房屋质量问题及违约法律责任
来源：听讼网整理 2019-01-14 10:53
(一)房子质量问题的首要体现
屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地上漏水;表里墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面掉落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超越标准规则;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热体系管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具掉落;室表里上下水管道漏水、阻塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超越国家标准和规划要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超支
(二)呈现质量问题的原因
工程规划不合理、施工方偷工减料或许运用不合格的质料、施工方恣意改动工程规划图纸、私行变化房子修建主体和承重结构、施工单位缺少资质导致施工不合格、监理单位缺少资质等原因导致监督不到位、转包或许违法分包等。
(三)首要事例
1.20XX年，韩某与某房地产公司签定商品房买卖合同，王某以21万余元购买被告开发的宣城市某商城住宅一套。20XX年，某房地产公司开发的房子经工程查验合格后，将房子交交给韩某。韩某在装潢过程中发现房子房体有裂缝及渗水现象，要求某房地产公司对房子质量进行检测。同年9月，经某省修建工程质量监督检测站检测与剖析，某房地产公司所交交给韩某的房子部分贯穿墙体的裂缝趋于稳定，墙体裂缝和楼板裂缝不会影响主体结构安全运用，可是应对墙体的裂缝、爆灰和预制板拼缝予以有用修补。法院判定支撑了韩某的诉讼恳求，认可了房子检测剖析陈述的效能，判令开发商对房子呈现的问题予以修补，并补偿了韩某房子因而价值降低的丢失。
2.韩先生购买了一套公寓，交房时，因为韩先生在国外，故未能如期处理人住手续。3年后，韩先生回国，收取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管忽然掉落，因为其时韩先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。韩先生以为该房子质量不合格，诉至法院，要求开发商承当补偿职责。但开发商以为，该房子现已竣工查验合格，且3年前即已向韩先生宣布入住告诉，是因为韩先生自身原因未处理人住手续，应视为现已交房，因为上下水的保修期是自交房之日起1年，因而，现在已过保修期，开发商不应当再承当任何职责。法院经审理后，以为，尽管l年前开发商即向韩先生宣布交房告诉，但因为韩先生未对该房进行查验，该房子的保修期应从韩先生实践入住日起算，因而，开发商应为韩先生修补水管并承当补偿职责。
(四)房子呈现质量问题的法律职责
房子缔造质量的法律职责的规则首要体现在《中华人民共和国修建法》、《修建工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》中。
1.施工单位对修建质量承当保修职责
依据修建法的规则，房子呈现质量问题的，应当由施工单位承当职责。
(1) 根本规则：《中华人民共和国修建法》第六十二条的规则，修建工程实施质量保修准则。
(2) 房子最低保修期限：
《修建工程质量管理条例》第四十条清晰规则了建造工程的最低保修期限：
在正常运用条件下，建造工程的最低保修期限为：
① 基础设施工程、房子修建的地基基础工程和主体结构工程，为规划文件规则的该工程的合理运用年限;
② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
③ 供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期;
④ 电气管线、给排水管道、设备装置和装饰工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约好。
建造工程的保修期，自竣工查验合格之日起核算。
《修建法》第四十一条的进一步清晰，建造工程在保修规模和保修期限内发作质量问题的，施工单位应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。
(3)修建工程的保修规模
《修建法》第四十一条第二款 修建工程的保修规模应当包含地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的装置工程，供热、供冷体系工程等项目。
(4)施工单位不实行保修职责的处理
《修建法》第七十五条 修建施工企业违背本法规则，不实行保修职责或许延迟实行保修职责的，责令改正，能够处以罚款，并对在保修期内因房顶、墙面渗漏、开裂等质量缺点形成的丢失，承当补偿职责。
2.商品房购房人也能够向房子出卖人追查职责
对商品房购房人来说，直接找施工单位进行修补并补偿十分费时吃力，所以在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》中，规则了能够向房子出卖人追查相应职责，包含要求修正或许要求免除房子买卖合同。房子出卖人承当职责后，能够向施工单位追偿。
依据最高院的规则，在房子保修期内，出卖人应当承当修正职责。出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正，修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。
因房子主体结构质量不合格不能交付运用，或许房子交付运用后，房子主体结构质量经查验确属不合格，买受人能够恳求法院免除合同和补偿丢失。因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人能够恳求法院免除合同和补偿丢失。
3.房子质量问题形成其他丢失的职责承当
房子一旦呈现质量问题，不只会形成房子自身的危害，还或许形成人身或许其他产业的丢失，依据《修建法》第八十条的要求，“在修建物的合理运用寿命内，因修建工程质量不合格遭到危害的，有权向职责者要求补偿。
4.房子超越合理运用年限后的质量职责
假如房子超越了合理运用年限的，产权所有人应当承当修补职责。
依据《修建法》第四十二条的规则，建造工程在超越合理运用年限后需求持续运用的，产权所有人应当托付具有相应资质等级的勘测、规划单位判定，并依据判定成果采纳加固、修补等办法，从头界定运用期。
(五)居民在遇到房子质量问题的处理办法
一般来说，法院在处理房子质量问题时，首要会看形成房子质量问题的原因是什么。在房子呈现质量问题时，居民首要应当经过房子质量检测组织对房子问题进行检测，清晰房子质量呈现问题的原因，并经过摄影或许房子检测组织现场记载的方法固定房子受损的依据。
在获得房子质量判定陈述后，应当留意看房子是否还在保修期内。处在保修期内的，居民能够向出卖人要求修正房子并补偿丢失，契合最高院的规则即严重影响寓居的，居民还能够要求免除购房合同。房子已过保修期的，居民能够经过物业管理方树立的房子公共修补基金来处理修补问题(专有物业在外)，可是房子质量问题经检测组织判定后，确定系主体结构不合格的，买房人依然有权要求免除房子买卖合同。关于保修期，商品房买卖合同与《修建工程质量管理条例》规则的一般比较清晰。
关于房子质量问题形成其他产业或许人身遭到危害的，受害的居民能够向职责人要求补偿丢失。
关于现已超越了合理运用年限的房子，应由产权所有人对房子承当修正和保护的职责。
此外，假如是房子受损不是出于质量问题，而是因为不可抗力或许意外事故如火灾、飓风等原因形成的，那么现已投保产业险的居民，能够向保险公司要求赔付相关丢失。
屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地上漏水;表里墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面掉落，墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超越标准规则;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水，阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热体系管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具掉落;室表里上下水管道漏水、阻塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超越国家标准和规划要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超支
(二)呈现质量问题的原因
工程规划不合理、施工方偷工减料或许运用不合格的质料、施工方恣意改动工程规划图纸、私行变化房子修建主体和承重结构、施工单位缺少资质导致施工不合格、监理单位缺少资质等原因导致监督不到位、转包或许违法分包等。
(三)首要事例
1.20XX年，韩某与某房地产公司签定商品房买卖合同，王某以21万余元购买被告开发的宣城市某商城住宅一套。20XX年，某房地产公司开发的房子经工程查验合格后，将房子交交给韩某。韩某在装潢过程中发现房子房体有裂缝及渗水现象，要求某房地产公司对房子质量进行检测。同年9月，经某省修建工程质量监督检测站检测与剖析，某房地产公司所交交给韩某的房子部分贯穿墙体的裂缝趋于稳定，墙体裂缝和楼板裂缝不会影响主体结构安全运用，可是应对墙体的裂缝、爆灰和预制板拼缝予以有用修补。法院判定支撑了韩某的诉讼恳求，认可了房子检测剖析陈述的效能，判令开发商对房子呈现的问题予以修补，并补偿了韩某房子因而价值降低的丢失。
2.韩先生购买了一套公寓，交房时，因为韩先生在国外，故未能如期处理人住手续。3年后，韩先生回国，收取钥匙人住。在人住3个月后，该室厨房热水管忽然掉落，因为其时韩先生不在家，漏水漫人客厅，淹坏了铺设的木地板。韩先生以为该房子质量不合格，诉至法院，要求开发商承当补偿职责。但开发商以为，该房子现已竣工查验合格，且3年前即已向韩先生宣布入住告诉，是因为韩先生自身原因未处理人住手续，应视为现已交房，因为上下水的保修期是自交房之日起1年，因而，现在已过保修期，开发商不应当再承当任何职责。法院经审理后，以为，尽管l年前开发商即向韩先生宣布交房告诉，但因为韩先生未对该房进行查验，该房子的保修期应从韩先生实践入住日起算，因而，开发商应为韩先生修补水管并承当补偿职责。
(四)房子呈现质量问题的法律职责
房子缔造质量的法律职责的规则首要体现在《中华人民共和国修建法》、《修建工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》中。
1.施工单位对修建质量承当保修职责
依据修建法的规则，房子呈现质量问题的，应当由施工单位承当职责。
(1) 根本规则：《中华人民共和国修建法》第六十二条的规则，修建工程实施质量保修准则。
(2) 房子最低保修期限：
《修建工程质量管理条例》第四十条清晰规则了建造工程的最低保修期限：
在正常运用条件下，建造工程的最低保修期限为：
① 基础设施工程、房子修建的地基基础工程和主体结构工程，为规划文件规则的该工程的合理运用年限;
② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
③ 供热与供冷体系，为2个采暖期、供冷期;
④ 电气管线、给排水管道、设备装置和装饰工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约好。
建造工程的保修期，自竣工查验合格之日起核算。
《修建法》第四十一条的进一步清晰，建造工程在保修规模和保修期限内发作质量问题的，施工单位应当实行保修职责，并对形成的丢失承当补偿职责。
(3)修建工程的保修规模
《修建法》第四十一条第二款 修建工程的保修规模应当包含地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的装置工程，供热、供冷体系工程等项目。
(4)施工单位不实行保修职责的处理
《修建法》第七十五条 修建施工企业违背本法规则，不实行保修职责或许延迟实行保修职责的，责令改正，能够处以罚款，并对在保修期内因房顶、墙面渗漏、开裂等质量缺点形成的丢失，承当补偿职责。
2.商品房购房人也能够向房子出卖人追查职责
对商品房购房人来说，直接找施工单位进行修补并补偿十分费时吃力，所以在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》中，规则了能够向房子出卖人追查相应职责，包含要求修正或许要求免除房子买卖合同。房子出卖人承当职责后，能够向施工单位追偿。
依据最高院的规则，在房子保修期内，出卖人应当承当修正职责。出卖人回绝修正或许在合理期限内延迟修正的，买受人能够自行或许托付别人修正，修正费用及修正期间形成的其他丢失由出卖人承当。
因房子主体结构质量不合格不能交付运用，或许房子交付运用后，房子主体结构质量经查验确属不合格，买受人能够恳求法院免除合同和补偿丢失。因房子质量问题严重影响正常寓居运用，买受人能够恳求法院免除合同和补偿丢失。
3.房子质量问题形成其他丢失的职责承当
房子一旦呈现质量问题，不只会形成房子自身的危害，还或许形成人身或许其他产业的丢失，依据《修建法》第八十条的要求，“在修建物的合理运用寿命内，因修建工程质量不合格遭到危害的，有权向职责者要求补偿。
4.房子超越合理运用年限后的质量职责
假如房子超越了合理运用年限的，产权所有人应当承当修补职责。
依据《修建法》第四十二条的规则，建造工程在超越合理运用年限后需求持续运用的，产权所有人应当托付具有相应资质等级的勘测、规划单位判定，并依据判定成果采纳加固、修补等办法，从头界定运用期。
(五)居民在遇到房子质量问题的处理办法
一般来说，法院在处理房子质量问题时，首要会看形成房子质量问题的原因是什么。在房子呈现质量问题时，居民首要应当经过房子质量检测组织对房子问题进行检测，清晰房子质量呈现问题的原因，并经过摄影或许房子检测组织现场记载的方法固定房子受损的依据。
在获得房子质量判定陈述后，应当留意看房子是否还在保修期内。处在保修期内的，居民能够向出卖人要求修正房子并补偿丢失，契合最高院的规则即严重影响寓居的，居民还能够要求免除购房合同。房子已过保修期的，居民能够经过物业管理方树立的房子公共修补基金来处理修补问题(专有物业在外)，可是房子质量问题经检测组织判定后，确定系主体结构不合格的，买房人依然有权要求免除房子买卖合同。关于保修期，商品房买卖合同与《修建工程质量管理条例》规则的一般比较清晰。
关于房子质量问题形成其他产业或许人身遭到危害的，受害的居民能够向职责人要求补偿丢失。
关于现已超越了合理运用年限的房子，应由产权所有人对房子承当修正和保护的职责。
此外，假如是房子受损不是出于质量问题，而是因为不可抗力或许意外事故如火灾、飓风等原因形成的，那么现已投保产业险的居民，能够向保险公司要求赔付相关丢失。