合理把握最高额抵押担保合同

房地产开发归于资金密集型职业，一个房地产项目的出资额少则几千万元，多则上亿元、十几亿元，出资额到达几十亿元、乃至上百亿元的超大项目在房地产职业蓬勃开展的今日也不少见。一个房地产项目的成功运作，除了好地段、好质量、好的促销手法外，还有一个非常重要的要素便是足额的资金投入。试想假如没有足额的出资建成房子，再好地段、再好质量的项目也是水中月、镜中花，再强的出售署理公司面临图纸上的房子终究也是巧妇难为无米之炊。因而，资金是房地产项目的根底，是房地产公司的生计之本。
一般来说，房地产项目的资金来历主要有三个方面，即自有资金，银行告贷、预售款的再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动资金，是进行项目方案立项、建造规划批阅、签定土地出让合同、进行土地的三通一平的出资，自有资金投入一般为总出资的25%――――30%。开发公司投入自有资金进行上述作业后一般可以获得建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、土地使用证临证、施工许可证，即一般所说的四证。开发项目获得了四证就到达了人民银行规则的请求房地产开发告贷的条件，开发公司即可向银行请求告贷，获得开发项目的第二个资金来历。房地产项目在投入上述两项来历的资金后到达房子预售的条件，开发公司向疆土房管局申领房子预售许可证进行出售，用出售资金再投入项目开发，直至工程竣工检验交楼。 在房地产项目三项资金来历中，请求银行告贷最为困难，是房地产项目融资的要害。在此阶段，开发公司自有资金行将告罄，房地产项目的工程进度未到达土地房子管理局要求的出售条件，不能开盘出售，不能用出售收回资金补充到项目出资中。此刻项目出资危险比较高，银行对开发告贷适当慎重，要求开发公司供给满足告贷担保。在实际操作中，开发告贷担保主要有以下几种方法： 
一、连带责任确保，即由其他公司为开发公司的告贷供给连带责任确保。此种方法手续简洁，关于告贷的开发公司来说直接费用最低。可是　，各个公司都非常重视躲避连带责任确保的潜在危险，防止本公司发生或有负债，尤其是财务状况较好具有担保资历的公司更是决不轻言确保。因而可以寻求一家适宜的公司为开发告贷供给连带责任确保比较困难。 
二、担保公司供给确保，即请专业担保公司为开发告贷供给确保。此种方法的担保危险由专业公司承当，契合现代经济社会专业分工的趋势。可是此种方法存在以下几种缺乏：(1)担保公司要收取担保额2%――――3.5%的担保费用，增加了开发公司的告贷本钱;(2)担保公司要求开发公司供给相应的反担保，反担保办法比较难执行;(3)银行要对担保公司财务状况进行调查，尤其要调查担保公司担保的其他债款，周期较长，简略贻误开发公司告贷融资的机遇。因而，担保公司供给担保虽然是一种开展的趋势，可是由于现阶段担保公司数量不多，起步较晚，具体做法还不行老练。 
三、项目典当担保，行将正在开发的房地产项目典当给银行，为开发告贷供给担保。此种方法不触及第三方，银行乐于承受，开发公司简略处理，相应的费用主要是典当项目的评估费和稳妥，相对较低。可是开发公司必定要与银行事前恰谈好逐渐免除典当的时刻和过程，不要由于项目典当影响项目出售，更不能由于产权问题损害买房业主的利益。例如开发公司有一房地产项目建筑面积为10万平方米，获得了四证，刚刚开始施工。项目土地出让金为5000万元，开发公司只交纳了2000万元，获得了土地使用证的暂时证。开发公司欲以项目作为典当物在银行告贷1亿元，银行赞同。因开发公司的项目土地使用证为暂时证，不能在房管局处理典当挂号，故银行分两期发放告贷，第一期告贷为3000万元，专项用于交纳项目土地出让金，处理正式土地使用证。在项目正式土地使用证在疆土房管局处理典当挂号后，银行发放其他7000万元告贷，至此告贷和典当作业悉数完结。
在项目施工进度到达出售要求时，开发公司归还银行100万元，占告贷总额的1%，银行免除项目总面积1%的典当，即1000平方米;开发公司出售1000平方米的房产，假定价格为6000元/平方米，共获得600万元的出售收入。开发公司用一半的出售款300万元归还银行告贷，银行免除3%即3000平方米房产的典当，开发公司出售后再归还银行告贷。依此类推，在免除33000平方米典当面积并完成出售时，出售收回资金即可还清告贷，吊销整个项目的典当。在上述各个还款解押阶段，开发公司用50%的出售款归还告贷，另50%的出售款用于项目出资。开发公司还清悉数银行告贷时，项目悉数解押，今后的出售款可悉数用于项目出资。上述典当担保方法，开发公司可根据自有资金状况和出售需求逐渐归还告贷，每次免除典当面积和归还告贷额视其时状况确认，开发公司有充沛的主动权。 
以上三种告贷担保方法各有好坏，连带责任确保手续简略，费用低，可是寻求银行认可的确保单位困难;担保公司担保的担保单位简略执行，但费用高;项目典当担保的费用介于前两者之间，不必求助于第三方，且分期还款方法灵敏，笔者以为此种方法比较好。