定金罚则如何在商品房买卖纠纷中适用

在商品房生意胶葛中，定金胶葛是近年来较为常见的一种，在房地产诉讼案子中也占有很大比重。对立两边争议的焦点往往是怎么适用定金罚则？2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第四条规则：“出卖人通过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理；因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”但该解说仍未清晰商品房生意合同中定金的怎么适用问题。
那么，在商品房生意合同签定过程中发作胶葛时，该怎么适用定金罚则呢？对此，实践中存在着三种不同的观念：
第一种观念以为，不论什么原因，只需买受人不与开发商签定商品房生意合同，就应当确定是买受人违背了认购书的约好，开发商就能够没收定金。
第二种观念以为，只需买受人依照认购书承认的时刻，前往签约地址与开发商签定商品房生意合同，买受人即履行了认购书中的签定商品房生意合同的责任，假如开发商不赞同买受人提出的签约条件，终究导致商品房生意合同无法签定，即应当确定是开发商违背认购书的约好，开发商就应当双倍返还定金。
第三种观念以为，上述两种观念都有失偏颇。依据第一种观念，由于认购书的内容不行能包括商品房生意合同的全部内容，因而，假如开发商因各种原因不愿意与买受人签定商品房生意合同时，即能够随意提出各种晦气于买受人的合同条款，迫使买受人不愿意承受，而开发商就可毫不隐讳地没收定金，这也是实践中开发商随意没收买受人定金的主要原因。相同，依据第二种观念，则会呈现只需买受人依照认购书约好的时刻前往约好地址签约，即便买受人毫无理由地提出一些不合理的、不公正的合同条款，开发商也有必要与买受人签定商品房生意合同，不然就有必要承当双倍返还定金的晦气结果。这相同有违公正缓诚实信用的合同法根本原则，也晦气于我国房地产商场的健康发展。因而，笔者以为，定金罚则的适用应当契合公正、诚信的根本原则。具体地说，假如由于合同一方无故不在认购书约好的时刻到约好的地址去签定商品房生意合同，或许在签定商品房生意合同过程中擅自改变在认购书中两边现已承认赞同的合同条款，比方房子的根本情况、价款、面积等条款然后导致商品房生意合同无法签定的，则能够确定是因当事人一方原因造本钱约无法签定，即应当依据最高人民法院的司法解说，对该方适用定金罚则；假如商品房生意合同未能签定是由于两边就认购书中没有承认的其他合同条款通过两边洽谈但不能达到一致意见所形成，则应当确定对错一方原因而是不行归责于当事人两边的事由所造本钱约无法签定，依据最高人民法院的司法解说，两边不构成违约，两边均不应承当违约责任，即开发商应将定金原额返还，而不适用定金罚则。