地的，有必要契合乡(镇)土有利地势用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划 (以下简称乡(镇)、村规划)，归入土有利地势用年度计划，并依法办理规划建造答应及农用地转用和建造项目用地批阅手续。乡村团体经济组织运用乡(镇)土有利地势 用总体规划承认的建造用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方式一起兴办企业的，有必要契合土有利地势用总体规划和乡(镇)、村规划，并纳 入建造用地年度计划办理;触及占用农用地的，有必要先依法办理农用地转用批阅手续，用地规划有必要契合有关企业用地规范。
因而，榜首处团体建造用地运用权应当确权为A企业;第二处团体建造用地运用权归于甲村农人团体;第三处有必要依法处理，暂不确权挂号。
五、实务中存在的问题
外表看起来团体土地的性质及流通都不存在“含糊地带”，但由于团体建造用地流通主体的约定性与流通方向客观上的要求多元化之间的对立，跨村跨城镇承租、受转团体存量建造用地(连同厂房、机器设备等)的现象适当遍及。
(一)租借土地程序是否合规以及是否存在胶葛或潜在胶葛;
发行人与乡民签署土地承揽运营权的租借合同问题。在实践中，一般状况下出于便利办理的意图，一般都是由乡民委员会作为农人代表来签署协议，那么或许需求重视的问题有：团体土地租借价格是否公允;团体土地租借是否履行了必要的乡民决策程序;团体土地租借是否存在争议或许胶葛;土地承揽运营权租借合同是否需求主管部门赞同或存案等。
(二)是否严厉依照团体土地的用处进行运用，是否违反了相关土地办理法规;
这种景象在实践中也比较常见，不过一般呈现这种景象就归于性质比较严重的行为。例如，基本农田被用作其他犁地用处或许工业用处，犁地被用作工业用处，工业用地被用作商业用处等等。其间基本农田是国家犁地维护的红线，不管是什么用处和意图均不得占用，在大都农业类上市公司审阅过程中，都会被重视是否存在占用基本农田的景象。犁地被用作工业或许商业也是不能够的，除非改动土地用处。
一、乡村团体土地性质的有关规则
依据我国物权法、土地法等，土地一切权分两种：一种是国家一切，一种是乡村团体经济组织一切。乡村土地假如没有被国家征收，便是归乡村团体经济组织一切。乡村团体经济组织有多种方式，一般为村委会，也或许为乡民小组，详细看各个当地的习气及前史要素等。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地办理法》第6条都清晰规则“乡村和城市市郊的土地，除由法令规则归于国有的以外，属团体一切;宅基地、自留地和自留山也归于团体一切。”
至于哪一级和哪一个组织机构代表乡村团体具有土地的一切权，《土地办理法》第10条规则“农人团体一切的土地依法归于村农人团体一切的，由村团体经济组织或许乡民委员会运营、办理;现已别离归于村内两个以上乡村团体经济组织的农人团体一切的，由村内各该乡村团体经济组织或许乡民小组运营、办理;现已归于乡(镇)农人团体一切的，由乡(镇)乡村团体经济组织运营、办理。”一起，我国的《民法通则》第74条也有相似的规则。由此能够看出，团体土地一切权的主体为特别民事主体，多为村、乡(镇)乡村团体经济组织，乡民委员会或乡民小组等。
二、怎么承认权力主体
我国施行土地挂号发证准则。
土地挂号，是指将国有土地运用权、团体土地一切权、团体土地运用权和土地抵押权、地役权以及依照法令法规规则需求挂号的其他土地权力记载于土地挂号 簿公示的行为。这儿所说的团体土地运用权，包含团体建造用地运用权、宅基地运用权和团体农用地运用权，不含土地承揽运营权。依据我国《物权法》等法令的规则，除法令别的规则外，土地物权的建立、改动、转让和消除，有必要经依法挂号才发生物权变化的效能。也便是说，只要通过依法挂号的土地物权，才干遭到法令维护。
《土地办理法》第十一条“农人团体一切的土地，由县级人民政府挂号造册，核发证书，承认一切权。农人团体一切的土地依法用于非农业建造的，由县级人民政府挂号造册，核发证书，承认建造用地运用权。”《中华人民共和国土地办理法施行法令》第三条“国家依法施行土地挂号发证准则。依法挂号的土地一切权和土地运用权受法令维护，任何单位和个人不得侵略。土地挂号内容和土地权属证书款式由国务院土地行政主管部门一致规则。土地挂号材料能够揭露查询。”
2010年，《中共中央国务院关于加大统筹城乡开展力度进一步夯实农业乡村开展根底的若干定见》(以下简称《定见》)(中发〔2010〕1号)提出："加速乡村团体土地一切权、宅基地运用权、团体 建造用地运用权等确权挂号颁证作业，作业经费归入财政预算。力求用3年时刻把乡村团体土地一切权证承认到每个具有一切权的农人团体经济组织。定见首要清晰了乡村团体土地确权挂号发证的规划，即掩盖到悉数乡村规划内的团体土地，包含归于农人团体一切的建造用地、农用地和未利用地，不得遗失。关于实践中土地证书 与林权证书等相关证书之间的联系问题，部地籍司负责人以为土地证书与林权证在内的其他证书的联系，应当是“身份证”与“作业证”的联系，乡村团体土地一切权确权挂号发证应当包含悉数乡村规划内的团体土地。
三、团体土地承揽的程序
乡村团体经济组织的土地一般发包给团体经济组织内的成员，以保证其合法承揽土地的权力。团体经济组织以外的人要承揽土地的，依据《中华人民共和国乡村土地承揽法》第四十八条“发包方将乡村土地发包给本团体经济组织以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济组织成员的乡民会议三分之二以上成员或许三分之二以上乡民代表的赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。由本团体经济组织以外的单位或许个人承揽的，应当对承揽方的资信状况和运营才能进行检查后，再签定承揽合同。“便是说团体经济组织成员以外的人要承揽土地需求两个条件：
1、该土地没有团体经济组织内成员要求承揽，且该团体经济组织成员的2/3以上大都人都赞同承揽给该团体经济组织以外的人;
2、乡(镇)政府赞同承揽给该团体经济组织以外的人。
四、事例：怎么区别状况承认乡村团体建造用地权力主体
甲乙丙村别离有3处团体土地。
甲村农人团体具有一块前史上兴办团体砖瓦厂的建造用地，权属合法，砖瓦厂关闭后由团体回收，入股该县 A企业兴办马铃薯加工厂;
乙村农人团体具有一块合法的团体建造用地，依法租借给该县B企业用于机械出产;
丙村农人团体具有一块地，该地原先为农用地，后租借给该县C企业用于工业出产，触及违法用地正被查办。
现该三块土地应别离归归于谁?
实践中，宅基地和乡(镇)村公共 设备、公益事业建造用地简单区别，而乡(镇)村办企业建造用地难以掌握。特别跟着经济社会开展，乡(镇)村办企业团体建造用地的隐形流通比较遍及。一些乡 (镇)村办企业团体建造用地名为入股、联营，实为租借;一些团体建造用地流通到个人名下等等。为了严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策，坚决遏止并依 法纠正乱占农用地进行非农业建造，2008年国务院办公厅下发了《关于严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策的告诉》(国办发〔2007〕71号)，要 求严厉执行土地用处控制准则，严厉控制乡村团体建造用地规划。
依据上述规则，关于团体土地一切权人依法以团体建造用地运用权入股、联营等方式兴办企业的，应当有三个条件：一是企业性质有必要契合《城镇企业法》有关规则。依据《城镇企业法》第二条的规则，城镇企业有必要是乡村团体经济组织或许农人出资为主，即乡村团体经济组织或许农人出资超越百分之五十，或许虽缺乏 百分之五十，但能起到控股或许实践分配效果的，在城镇(包含所辖村)举行的承当援助农业责任的各类企业。城镇企业契合企业法人条件的，依法获得企业法人资 格。二是要依法批阅。依据《土地办理法》六十条的规则，乡村团体经济组织运用乡(镇)土有利地势用总体规划承认的建造用地兴办企业或许与其他单位、个人以土地 运用权入股、联营等方式一起举行企业的，应当持有关赞同文件，向县级以上当地人民政府土地行政主管部门提出申请，依照省、自治区、直辖市规则的赞同权限， 由县级以上当地人民政府赞同。其间，触及占用农用地的，还需依法办理批阅手续。一起，兴办企业的建造用地，有必要严厉控制。省、自治区、直辖市能够依照城镇 企业的不同职业和运营规划，别离规则用地规范。三是应当契合相关规划。依据《国务院办公厅关于严厉执行有关乡村团体建造用地法令和政策的告诉》(国办发 〔2007〕71号)的规则，兴办城镇企业建造需求运用本团体经济组织农人团体一切土地的，有必要契合乡(镇)土有利地势用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划 (以下简称乡(镇)、村规划)，归入土有利地势用年度计划，并依法办理规划建造答应及农用地转用和建造项目用地批阅手续。乡村团体经济组织运用乡(镇)土有利地势 用总体规划承认的建造用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方式一起兴办企业的，有必要契合土有利地势用总体规划和乡(镇)、村规划，并纳 入建造用地年度计划办理;触及占用农用地的，有必要先依法办理农用地转用批阅手续，用地规划有必要契合有关企业用地规范。
因而，榜首处团体建造用地运用权应当确权为A企业;第二处团体建造用地运用权归于甲村农人团体;第三处有必要依法处理，暂不确权挂号。
五、实务中存在的问题
外表看起来团体土地的性质及流通都不存在“含糊地带”，但由于团体建造用地流通主体的约定性与流通方向客观上的要求多元化之间的对立，跨村跨城镇承租、受转团体存量建造用地(连同厂房、机器设备等)的现象适当遍及。
(一)租借土地程序是否合规以及是否存在胶葛或潜在胶葛;
发行人与乡民签署土地承揽运营权的租借合同问题。在实践中，一般状况下出于便利办理的意图，一般都是由乡民委员会作为农人代表来签署协议，那么或许需求重视的问题有：团体土地租借价格是否公允;团体土地租借是否履行了必要的乡民决策程序;团体土地租借是否存在争议或许胶葛;土地承揽运营权租借合同是否需求主管部门赞同或存案等。
(二)是否严厉依照团体土地的用处进行运用，是否违反了相关土地办理法规;
这种景象在实践中也比较常见，不过一般呈现这种景象就归于性质比较严重的行为。例如，基本农田被用作其他犁地用处或许工业用处，犁地被用作工业用处，工业用地被用作商业用处等等。其间基本农田是国家犁地维护的红线，不管是什么用处和意图均不得占用，在大都农业类上市公司审阅过程中，都会被重视是否存在占用基本农田的景象。犁地被用作工业或许商业也是不能够的，除非改动土地用处。