关于拍卖保留价的确定问题

【案情】
请求实行人余某文与被实行人余某国是同村乡民，因为余某国未归还余某文告贷本金和利息，余学文向法院申述，法院判定余某国应归还余某文告贷8.8万元及利息。在诉讼中，法院依法采纳诉讼保全办法，查封了余某国一切的坐落乡村的一幢混合结构四层房子。判定发作法律效力后，余某国拒不实行判定承认的归还告贷本息的责任，余某文遂向法院请求强制实行。
【实行】
法院立案实行后，依法向被实行人余某国送达实行通知书，责令其实行还款责任，但余某国仍拒不实行。经请求实行人余某文请求，法院依法裁决拍卖余某国一切的上述房子。受法院托付，财物评价组织对上述房子进行价格评价，评价价格为34.2万元。
为避免呈现竞买人窜通、歹意压低拍卖价等状况，法院在向拍卖组织送达拍卖托付书时，并未设定拍卖保存价，而是在拍卖会之前一天奉告拍卖保存价。在归纳考虑上述房子建筑时刻、装饰状况、地理位置、交通条件等要素后，法院提高了拍卖保存底价，承认拍卖保存底价为40万元。终究买受人余某文以50万元最高价竞得上述房子。
【分析】
法院拍卖保存价一般称为拍卖底价，是据以承认拍卖成交的最贱价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保存价的，不能承认拍卖成交。在恣意拍卖中，拍卖可所以有底价拍卖，也可所以无底价拍卖。从理论上说，关于实行程序中的拍卖，法院能够根据拟拍卖产业的具体状况，决议是否采纳有底价拍卖或无底价拍卖。考虑到实践操作中简单引发争议，《最高人民法院关于人民法院民事实行中拍卖、变卖产业的规则》(以下简称《拍卖规则》)明确要求民事实行程序中的拍卖一概采纳有底价拍卖。采纳有底价拍卖能够有用避免利息向一方当事人过火歪斜，避免因拍卖价格过低对被实行人合法权益形成危害。因而，评价价对承认拍卖保存价有重要的影响。
在司法实践中，拍卖保存价基本上是根据拍卖物品的评价价来承认的。因为评价价是重要的参考值，因而不少人以为评价价便是拍卖保存价，这是一个知道误区。首要，价格评价组织的收费是按评价价的必定份额收取的，当价格评价得较高时，就能够收取较高的费用。因而，评价组织存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事前与评价组织联络，要求评价组织贱价评价的违法状况。第三，有的外地评价组织关于拍卖产业所在地的市场行情不了解，挑选的评价参照物价格与评价产业的实践价格彻底脱离，形成较大起伏的贱价评价或高价评价。