物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件

近年来，业主与物业公司之间因物业服务引发的对立已经成为影响住宅小区调和、安稳的最主要要素。这既与物业公司未能供给及时、有用地为业主供给满足的服务有关，也与业主恣意地、过于频频地行使物业服务合同抗辩权有关。部分业主动辄以服务质量差、业主不满足为由回绝交纳物业服务费(以下简称“物业费”)，欠费现象较为遍及。据我国物业办理协会2008年5月发布的《全国物业办理职业生计情况查询报告》显现，被查询的4600家物业公司中，商品房小区均匀物业费缴费率仅为79.48%左右，有些区域的均匀缴费率乃至只要68.57%。（我国物业办理协会秘书处.全国物业办理生计情况查询报告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）据北京市居住小区办理办公室2004年对北京市28个商品房小区的查询计算，收费率能到达80%以上的只要14个小区，有8个小区的收费率为60%左右，别的6个小区的收费率只要30%[1］。2008年上海呈现了物业公司撤离小区的风潮，至少有10家物业公司因运营严峻亏本撤离了近50个小区[2]。据笔者在南昌市物业办理协会的查询，2009南昌市商品房小区的缴费率全体维持在70%～80%，有的缴费率乃至缺乏50%。物业费的遍及拖欠，不只激化了物业公司与业主之间的对立，并且使物业公司的生计环境面临严峻困难，不少物业公司处于亏本运营情况。（依据我国物业办理协会秘书处2008年5月发布的《全国物业办理职业生计情况查询报告》显现，在4600家物业公司中，盈余1843家，占40.07%，亏本1871家，占40.76%；相等886家，占19.17%。）另一方面，开发商为了自己的经济利益，尽快把楼盘出售出去，往往单独面临业主许诺革除前期物业乃至入住后若干年内的服务费，更是使得物业公司的生计环境落井下石。（例如，坐落南昌市红谷滩区的“东方海德堡”，是由江西鸿源科创房地产开发有限公司开发、深圳莲花物业办理有限公司供给物业服务的楼盘。2009年6月以来，因开发商对业主许诺5年内革除物业费、自己又延迟付出依照与物业公司签定的合同的物业服务补偿费，引发了开发商与物业公司之间的物业服务胶葛，并使业主利益遭受了严峻危害。）为了有用化解业主与物业公司之间的物业服务胶葛，最高人民法院出台了《关于审理物业服务胶葛案件具体使用法令若干问题的解说》(法释[2009]8号)(以下简称《审理物业服务胶葛案件的解说》或《解说》)。该《解说》第5条、第6条对物业服务合同中的业主抗辩权的行使与约束作了具体规则。但从实践来看，怎么防止业主动辄行使抗辩权，防止因拖欠物业费而把物业公司与业主推上对立的南北极，则更值得人们的重视。     一、物业服务合同实行中的抗辩权表现方式     在双务合同中，假如一方未实行合同责任或许实行不符合要求而向另一方恳求实行债款时，对方就有或许经过行使抗辩权而与之对立。我国合同法规则了双务合同实行中抗辩权的3种方式：一起实行抗辩权、先实行抗辩权和不安抗辩权。物业服务合同是双务合同、有偿合同。在物业服务合同中，物业公司应当依照合同约好实行为业主供给物业服务、营建杰出的小区环境的债款，业主应当实行向物业公司付出物业费的债款。在实践中，业主通常以物业服务质量差、不符合要求为由拒交物业费的方式来行使抗辩权；物业公司则回绝为未缴费的业主供给专归于其的服务项目，如回绝供给维修服务、暂停二次供水服务等，遇业主欠费行为遍及时，则或许削减、中止小区的公共服务，更有甚者，对欠费业主进行人身要挟或暴力进犯。     1.业主行使抗辩权的表现方式     在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现方式主要有：(1)物业公司未实行本应先实行的服务时，业主回绝付出物业费。物业费的付出一般是按单位时期付出，如按月付出。假如在应付出费用的这一单位时期内，物业公司没有实行结束债款，如尚有若干天的卫生保洁、修剪花草、修补公共设施设备等作业未完成，而向业主恳求付出物业费时，业主则可根据物业公司未先实行合同责任而行使先实行抗辩权，回绝付出物业费。(2)物业服务合同约好物业公司应实行某一特定服务项目但时刻约好不清晰时，业主以物业公司没有实行这一服务项目为由行使一起实行抗辩权，回绝付出物业费。在物业服务合同中，虽然对物业服务的项目有清晰规则，但对实行这些服务的时刻不或许逐个加以清晰。例如，在物业公司供给的门禁系统故障或楼道照明灯等各类维修服务时，因为物业服务合同并未对物业公司应在什么时刻内上门服务作出清晰规则，当物业公司要求业主付出物业费时，业主则以物业公司供给的服务不及时为由进行抗辩，拒交物业费。(3)在物业公司实行的物业服务、营建的小区环境不符合合同约好时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当怎么坚持小区环境作出具体的规则，如卫生保洁应每日打扫两次、修剪花草每周两次、门岗每日24小时值勤、保安人员每小时巡查等。有的物业服务合同乃至约好“路面不得有显着废物”、“绿洲不得有过长杂草”、“安保人员不得脱岗”等。假如物业公司实行的物业服务、营建的小区环境未到达合同约好的要求，业主就有或许行使先实行抗辩权或一起实行抗辩权，拒交物业费。(4)在物业公司运营困难、或许中止实行物业服务时，业主行使不安抗辩权，拒交物业费。当物业公司运营遇到困难，如拖欠物管人员薪酬、高额水电费，或许是因物业公司本身所负较大数额债款被债权人申述到法院，乃至被债权人请求破产时，业主依法行使不安抗辩权。