土地使用权出让合同的纠纷预防方法（二）

土地运用权出让合同的胶葛防备办法(二)
4、加强对土地受让方的资质检查，恰当进步市准入门槛
土地运用权出让合同中的爱方，一般均为房地产开发企业。关于房地产开发企业的建立，国家实际上选用的是两层挂号的办法。依据《城市房地产处理法》第29条第2款、第4款的规则：“建立房地产开发企业，应当向工商行政处理部分请求建立挂号。工商行政处理部分对契合本法规则的，应当予以挂号，发给营业执照;对不契合本法规则条件的，不予挂号。”“房地产开发企业在收取营业执照的一个月内，应当到挂号机关所在地的县级以上当地人民政府规则的部分存案。” 这一规则改变了曩昔建立房地产开发企业须先由政府建造行政主管部分处理资质检查和同意手续，然后再到工商行政处理部分处理挂号注册手续的程序规则。不只批阅次序发生了改变，并且建造行政主管部分也由批阅制改为存案制。其时的这一改变首要是为了与《公司法》联接，与国际惯例接轧，企业的建立实施直接挂号准则，以削减行政干涉，进步政府部分的办事效率。可是存案制并没有使房地产开发企业的建立门槛下降，也没有使建造行政主管部分的批阅变得可有可无。相反， 1998年7月20日，由国务院发布的《城市房地产开发运营处理法令》，关于房地产开发企业的建立条件、资质处理等作出了愈加严厉的规则。一起该法令第7 条第2款还规则：“工商行政处理部分在对建立房地产开发企业请求挂号进行检查时，应当听取同级房地产开发主管部分的定见。”事实上，因为对房地产开发企业实施资质处理准则，因而，即便房地产开发企业获得了工商行政主管部分核发的企业法人营业执照，可是假如没有获得房地产开发企业资质等级证书的，也是无法展开房地产开发运营事务的。并且法令还要求，房地产开发企业有必要依照核定的资质等级，承当相应的房地产开发项目，不能越级承当开发使命。比方四级资质企业只可承当建筑面积5万平方米以下的住宅区的土地、房子以及其出资才能恰当的工业、商业等建造项目的开发建造。但这样的检查多是程序性的办法检查，许多进程流于办法。关于注册资金的验资尽管都有必要附验资陈述，可是以非自有资金处理验资手续后，随即抽逃注册本钱的状况十分遍及。关于工程技术人员人数的要求，选用滥竽充数的办法加以敷衍也非个别现象。惟有开发成绩的要求稍难躲避。但选用股权转让，企业购并的办法变相转让资质的状况也是常有的。正因为对房地产开发企业资质检查流于办法，使得许多房地产开发企业虽有资质，但事实上底子没有相应的开发才能，缺少自有资金和专业技术人员。有时开发商虽获得了土地、拿到了项目，但因为后续资金不足，一旦资金链条开裂，往往就使土地运用权出让合同的实行呈现困难。许多土地出让后终年搁置或呈现工程烂属，都与企业不具有真实的开发实力有关。因而，有必要恰当进步房地产开发的准入门槛，加强对企业自有活动资金来源和运用的监管，避免抽逃本钱。现在许多当地选用交纳建造确保金的办法，即在获得土地运用权后依照建造项目出资总额的必定份额交纳确保金，由政府主管部分进行监督，专款专用。还有将确保金作为受让方实行合同的担保，不按约实行，出让方可没收确保金。这一办法的确起到了必定的作用。但对这种做法也有不同定见，一是对确保金的性质有争议，是只确保合同一方当事人的实行，仍是对出让合同的两边都有确保效能，即确保金是否归于定金?假如出让一方不如期交给土地，颁布土地运用权证书，是否应该双倍返还?二是以为这种办法增加了开发商场准入门槛的作用，使得一些自身不具有持久开发才能的企业被挡在土地一级商场的大门之外，一起也使得建造项目的后续资金有了必定程序的确保。 5、确保房地产开发商场的公平竞争，促进优胜劣汰