深圳房地产律师：“双限令”下购买军产房与小产权房的得与失

深圳房地产律师：“双限令”下购买军产房与小产权房的得与失
 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师
前语：“限贷令”、“限购令”（含“限外令”）后深圳军产房与小产权房热销，深圳商报记者就此约稿让我写篇购买军产房和小产权房的危险提示文章，感觉确有必要，所以编撰此文。
2010年4月17日“新国十条”的出台拉开了我国楼市以“限贷”和“限购（含限外）”（简称“双限令”）为杀手锏的有史以来最为严峻的调控前奏，因未能到达预期作用，同年9月29日国家有关部委又决断出台补药“国五条”，要求各地加大贯彻落实“新国十条”力度，强制施行“双限令”，并实施实行不给力问责制，9月30日“深圳限购令”出台。
“双限令”下很多资金被排挤在楼市之外予以搁置，与之相对应的是11月居民消费价格（CPI）持续走高，同比涨幅达5.1%，创28个月来新高。严峻的通胀已是不争的现实，人们无法忍受负利率年代存款的缩水，被逼将资金投入到商品住宅之外的地产项目。此消彼长，商业地产、“军产房”和“小产权房”所以便成了“双限令”之外的蓄金池。
由于商业地产属高危险高赢利范畴，其玩家有必要具有雄厚的资金实力，并非普通百姓所能玩起，故笔者在此仅对多数人重视的购买军产房与小产权房的得与失予以谈论。
购买军产房与小产权房的“得”众所周知：首要，房价低，没有生意税费，租金回报率高（梅林关外惠鑫单身公寓当年每套价格只需三五万，现在每月租金都要上千），能够抗通胀，最起码能够跑过CPI，完成财物的保值；其次，能够不受“双限令”等楼市调控方针的影响，只需有资金想买多少都能够。
购买军产房和小产权房的“失”首要体现在购房危险方面，别离表述如下：
购买军产房的危险首要表现在：
1、依据《我国人民解放军房地产处理条例》及《戎行现有住宅出售处理办法》，军产房由戎行处理，地方政府不予干与，其出售目标限于戎行人员，属武士军属福利住宅，一般依照经济适用房价格出售，所以一般购房者很难从戎行购买到真实的一手军产房；
2、武士军属购买军产房后需求上市生意的，实施准入准则，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，并需补交相关费用。如购买二手军产房如未能实行相关手续处理产权挂号，权益将无法保证；
3、按揭及再转让危险：无法按揭付款，购买及再转让不如商品房便利；
4、购买军产房最大的法令危险在于生意双方发作胶葛后，地方法院或许不予受理，然后导致状告无门的无法地步，即便是受理并判定了军方败诉，在实行方面也好不容易。
购买小产权房的危险首要表现在：
1、违约危险：小产权房是指在集体土地上缔造的房子，因没有交纳土地出让金，所以不能上市生意。由于深圳早在2004年现已完成悉数土地国有化，自此已不存在严厉意义上的小产权房，尔后建造的所谓“小产权房”均属违法修建，其生意行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判定退款退房；
2、撤除危险：小产权房没有房地产证，不受国家法令保护，一旦拆迁将很难得到补偿。依据《深圳市人民代表大会常务委员会关于乡村城市化前史留传违法修建的处理决议》的规则，还或许面对被强制依法撤除或许没收的危险；
3、按揭及再转让危险：无法按揭付款，因大多归于违建，增值缓慢，再转让困难。
绝大多数情况下，购买军产房与小产权房所取得的仅是一个使用权罢了，而不具有合法的所有权，生意合同均属无效合同，合同的实行首要靠当事人的契约精力和诚信来保持，但比较而言，购买军产房的危险又小于小产权房，由于军产房不受地方政府处理，不必忧虑被政府撤除或没收，而违建小产权房向来为深圳市政府的冲击目标，仅仅无法于数量太多、法不治众罢了。
得与失，价格与危险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买仍是不买，只需靠您自己酌量了。
深圳张茂荣房地产律师团队托付咨询专线：13510208605
广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师、深圳地产草根思想家张茂荣
座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实干事