签订商品房预售合同,就一定得签商品房买卖合同吗?
来源：听讼网整理 2018-10-17 23:28
戴雪x诉华x公司商品房订货协议定金胶葛案
裁判摘要
购房者对开发商的样板房表明满足，与开发商签定订货协议并向其交给了定金，约好两边于某日缔结商品房预售合同。后因为开发商供给的商品房预售格局合同中有样板房仅供参阅等晦气于购房者的条款，购房者对该格局条款提出异议要求删去，开发商不能当即给予答复。致使商品房预售合同没有在订货协议约好的日期缔结的，归于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第四条规则的“不行归责于当事人两边的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
谈论
对此案有一些不太一起的其他观点。
此案从预定的视点剖析，其实更简略。订货协议归于预定，存在预定仅仅将来签定本约的或许性，但并不是必定会签定本约;是否签定本约，当事人依然需求洽谈商洽，洽谈后无法达到一起，终究不签定本约即本案中的商品房预售合同，并不需求承当违背预定的职责。因而，开发商要没收定金也就没有依据。当然假如预定当事人是歹意中止洽谈，或回绝洽谈，也应承当违背预定的违约职责。
关于订货协议中的定金的性质，理论上也有各种观点。有人以为应该制止此类定金。
实务提示
在实际中，有些开发商或许会制作不能签定正式合同的托言，一般个人顾客没有保存依据的知道，发作胶葛就说不清楚、无法举证，或许遭受败诉。
因而在签定订货协议之后，在约好的时刻内购房者必定要到约好的签约地与开发商进行洽谈，对此进程应留下记载，比方录音、相片等，当然最好是在洽谈进程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映洽谈的进程。
原告：戴雪x。
被告：江苏省姑苏工业园区华x世界城市发展有限公司。
原告戴雪x因与被告江苏省姑苏工业园区华x世界城市发展有限公司(以下简称华x公司)发作商品房订货协议定金胶葛，向江苏省姑苏工业园区人民法院提起诉讼。
原告戴雪x诉称：2004年4月18日，原告与被告华x公司签定一份协议，约好由原告付出定金5万元，订货被告开发的房子一套;假如原告在被告告诉的时刻不与被告签定正式的商品房预售合同，5万元定金不返还;假如被告在此之前卖出房子，应当双倍返还定金。收到被告的签定合同告诉后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的老公5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合一起，因为被告出具的格局合同中有样板房仅供参阅的条款，原告对此持有异议，与被告洽谈未果，特以书面表达了因为被告“不能给予清晰答复，需求另择日签约”的定见，期望与被告持续洽谈，被告的工作人员表明赞同。不料被告竟于5月9日告诉原告，要没收原告的定金，并要将房子售与别人。恳求判令被告双倍返还定金，并担负本案诉讼费。
被告华x公司辩称：4月18日签定的协议，是两边当事人的实在意思表明。签定该协议的意图，是要束缚两边当事人签定正式商品房预售合同的行为。两边当事人应当在4月25日签定正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴雪x并未就签约事宜与被告进行商量。因为原告违约在先，被告已决议回绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户定见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日两边就合同上的样板房装饰条款未能达到一起定见，不是签约不成的理由，其诉讼恳求应当驳回。
姑苏工业园区人民法院经审理查明：
2004年4月18日，原告戴雪x以戴雪x及其夫丘x的名义作为乙方，与作为甲方的被告华x公司签定《都市花园·天域住所订货协议(红表)》(以下简称订货协议)一份，约好：乙方向甲方交给定金5万元，订货甲方的姑苏工业园区星汉街×号×室住所一套，面积约为×平方米，出售单价7720元/平方米;乙方若在甲方告诉的签约日前挑选抛弃已获得的物业购买权，或许到期不签约，5万元定金不交还;甲方若在签约日前将该房子转售别人，应当向乙方双倍返还定金。当日华x公司开具收据，言明收到戴雪x、丘x定金5万元，并告诉戴雪x于 4月25日至华x公司处签定正式商品房预售合同。5月7日，戴雪x向华x公司提交一份书面定见，内容是：“自己于2004年 5月7日与华x公司签约时，要求所购房子的装饰规范与样板房一起，删去合同附件二中‘样板房仅供参阅，华x公司保存终究解说权’字样，华x公司不能给予清晰答复，需另择日签约。”华x公司出售部副经理廖庆在该书面定见上注明：“该客户定见已收到。”5月9日，华x公司告诉戴雪x，因其未按约于4月25日到华x公司签定商品房预售合同，已违背订货协议之约好，特将原协议项下的定金没收。两边为此发作胶葛后洽谈未果，戴雪x提起诉讼。
姑苏工业园区人民法院以为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规则：“当事人能够约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金;收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。”订货协议是两边当事人的实在意思表明，合法有用，对两边当事人发作拘束力。按照订货协议约好，两边当事人许诺在将来签定商品房预售合同，5万元定金是实行这一许诺的担保。原告戴雪x应当在被告华x公司告诉的2004年4月25日到华x公司处洽谈签定商品房预售合同。在华x公司否定戴雪x当日有订约行为，指陈戴雪x违约的情况下，戴雪x不能证明其已于当日实践了签定合同的许诺。戴雪x以证人胡永明的证言建议其已与华x公司商定将订约日期推延至5月7日。胡永明是戴雪x的姻亲，其证言缺少强有力的证明力。戴雪x不能以其他依据印证胡永明证言的实在性，该证言不能采信，故戴雪x关于订约日期推延的建议不能成立。依据订货协议的约好，戴雪x已然在4月25日未能与华x公司洽谈订约，应当承当违约的民事职责，即无权要求返还其交给的定金，当然更不得要求双倍返还定金。据此，姑苏工业园区人民法院于2004年9月 10日判定：
驳回原告戴雪x的诉讼恳求。
案子受理费3510元，由原告戴雪x担负。
一审宣判后，戴雪x不服，向江苏省姑苏市中级人民法院提出上诉。理由是：2004年4月25日，上诉人戴雪x到过被上诉人华x公司处。对这一现实，被上诉人并不否定，仅仅以为上诉人当日没有与其商量签约。置办商品房是家庭中的一件大事，上诉人表明要等老公丘x5月7日从香港回来后再签合同，被上诉人的工作人员表明了解上诉人的这一要求，因而4月25日被上诉人的工作人员并未给上诉人看商品房预售合同文本。这个合同文本是5月7日上诉人再到被上诉人处时才看到的，故两边当事人商量签定商品房预售合同的时刻应该是5月7日。一审疏忽了本案中的这一重要现实，以上诉人不能证明自己在4月 25日实践了签定合同的许诺，过错地确认上诉人违约，与现实不符。5月7日，在两边洽谈签定商品房预售合一起，因为被上诉人在其供给的商品房预售格局合同中，以附件二的方法添加了“样板房供参阅，华x公司保存终究解说权”的格局条款，上诉人对此有不同定见，以为这个格局条款违背了相等洽谈的准则，要求删去，在被上诉人的工作人员表明不能当即给予清晰答复的情况下，上诉人将自己的定见写成书面材料，并着重期望与被上诉人持续洽谈。而被上诉人置上诉人的合理合法要求于不管，5月9日就告诉没收上诉人交给的定金，还要将房子另售别人，简直是蛮横行径。恳求吊销一审判定，改判被上诉人给上诉人双倍返还定金，并由被上诉人担负本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人华x公司辩称：2004年4月 25日，上诉人戴雪x虽然抵达被上诉人处，但仅仅企图压低约好的房价，遭到被上诉人的回绝。依据订货协议约好，此日是两边当事人签定正式商品房预售合同的日期。上诉人此日前来不管是谈价格仍是要求延期，其行为均是对订货协议约好内容进行改变，明显违背了订货协议的约好。在此情况下被上诉人没收上诉人的定金，合理合法。一审确认上诉人违背订货协议，理应适用定金罚则承当违约职责，现实清楚，适用法令正确。二审应当驳回上诉，维持原判。
姑苏市中级人民法院经审理查明：
2004年4月25日，上诉人戴雪x曾前往被上诉人华x公司的售楼处，践约与华x公司洽谈。对此次洽谈的内容，两边当事人的陈说不一起。戴雪x建议，其要求待老公从香港回来后再签定合同，但在该延期恳求是否得到华x公司赞同一事上，前后陈说不一起;华x公司建议，戴雪x此日前来是要求下降房价，因遭到回绝故未订约。对各自的建议，两边当事人均不能以依据证明。除此以外，二审承认一审查明的其他现实。
二审应处理的争议焦点是：4月25日两边当事人洽谈后未能签定《商品房预售合同》的原因安在?两边当事人是否存在违背订货协议约好的行为?
姑苏市中级人民法院以为：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三条规则：“合同当事人的法令位置相等，一方不得将自己的毅力强加给另一方。”第五条规则：“当事人应当遵从公正准则确认各方的权力和职责。”第六条规则：“当事人行使权力、实行职责应当遵从诚笃信用准则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第四条规则：“出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房买卖合同，应当按照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房买卖合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订货协议是本约缔结之前先行缔结的预定合同。缔结预定合同的意图，是在本约缔结前先行约明部分条款，将两边一起的意思表明以合同条款的方法固定下来，并约好后续商洽其他条款，直至本约缔结。预定合同的含义，是为在公正、诚信准则下持续进行商量，终究缔结正式的、条款齐备的本约发明条件。因而在持续进行的商量中，假如一方违背公正、诚信准则，或许否定预定合同中的已决条款，或许提出令对方无法承受的不合理条件，或许回绝持续进行商量以缔结本约，都构成对预定合同的违约，应当承当预定合同中约好的违约职责。反之，假如两边在公正、诚信准则下持续进行了商量，仅仅根据各自利益考虑，无法就其他条款达到一起的意思表明，致使本约不能缔结，则归于不行归责于两边的原因，不在预定合同所指的违约景象内。这种情况下，预定合同应当免除，已付定金应当返还。
本案是因被上诉人华x公司没收了上诉人戴雪x交给的定金而引发胶葛。华x公司没收定金的理由，是以为戴雪x没有在4月25日与华x公司签定商品房预售合同，违背了订货协议的约好。订货协议此条约好的全文是：“乙方(戴雪x)若在甲方 (华x公司)告诉的签约日前挑选抛弃已获得的物业购买权，或许到期不签约，5万元定金不交还。”从此能够看出，华x公司不交还定金的景象有两种，第一种便是戴雪x在签约日前抛弃房子购买权。本案现实证明，直至5月7日，戴雪x仍在书面定见中表达着“需另择日签约”的希望，自始没有抛弃房子购买权的意思表明，因而不存在此种景象。戴雪x到期不签定商品房预售合同是华x公司能够不交还定金的第二种景象。4月25日是商品房预售合同的签定到期日。此日戴雪x曾抵达华x公司处，两边进行过洽谈，对这些现实两边当事人知道一起。确认是否存在不交还定金的第二种景象，涉及到两边当事人此日的洽谈内容，而对此两边当事人有不同的陈说，从而也在是否发作违约现实上存在知道不合。戴雪x说，因为其要待老公回来后再签定合同，故恳求延期签约，华x公司亦表明赞同，未向其出示商品房预售合同文本，当日的签约活动被吊销，因而不存在违约。华x公司建议，戴雪x此日前来是要求下降房价，因遭到回绝故未订约，从而以为订货协议约好的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不交还”，此日戴雪x前来不管是谈价格仍是要求延期，都是对订货协议约好内容进行改变，均归于到期不签约，明显违背订货协议的约好。能否将订货协议中“到期不签约”一语了解为不管存在何种理由，只需不签约便是违约，两边当事人明显有不同解说。
合同法第四十一条规则：“对格局条款的了解发作争议的，应当按照一般了解予以解说。对格局条款有两种以上解说的，应当作出晦气于供给格局条款一方的解说。格局条款和非格局条款不一起的，应当选用非格局条款。”第一百二十五条第一款规则：“当事人对合同条款的了解有争议的，应当按照合同所运用的词句、合同的有关条款、合同的意图、买卖习气以及诚笃信用准则，确认该条款的实在意思。”不管是订货协议仍是两边当事人拟缔结的商品房预售合同，都是被上诉人华x公司供给的格局合同。当对格局条款有两种以上解说时，应当作出晦气于华x公司的解说。预定合同的效果，仅仅为在公正、诚信准则下缔结本约发明条件。从这一知道出发来了解订货协议中的“到期不签约”一语，明显不包括因为不行归责于两边的原因而到期不签约的景象。在买受方只见过出售方供给的样板房，没有见过商品房预售合同文本的景象下，若将此语了解为不管出于何种原因，只需买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么丢失定金，要么被逼无条件悉数承受出售方供给的商品房预售格局合同的晦气地步，出售方则能够籍此获利。两边在缔结本约时的位置极不相等，明显违背公正、诚信准则。
就本案说，虽然对4月25日的洽谈内容两边当事人有不同陈说，但在此日，上诉人戴雪x到被上诉人华x公司处，与华x公司进行过商谈，是能够确认的现实。这一情节证明，戴雪x有守约按期前往商量的体现，有别于到期不去签约。其次，从5月 7日戴雪x仍在与华x公司进行商量的情节看，其没有拒签商品房预售合同的清晰体现。第三，对4月25日的洽谈内容两边虽有不同陈说，但都不能举证证明自己的陈说事实，应合理推定为商量未成。第四，按照戴雪x的陈说，其是要待老公丘x回来而未在4月25日签约。购买商品房乃一个家庭中的重大事件，理应由家庭成员一起洽谈确认。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容，戴雪x提出等老公回来后签约，这个要求入情入理，不违背缔结预定合同是为本约发明公正商量条件的原意。华x公司已然收受了以戴雪x、丘x二人名义交给的定金，就应当对戴雪x关于等丘x回来订约的要求表明了解。第五，按照华x公司的陈说，戴雪x4月25日来是要求减让房价。房价属订货协议中的已决条款，戴雪x假如在本约商量中提出减价，华x公司当然有权回绝减价，但在戴雪x乐意持续商量本约的景象下，华x公司不能以此为由回绝与戴雪x持续商量本约，更不得以此为由将4月25日没有缔结本约的职责强加给戴雪x承当。第六，5月7日戴雪x看过商品房预售合同后写下一纸书面定见，华x公司工作人员在这纸书面定见上签署了“该客户定见已收到”。华x公司的这一签署，当然不能证明华x公司赞同并承受了戴雪x的定见，但能够证明戴雪x在此日与华x公司进行了缔结本约的商量，见到了商品房预售格局合同的原文，并有与华x公司持续进行商量的希望。华x公司在以样板房获取购房者满足并与之缔结预定合同后，却在商品房预售合同中以附件方法列入样板房仅供参阅和合同解说权归华x公司的格局条款，这对购房者来说显失公正。戴雪x对这样显失公正的格局条款提出异议，是合理的。戴雪x提出异议的行为，直接证明直至5月7日，两边当事人仍在对本约进行洽谈，但未洽谈一起，华x公司关于此前已决议回绝与戴雪x签约的建议不能成立，一起也反证出 4月25日戴雪x即便不要求等老公回来后签合同，也不行能赞同并签署这个含有显失公正的格局条款的商品房预售合同。因而，在两边当事人均不能以依据证明自己陈说实在的景象下，应当确认4月25日未能缔结商品房预售合同的原因是两边当事人商量不成，并非哪一方当事人对订货协议无故反悔。
综上，因为商量未成是导致两边当事人未能在4月25日缔结商品房预售合同的真实原因，上诉人戴雪x按订货协议交给给被上诉人华x公司的5万元定金，依法应当由华x公司返还，故戴雪x关于华x公司返还5万元定金的上诉恳求予以支撑，但对华x公司歹意违约应当双倍返还定金的上诉恳求不予支撑。华x公司关于戴雪x压价使本约不能缔结已构成违约的抗辩建议，因无依据，不予支撑。一审对本案的定性处理失当，应当纠正。据此，姑苏市中级人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项规则，于2005年5月18日判定：
一、吊销一审民事判定;
二、被上诉人华x公司于本判定收效后3日内，给上诉人戴雪x返还定金5万元。
一、二审案子受理费各3510元，由两边当事人参半担负。
本判定为终审判定。
由此可见，签定了商品房预售合同并非签定商品房买卖合同的必备条件，只需两边按约好的时刻、地址进行了商量，即便终究没能签定商品房买卖合同也不算违约。
裁判摘要
购房者对开发商的样板房表明满足，与开发商签定订货协议并向其交给了定金，约好两边于某日缔结商品房预售合同。后因为开发商供给的商品房预售格局合同中有样板房仅供参阅等晦气于购房者的条款，购房者对该格局条款提出异议要求删去，开发商不能当即给予答复。致使商品房预售合同没有在订货协议约好的日期缔结的，归于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第四条规则的“不行归责于当事人两边的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
谈论
对此案有一些不太一起的其他观点。
此案从预定的视点剖析，其实更简略。订货协议归于预定，存在预定仅仅将来签定本约的或许性，但并不是必定会签定本约;是否签定本约，当事人依然需求洽谈商洽，洽谈后无法达到一起，终究不签定本约即本案中的商品房预售合同，并不需求承当违背预定的职责。因而，开发商要没收定金也就没有依据。当然假如预定当事人是歹意中止洽谈，或回绝洽谈，也应承当违背预定的违约职责。
关于订货协议中的定金的性质，理论上也有各种观点。有人以为应该制止此类定金。
实务提示
在实际中，有些开发商或许会制作不能签定正式合同的托言，一般个人顾客没有保存依据的知道，发作胶葛就说不清楚、无法举证，或许遭受败诉。
因而在签定订货协议之后，在约好的时刻内购房者必定要到约好的签约地与开发商进行洽谈，对此进程应留下记载，比方录音、相片等，当然最好是在洽谈进程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映洽谈的进程。
原告：戴雪x。
被告：江苏省姑苏工业园区华x世界城市发展有限公司。
原告戴雪x因与被告江苏省姑苏工业园区华x世界城市发展有限公司(以下简称华x公司)发作商品房订货协议定金胶葛，向江苏省姑苏工业园区人民法院提起诉讼。
原告戴雪x诉称：2004年4月18日，原告与被告华x公司签定一份协议，约好由原告付出定金5万元，订货被告开发的房子一套;假如原告在被告告诉的时刻不与被告签定正式的商品房预售合同，5万元定金不返还;假如被告在此之前卖出房子，应当双倍返还定金。收到被告的签定合同告诉后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的老公5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合一起，因为被告出具的格局合同中有样板房仅供参阅的条款，原告对此持有异议，与被告洽谈未果，特以书面表达了因为被告“不能给予清晰答复，需求另择日签约”的定见，期望与被告持续洽谈，被告的工作人员表明赞同。不料被告竟于5月9日告诉原告，要没收原告的定金，并要将房子售与别人。恳求判令被告双倍返还定金，并担负本案诉讼费。
被告华x公司辩称：4月18日签定的协议，是两边当事人的实在意思表明。签定该协议的意图，是要束缚两边当事人签定正式商品房预售合同的行为。两边当事人应当在4月25日签定正式商品房预售合同。但到了该日，原告戴雪x并未就签约事宜与被告进行商量。因为原告违约在先，被告已决议回绝与其签约，故对原告5月7日所写的“客户定见”，被告工作人员仅作“已收到”处理。原告所称5月7日两边就合同上的样板房装饰条款未能达到一起定见，不是签约不成的理由，其诉讼恳求应当驳回。
姑苏工业园区人民法院经审理查明：
2004年4月18日，原告戴雪x以戴雪x及其夫丘x的名义作为乙方，与作为甲方的被告华x公司签定《都市花园·天域住所订货协议(红表)》(以下简称订货协议)一份，约好：乙方向甲方交给定金5万元，订货甲方的姑苏工业园区星汉街×号×室住所一套，面积约为×平方米，出售单价7720元/平方米;乙方若在甲方告诉的签约日前挑选抛弃已获得的物业购买权，或许到期不签约，5万元定金不交还;甲方若在签约日前将该房子转售别人，应当向乙方双倍返还定金。当日华x公司开具收据，言明收到戴雪x、丘x定金5万元，并告诉戴雪x于 4月25日至华x公司处签定正式商品房预售合同。5月7日，戴雪x向华x公司提交一份书面定见，内容是：“自己于2004年 5月7日与华x公司签约时，要求所购房子的装饰规范与样板房一起，删去合同附件二中‘样板房仅供参阅，华x公司保存终究解说权’字样，华x公司不能给予清晰答复，需另择日签约。”华x公司出售部副经理廖庆在该书面定见上注明：“该客户定见已收到。”5月9日，华x公司告诉戴雪x，因其未按约于4月25日到华x公司签定商品房预售合同，已违背订货协议之约好，特将原协议项下的定金没收。两边为此发作胶葛后洽谈未果，戴雪x提起诉讼。
姑苏工业园区人民法院以为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规则：“当事人能够约好一方向对方给付定金作为债款的担保。债款人实行债款后，定金应当抵作价款或许回收。给付定金的一方不实行约好的债款的，无权要求返还定金;收受定金的一方不实行约好的债款的，应当双倍返还定金。”订货协议是两边当事人的实在意思表明，合法有用，对两边当事人发作拘束力。按照订货协议约好，两边当事人许诺在将来签定商品房预售合同，5万元定金是实行这一许诺的担保。原告戴雪x应当在被告华x公司告诉的2004年4月25日到华x公司处洽谈签定商品房预售合同。在华x公司否定戴雪x当日有订约行为，指陈戴雪x违约的情况下，戴雪x不能证明其已于当日实践了签定合同的许诺。戴雪x以证人胡永明的证言建议其已与华x公司商定将订约日期推延至5月7日。胡永明是戴雪x的姻亲，其证言缺少强有力的证明力。戴雪x不能以其他依据印证胡永明证言的实在性，该证言不能采信，故戴雪x关于订约日期推延的建议不能成立。依据订货协议的约好，戴雪x已然在4月25日未能与华x公司洽谈订约，应当承当违约的民事职责，即无权要求返还其交给的定金，当然更不得要求双倍返还定金。据此，姑苏工业园区人民法院于2004年9月 10日判定：
驳回原告戴雪x的诉讼恳求。
案子受理费3510元，由原告戴雪x担负。
一审宣判后，戴雪x不服，向江苏省姑苏市中级人民法院提出上诉。理由是：2004年4月25日，上诉人戴雪x到过被上诉人华x公司处。对这一现实，被上诉人并不否定，仅仅以为上诉人当日没有与其商量签约。置办商品房是家庭中的一件大事，上诉人表明要等老公丘x5月7日从香港回来后再签合同，被上诉人的工作人员表明了解上诉人的这一要求，因而4月25日被上诉人的工作人员并未给上诉人看商品房预售合同文本。这个合同文本是5月7日上诉人再到被上诉人处时才看到的，故两边当事人商量签定商品房预售合同的时刻应该是5月7日。一审疏忽了本案中的这一重要现实，以上诉人不能证明自己在4月 25日实践了签定合同的许诺，过错地确认上诉人违约，与现实不符。5月7日，在两边洽谈签定商品房预售合一起，因为被上诉人在其供给的商品房预售格局合同中，以附件二的方法添加了“样板房供参阅，华x公司保存终究解说权”的格局条款，上诉人对此有不同定见，以为这个格局条款违背了相等洽谈的准则，要求删去，在被上诉人的工作人员表明不能当即给予清晰答复的情况下，上诉人将自己的定见写成书面材料，并着重期望与被上诉人持续洽谈。而被上诉人置上诉人的合理合法要求于不管，5月9日就告诉没收上诉人交给的定金，还要将房子另售别人，简直是蛮横行径。恳求吊销一审判定，改判被上诉人给上诉人双倍返还定金，并由被上诉人担负本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人华x公司辩称：2004年4月 25日，上诉人戴雪x虽然抵达被上诉人处，但仅仅企图压低约好的房价，遭到被上诉人的回绝。依据订货协议约好，此日是两边当事人签定正式商品房预售合同的日期。上诉人此日前来不管是谈价格仍是要求延期，其行为均是对订货协议约好内容进行改变，明显违背了订货协议的约好。在此情况下被上诉人没收上诉人的定金，合理合法。一审确认上诉人违背订货协议，理应适用定金罚则承当违约职责，现实清楚，适用法令正确。二审应当驳回上诉，维持原判。
姑苏市中级人民法院经审理查明：
2004年4月25日，上诉人戴雪x曾前往被上诉人华x公司的售楼处，践约与华x公司洽谈。对此次洽谈的内容，两边当事人的陈说不一起。戴雪x建议，其要求待老公从香港回来后再签定合同，但在该延期恳求是否得到华x公司赞同一事上，前后陈说不一起;华x公司建议，戴雪x此日前来是要求下降房价，因遭到回绝故未订约。对各自的建议，两边当事人均不能以依据证明。除此以外，二审承认一审查明的其他现实。
二审应处理的争议焦点是：4月25日两边当事人洽谈后未能签定《商品房预售合同》的原因安在?两边当事人是否存在违背订货协议约好的行为?
姑苏市中级人民法院以为：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第三条规则：“合同当事人的法令位置相等，一方不得将自己的毅力强加给另一方。”第五条规则：“当事人应当遵从公正准则确认各方的权力和职责。”第六条规则：“当事人行使权力、实行职责应当遵从诚笃信用准则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第四条规则：“出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房买卖合同，应当按照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房买卖合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订货协议是本约缔结之前先行缔结的预定合同。缔结预定合同的意图，是在本约缔结前先行约明部分条款，将两边一起的意思表明以合同条款的方法固定下来，并约好后续商洽其他条款，直至本约缔结。预定合同的含义，是为在公正、诚信准则下持续进行商量，终究缔结正式的、条款齐备的本约发明条件。因而在持续进行的商量中，假如一方违背公正、诚信准则，或许否定预定合同中的已决条款，或许提出令对方无法承受的不合理条件，或许回绝持续进行商量以缔结本约，都构成对预定合同的违约，应当承当预定合同中约好的违约职责。反之，假如两边在公正、诚信准则下持续进行了商量，仅仅根据各自利益考虑，无法就其他条款达到一起的意思表明，致使本约不能缔结，则归于不行归责于两边的原因，不在预定合同所指的违约景象内。这种情况下，预定合同应当免除，已付定金应当返还。
本案是因被上诉人华x公司没收了上诉人戴雪x交给的定金而引发胶葛。华x公司没收定金的理由，是以为戴雪x没有在4月25日与华x公司签定商品房预售合同，违背了订货协议的约好。订货协议此条约好的全文是：“乙方(戴雪x)若在甲方 (华x公司)告诉的签约日前挑选抛弃已获得的物业购买权，或许到期不签约，5万元定金不交还。”从此能够看出，华x公司不交还定金的景象有两种，第一种便是戴雪x在签约日前抛弃房子购买权。本案现实证明，直至5月7日，戴雪x仍在书面定见中表达着“需另择日签约”的希望，自始没有抛弃房子购买权的意思表明，因而不存在此种景象。戴雪x到期不签定商品房预售合同是华x公司能够不交还定金的第二种景象。4月25日是商品房预售合同的签定到期日。此日戴雪x曾抵达华x公司处，两边进行过洽谈，对这些现实两边当事人知道一起。确认是否存在不交还定金的第二种景象，涉及到两边当事人此日的洽谈内容，而对此两边当事人有不同的陈说，从而也在是否发作违约现实上存在知道不合。戴雪x说，因为其要待老公回来后再签定合同，故恳求延期签约，华x公司亦表明赞同，未向其出示商品房预售合同文本，当日的签约活动被吊销，因而不存在违约。华x公司建议，戴雪x此日前来是要求下降房价，因遭到回绝故未订约，从而以为订货协议约好的内容是“乙方到期不签约，5万元定金不交还”，此日戴雪x前来不管是谈价格仍是要求延期，都是对订货协议约好内容进行改变，均归于到期不签约，明显违背订货协议的约好。能否将订货协议中“到期不签约”一语了解为不管存在何种理由，只需不签约便是违约，两边当事人明显有不同解说。
合同法第四十一条规则：“对格局条款的了解发作争议的，应当按照一般了解予以解说。对格局条款有两种以上解说的，应当作出晦气于供给格局条款一方的解说。格局条款和非格局条款不一起的，应当选用非格局条款。”第一百二十五条第一款规则：“当事人对合同条款的了解有争议的，应当按照合同所运用的词句、合同的有关条款、合同的意图、买卖习气以及诚笃信用准则，确认该条款的实在意思。”不管是订货协议仍是两边当事人拟缔结的商品房预售合同，都是被上诉人华x公司供给的格局合同。当对格局条款有两种以上解说时，应当作出晦气于华x公司的解说。预定合同的效果，仅仅为在公正、诚信准则下缔结本约发明条件。从这一知道出发来了解订货协议中的“到期不签约”一语，明显不包括因为不行归责于两边的原因而到期不签约的景象。在买受方只见过出售方供给的样板房，没有见过商品房预售合同文本的景象下，若将此语了解为不管出于何种原因，只需买受方到期不签本约均是违约，势必将买受方置于要么丢失定金，要么被逼无条件悉数承受出售方供给的商品房预售格局合同的晦气地步，出售方则能够籍此获利。两边在缔结本约时的位置极不相等，明显违背公正、诚信准则。
就本案说，虽然对4月25日的洽谈内容两边当事人有不同陈说，但在此日，上诉人戴雪x到被上诉人华x公司处，与华x公司进行过商谈，是能够确认的现实。这一情节证明，戴雪x有守约按期前往商量的体现，有别于到期不去签约。其次，从5月 7日戴雪x仍在与华x公司进行商量的情节看，其没有拒签商品房预售合同的清晰体现。第三，对4月25日的洽谈内容两边虽有不同陈说，但都不能举证证明自己的陈说事实，应合理推定为商量未成。第四，按照戴雪x的陈说，其是要待老公丘x回来而未在4月25日签约。购买商品房乃一个家庭中的重大事件，理应由家庭成员一起洽谈确认。鉴于仅见过样板房、还不知商品房预售合同内容，戴雪x提出等老公回来后签约，这个要求入情入理，不违背缔结预定合同是为本约发明公正商量条件的原意。华x公司已然收受了以戴雪x、丘x二人名义交给的定金，就应当对戴雪x关于等丘x回来订约的要求表明了解。第五，按照华x公司的陈说，戴雪x4月25日来是要求减让房价。房价属订货协议中的已决条款，戴雪x假如在本约商量中提出减价，华x公司当然有权回绝减价，但在戴雪x乐意持续商量本约的景象下，华x公司不能以此为由回绝与戴雪x持续商量本约，更不得以此为由将4月25日没有缔结本约的职责强加给戴雪x承当。第六，5月7日戴雪x看过商品房预售合同后写下一纸书面定见，华x公司工作人员在这纸书面定见上签署了“该客户定见已收到”。华x公司的这一签署，当然不能证明华x公司赞同并承受了戴雪x的定见，但能够证明戴雪x在此日与华x公司进行了缔结本约的商量，见到了商品房预售格局合同的原文，并有与华x公司持续进行商量的希望。华x公司在以样板房获取购房者满足并与之缔结预定合同后，却在商品房预售合同中以附件方法列入样板房仅供参阅和合同解说权归华x公司的格局条款，这对购房者来说显失公正。戴雪x对这样显失公正的格局条款提出异议，是合理的。戴雪x提出异议的行为，直接证明直至5月7日，两边当事人仍在对本约进行洽谈，但未洽谈一起，华x公司关于此前已决议回绝与戴雪x签约的建议不能成立，一起也反证出 4月25日戴雪x即便不要求等老公回来后签合同，也不行能赞同并签署这个含有显失公正的格局条款的商品房预售合同。因而，在两边当事人均不能以依据证明自己陈说实在的景象下，应当确认4月25日未能缔结商品房预售合同的原因是两边当事人商量不成，并非哪一方当事人对订货协议无故反悔。
综上，因为商量未成是导致两边当事人未能在4月25日缔结商品房预售合同的真实原因，上诉人戴雪x按订货协议交给给被上诉人华x公司的5万元定金，依法应当由华x公司返还，故戴雪x关于华x公司返还5万元定金的上诉恳求予以支撑，但对华x公司歹意违约应当双倍返还定金的上诉恳求不予支撑。华x公司关于戴雪x压价使本约不能缔结已构成违约的抗辩建议，因无依据，不予支撑。一审对本案的定性处理失当，应当纠正。据此，姑苏市中级人民法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项规则，于2005年5月18日判定：
一、吊销一审民事判定;
二、被上诉人华x公司于本判定收效后3日内，给上诉人戴雪x返还定金5万元。
一、二审案子受理费各3510元，由两边当事人参半担负。
本判定为终审判定。
由此可见，签定了商品房预售合同并非签定商品房买卖合同的必备条件，只需两边按约好的时刻、地址进行了商量，即便终究没能签定商品房买卖合同也不算违约。