商品房销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约

郑州王女士来电咨询：
2008年2月，我与一房产公司签定商品房出售合同。该合同规则，房产公司应于2008年11月30日前将检验契合本合同约好的合格商品房交给给我。2008年12月，房产公司告诉收房。我去后发现他们交给的商品房，一是不契合商品房出售合同附件所列的交房规范，单元楼梯没有按约好建筑，窗户未按约好装置隐形纱窗;二是不契合在合同的补充协议中关于美化及公共设备的约好(有一幅中心水景广场音乐喷泉的宣扬画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图画、休闲大路的水池、水带的图画)，小区东边一侧仍在作业开挖管道，楼与楼间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。我最初以高出其他单元2万元预购接近中心水景广场的楼栋，是由于能看到中心水景广场的音乐喷泉，由于这些问题我回绝处理房子交代手续。请问，房产公司的行为是否构成违约?我能追查房产公司的职责吗?
答：房产公司的行为构成违约，你能够依照合同的约好追查房产公司的违约职责。你所述争议的焦点在于商品房的出售广告和宣扬材料是要约约请仍是要约，房产公司在施工中更改宣扬材料确认的建造内容是否违约。首要，商品房的出售广告和宣扬材料在性质上为要约约请，这是《合同法》第十五条第一款的规则。但也有破例，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解说》第三条规则：“商品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约……”房产公司在商品房出售和宣扬材料所作的阐明对该商品房合同的缔结以及房子价格确实认产生了严重影响。两边在合同补充协议中关于美化、公共设备的约好详细清晰，以及该套房子方位优于其他房子，购房者才以高出其他房子2万元价格申购该房，这些均能够确定房产公司对购房者的商品房出售广告和宣扬材料已被视为要约。 其次，商品房预售差异于现房出售的最大特征，是买卖发作标的物没有建成，买受人只能凭借出卖人供给的材料、经过幻想来认知所购房子的状况。房产公司不仅在中心水景广场效果图的宣扬材猜中，标明晰喷泉水带、水景象等图画，并且在与你签定的补充协议中又作出许诺。但是在施工过程中，房产公司私行将中心水景广场一带由宣扬材料图片中的喷水池、水池、水带、水景象、花圃改建，其什物与效果图距离较大，其行为违反了《合同法》第六十条的规则“当事人应当依照约好全面实行自己的责任”，以及在补充协议约好的内容，房产公司的行为已构成违约。