商品房预售合同的陷阱有哪些
来源：听讼网整理 2018-12-12 07:39
九十年代以来，上海市购房者购买预售商品房，大都按要求运用官方引荐运用的演示文原本签署合同、这些演示文本前后共有95版、97版和现正在运用的2000版三种。2000版演示文本虽较前两种在标准商品房预售、维护购房者权益方面有不少改善，但正如前两个版别因为合同自身条款规划的缺点，使其规划的文本条款还侧重于维护房产商的利益，这样就仍然导致了房地产胶葛仍在不断添加。
预售合同规则“以获得《住所交给运用许可证》为交房条件”，购房害堕入两难地步 在笔者最近处理的个案中，张鸣先生的遭受颇能阐明问题。
张先生的儿子张某长时间日子在国外，他首要从事生物技术研究。几年前，张某被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所招引，萌发了回沪大干一番作业的主意，作为父亲的张天然十分附和儿子的这一计划。兵马未动，粮草先行，张某决议先在上海购买一套房子。为此，父亲张亲身在上海筹办，跑了不少楼盘，经过挑选比较，相中了一套地段较好，坐落市区正在缔造的三室一厅的商品房。
签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其首要条款约好：房子在2001年10月31日前交给，房子交给以获得《住所交给运用许可证》为条件，而且开发商许诺在200I年12月31日前获得大产证，如届时不能获得大产证，张有权单方面解除合同;假如张挑选单方面退房时，开发商将以总房价的10%予以补偿。别的，开发商还与张在合同的第五条中约好、当暂侧面积与实侧面积不一致时，挑选按房子每平方米建筑面积单价核算，多退少补。
起先，张对开发商不挑选以获得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只需获得《住所交给运用许可证》就表明必定能获得大产证，咱们签的预售合同是政府引荐的文本，不会有危险的。这一番解说打消了张的顾忌，终究经张某赞同，张以自己名义与开发商签定了《预售合同》。
签约后，开发商公然按期告诉张现已获得《住所交给运用许可证》业主能够人住了，但对张问询的房子实测面积，开发商则表明房子面积的实测作业正在进行，无法奉告。无法之下张只得检验房子处理了交代钥匙手续，并告诉儿子回沪与装演公司签定了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了奢华装饰。
个月后新居装饰工程完毕，张想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此刻售楼小姐拿出房子面积的实测陈述，要求张按多退少补的约好付出超出5平方米建筑面积部分的差价款合计人民币50000元;并告诉张，要比及大产证办共后才干处理个人的小产权证，现在大产证还在处理这中、售楼小姐称老板正在尽力，要张安心等候。
这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无惩办出，却还要补交因分摊共用面积而添加的房子面积差价款心有不甘，即发生了依据合同约好单方面解除合同的想法。因为开发商违约、挑选退房就能获得总房价的10%作为补偿，但已投入的20万元装饰款开发商能补偿吗?想想自
已及儿子为购房和装饰所化费的精力，想象与开发商之间长年累月的诉讼官司张终究仍是决议暂时采纳忍让情绪。没有提出退房要求。但是远有异乡的张某得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商，便对上海投资环境发生置疑、何时回沪创业迟迟未能决议。至今，张家父子的新房仍“停滞”着。官方引荐的合同演示文本 “圈套”颇多 针对上述胶葛、笔者提示正在计划购房的朋友、对官方引荐的所谓合同演示文本千万不要盲目轻信，因为演示文本上缝隙多多、圈套不小。
以交房条件为例，原97版演示合同已将房地产开发企业交给商品房的条件规则为：有必要获得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不标准的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违背此约好而导致承当败诉职责，因而许多开发商对该条款的设置定见较大。
2000版演示文本的制定者侧重于开发商的利益，违背了法律规则和合同主页《特别告之》中的提示，在演示文本第十条条款中，将没有取很大产证仅获得《住所交给运用许可证》的交房行为，也作为可挑选的契合交房条件的方式之一，为房产商违规交房大开方便之门，张购房至今未能获得产权证的遭受，就与该演示文本条款的上述规划缺点密切相关。绕开圈套的招数掉入“圈套”的自救方法 那么如安在签定购房合一起防止，化解相似张所遇到的危险呢?
首要，购房者应坚持挑选以获得大产证作为契合交房条件的条款，当开发商告诉交房面供给不出大产证时，购房者有权回绝承受交房，并可按合同约好追查开发商职责。
其次，当开发商运用其优势位置，坚持挑选以获得《住所交给运用许可证》为契合交房条件条款，而购房者赞同作出退让时，购房者也应力求在相关条款中添加写入在逾期办出大产证期间，开发商应按逾期天数以房子的总价款的必定份额付出违约金的条款，以确保在抛弃行使合同解除权的一起，仍能得到相应的补偿。
假如开发商对购房者的上述两项合理要求都予以回绝，且购房者又对该房子情有独钟不得不昧心赞同开发商的要求，赞同合同第十条第二款时(第二款首要内容为获得《住所交给运用许可证》后即可交房)此刻购房者所能极了的补救措施便是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第十三条的规则，出示实测建筑面积材料;如开发商不能供给，则依照该条款的第三款约好，即便开发商获得了《住所交运用许可证》，购房者仍有权回绝承受该房子，由此发生的逾期交房职责由房产商承当。
实践中因为开发商获得《住所交给运用许可证》时。往往实测面积作业没有进行或完结，因而《预售合同》第十三条是购房者防止自己合法权益受损的一项有用补救措施，尽管这种补救措施有违《预售合司》演示文本制定者在规划该条款时所期望的初衷，但其条款规划的“缺点”缝隙却正好为处于弱势位置的购房者所运用。
签好一份《预售合同》次非易事，购房者应学会运用法律武器来维护自己的合法权益不受侵范。
预售合同规则“以获得《住所交给运用许可证》为交房条件”，购房害堕入两难地步 在笔者最近处理的个案中，张鸣先生的遭受颇能阐明问题。
张先生的儿子张某长时间日子在国外，他首要从事生物技术研究。几年前，张某被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所招引，萌发了回沪大干一番作业的主意，作为父亲的张天然十分附和儿子的这一计划。兵马未动，粮草先行，张某决议先在上海购买一套房子。为此，父亲张亲身在上海筹办，跑了不少楼盘，经过挑选比较，相中了一套地段较好，坐落市区正在缔造的三室一厅的商品房。
签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其首要条款约好：房子在2001年10月31日前交给，房子交给以获得《住所交给运用许可证》为条件，而且开发商许诺在200I年12月31日前获得大产证，如届时不能获得大产证，张有权单方面解除合同;假如张挑选单方面退房时，开发商将以总房价的10%予以补偿。别的，开发商还与张在合同的第五条中约好、当暂侧面积与实侧面积不一致时，挑选按房子每平方米建筑面积单价核算，多退少补。
起先，张对开发商不挑选以获得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只需获得《住所交给运用许可证》就表明必定能获得大产证，咱们签的预售合同是政府引荐的文本，不会有危险的。这一番解说打消了张的顾忌，终究经张某赞同，张以自己名义与开发商签定了《预售合同》。
签约后，开发商公然按期告诉张现已获得《住所交给运用许可证》业主能够人住了，但对张问询的房子实测面积，开发商则表明房子面积的实测作业正在进行，无法奉告。无法之下张只得检验房子处理了交代钥匙手续，并告诉儿子回沪与装演公司签定了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了奢华装饰。
个月后新居装饰工程完毕，张想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此刻售楼小姐拿出房子面积的实测陈述，要求张按多退少补的约好付出超出5平方米建筑面积部分的差价款合计人民币50000元;并告诉张，要比及大产证办共后才干处理个人的小产权证，现在大产证还在处理这中、售楼小姐称老板正在尽力，要张安心等候。
这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无惩办出，却还要补交因分摊共用面积而添加的房子面积差价款心有不甘，即发生了依据合同约好单方面解除合同的想法。因为开发商违约、挑选退房就能获得总房价的10%作为补偿，但已投入的20万元装饰款开发商能补偿吗?想想自
已及儿子为购房和装饰所化费的精力，想象与开发商之间长年累月的诉讼官司张终究仍是决议暂时采纳忍让情绪。没有提出退房要求。但是远有异乡的张某得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商，便对上海投资环境发生置疑、何时回沪创业迟迟未能决议。至今，张家父子的新房仍“停滞”着。官方引荐的合同演示文本 “圈套”颇多 针对上述胶葛、笔者提示正在计划购房的朋友、对官方引荐的所谓合同演示文本千万不要盲目轻信，因为演示文本上缝隙多多、圈套不小。
以交房条件为例，原97版演示合同已将房地产开发企业交给商品房的条件规则为：有必要获得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不标准的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违背此约好而导致承当败诉职责，因而许多开发商对该条款的设置定见较大。
2000版演示文本的制定者侧重于开发商的利益，违背了法律规则和合同主页《特别告之》中的提示，在演示文本第十条条款中，将没有取很大产证仅获得《住所交给运用许可证》的交房行为，也作为可挑选的契合交房条件的方式之一，为房产商违规交房大开方便之门，张购房至今未能获得产权证的遭受，就与该演示文本条款的上述规划缺点密切相关。绕开圈套的招数掉入“圈套”的自救方法 那么如安在签定购房合一起防止，化解相似张所遇到的危险呢?
首要，购房者应坚持挑选以获得大产证作为契合交房条件的条款，当开发商告诉交房面供给不出大产证时，购房者有权回绝承受交房，并可按合同约好追查开发商职责。
其次，当开发商运用其优势位置，坚持挑选以获得《住所交给运用许可证》为契合交房条件条款，而购房者赞同作出退让时，购房者也应力求在相关条款中添加写入在逾期办出大产证期间，开发商应按逾期天数以房子的总价款的必定份额付出违约金的条款，以确保在抛弃行使合同解除权的一起，仍能得到相应的补偿。
假如开发商对购房者的上述两项合理要求都予以回绝，且购房者又对该房子情有独钟不得不昧心赞同开发商的要求，赞同合同第十条第二款时(第二款首要内容为获得《住所交给运用许可证》后即可交房)此刻购房者所能极了的补救措施便是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第十三条的规则，出示实测建筑面积材料;如开发商不能供给，则依照该条款的第三款约好，即便开发商获得了《住所交运用许可证》，购房者仍有权回绝承受该房子，由此发生的逾期交房职责由房产商承当。
实践中因为开发商获得《住所交给运用许可证》时。往往实测面积作业没有进行或完结，因而《预售合同》第十三条是购房者防止自己合法权益受损的一项有用补救措施，尽管这种补救措施有违《预售合司》演示文本制定者在规划该条款时所期望的初衷，但其条款规划的“缺点”缝隙却正好为处于弱势位置的购房者所运用。
签好一份《预售合同》次非易事，购房者应学会运用法律武器来维护自己的合法权益不受侵范。