非房企营改增前后土地增值税有哪些新的规定

依据土地增值税法令及实施细则规则：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，为土增税的交税义务人，应按规则交纳土增税;以转让房地产所获得的收入，包含获得的悉数价款及相关的经济收益为收入;以获得房子的本钱和在出售过程中交纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后，选用四级超量累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应交税额。
结合实务中交税人获取房子办法的一般途径，本文所谓“改前房”仅指交税人在2016年4月30日曾经经过购买获得的房子。别的考虑到增值税跟土增税相结合事务的多样性和复杂性，下文故意的设定了交税主体为一般交税人，买卖金额为含税价，增值税计税办法为简易征收。
例： A公司是原营业税交税人，营改增后为一般交税人，其组织所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地坐落西宁市)，获得了相关发票;成交价1000万元、交纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司出售此房子土增税处理：
假定A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产出售给C公司并开具了发票：
应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;
城市保护建造税=25*7%=1.75万元;
教育费附加=25*3%=0.75万元;
印花税=1500*0.0005=0.75万元;
土增税处理：
收入额=1500万元;
扣除额=1000(1 3*5%) 30 25 1.75 0.75 0.75=1208.25万元;
留意上式第一项：依据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能供给购房发票的，经税务部分承认，购房原始本钱金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。契税(有完税凭据)也可扣除(但不得作为加计扣除基数)。
增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;
应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元
营改增后A公司出售此房子土增税处理：
财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规则”第一条第八款、国家税务总局布告2016年第14号 “国家税务总局关于发布《交税人转让不动产增值税征收办理暂行办法》的布告”第三条、一般交税人出售其2016年4月30日前获得(不含自建)的不动产，能够挑选适用简易计税办法，以获得的悉数价款和价外费用减去该项不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税办法的出售额不包含其应交税额，交税人选用出售额和应交税额兼并定价办法的，依照下列公式核算出售额：
出售额=含税出售额÷(1 征收率)
假定A公司于2016年5月10日以1500万元含税价将此处房产出售给C公司，挑选了按简易征收交纳增值税并开具了发票。
获得房子时的契税如前文所述
出售房子时：
应纳增值税=(1500-1000)/(1 5%)*5%=23.81万元。
城市保护建造税=23.81*7%=1.67万元;
教育费附加=23.81*3%=0.71万元;
印花税=1500*0.0005=0.75万元;
土增税处理：
收入新规则：财政部国家税务总局税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的告诉》第三条、土地增值税交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税办法的出售额不包含其应交税额。因而，在上述核算中，A公司按简易征收核算的增值税是A公司的应纳增值税税额，应将其从收入中减除后作为土增收入额。实践交纳的城市保护建造税和教育费附加作为扣除额，并入到土增税扣除项目中。
收入额=1500-23.81=1476.19万元;
扣除额=1000(1 3*5%) 30 1.67 0.71 0.75=1183.13万元;
增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13=24.77%;
应纳土增税=293.06*30%-1183.13*0=87.92万元
假定A公司于9月份出售，依据前文所述规则可知
扣除额=1000(1 4*5%) 30 1.67 0.71 0.75=1233.13万元;
增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13=19.71%;
应纳土增税=243.06*30%-1233.13*0=72.92万元
综上可知，关于“改前房”在营改增过渡期内交税人假如挑选按简易征收，在相同的买卖条件下增值税的税负比较原营业税轻了许多，假如了解土增税加计扣除规则，单纯从土增税务处理考虑相应的推延买卖时刻，也会在土增税上合理省下一笔税款;别的土地增值税作为A公司的一项合理支出在企业所得税中也能够扣除，A公司可结合本身全体状况从全体上也能够进行相应的税收谋划。