出售诉争房屋是否为有权处分
来源：听讼网整理 2019-01-31 23:08
导读：本案包括了无权处置、好心获得和借名买房三个房子买卖合同胶葛案中典型的常见问题。虽不是疑问事例，但若能整理明晰一案触及的三个不同方面争议内容，必将对此类案子的了解更加深一层。
原告(被上诉人)：刘某生
被告(上诉人)：沈某楠、刘某闻
刘某生与沈某楠原系夫妻联系，二人于1997年2月3日挂号成婚。2013年1月18日，两边经北京市海淀区人民法院判定离婚。因子女抚育及产业切割问题刘某生提出上诉，北京市榜首中级人民法院于2013年5月3日作出(2013)一中民终字第4348号民事判定书，对两边离婚予以坚持。
2007年1月15日，沈某楠与中远房地产开发有限公司(以下简称中远地产公司)签定《北京市商品房预售合同》，以告贷方法购买了坐落北京市石景山区某小区30号楼2层1单元203号房子(以下简称诉争房子)，建筑面积119.21平米，总价款855551元。
合同签定后，沈某楠通过刘福堂以刷卡方法向中远地产公司付出购房定金20000元和房款245551元。
2007年10月22日，沈某楠与告贷人招商银行股份有限公司北京长安街支行(以下简称招商银行)、保证人中远地产公司签定《个人住房(典当)告贷合同》，以诉争房子作典当告贷59万元。依据招商银行回单，沈某楠如期向银行偿还告贷。其间，2008年11月24日，由刘某生向招商银行偿还诉争房子告贷4500元。对此，沈某楠陈说：因自己与刘福堂在云南作业，且紫祥天成公司已处于半闭幕状况，出纳都离任，无法由自己或紫祥天成公司人员前往银行还贷，故让刘某生持钱款还贷。
2008年1月7日，沈某楠与刘某闻签定《北京市存量房子买卖合同》，将诉争房子以1430520元出售给刘某闻，合同约好：签定合一起付出定金120万元，余款在房子产权过户当日一次性付清;出卖人赞同于2008年1月8日前将房子交给买受人。庭审中，刘某闻陈说：其与刘福堂系同乡，让刘福堂帮忙找房子，刘福堂称其公司有房子要出售，故在购房时未问询沈某楠婚姻状况。
合同签定后，2008年1月8日，刘某闻别离向沈某楠付出购房款754500元和45万元，沈某楠出具收条，其间120万元为合同约好之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈某楠将诉争房子交给刘某闻。
2008年1月23日，沈某楠分三次向刘福堂转账，数额别离为10万元、195500万元、754500元，合计105万元。
庭审中，沈某楠供给刘福堂所写收条，内容为“沈某楠交房款壹拾伍万元整……刘福堂2008年元月25日。”刘某生对此收条实在性不予认可。
2009年5月2日，诉争房子挂号在沈某楠名下。
2010年12月14日，沈某楠收到北京聚丰宾馆有限公司(以下简称聚丰宾馆公司)转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房子告贷57万元。
2010年12月29日，刊出典当挂号。
2010年12月31日，沈某楠与刘某闻处理网签合同手续，并获得房子所有权证。
2011年1月2日，刘某闻向沈某楠付出购房款231000元，此金钱刘某闻其爱人周武银行账户以转账方法付出沈某楠母亲陆秀英。
庭审中，沈某楠供给刘福堂所写收条，内容为“沈某楠售房款贰拾叁万壹仟元整……收款人：刘福堂2011年元月2日”。刘某生对此收条实在性不予认可。
2007年2月7日，北京紫祥天成房地产生意有限公司建立，股东为刘福堂、沈某楠。2009年8月13日，紫祥天成公司名称改变为翔润天成公司。2011年8月31日，翔润天成公司刊出。
庭审中，沈某楠建议：因无法以紫祥天成公司名义购房，故借用沈某楠名义购房，并由股东刘福堂、沈某楠签定协议，诉争房子实践为紫祥天成公司出资购买，月供通过给沈某楠报销方法由公司偿还，紫祥天成公司与沈某楠系借名购房联系;售房已通过股东会的抉择抉择，并抉择售房款用于公司偿还债务和运营运用。对此，沈某楠供给沈某楠、刘福堂二人签字的《协议书》一份、沈某楠、刘福堂二人签字的《股东会抉择》一份、报销单据张贴单。《协议书》内容为：“刘福堂、沈某楠欲组成房地产生意有限公司，经协商共同达到如下协议。1.因公司正在筹建阶段故以沈某楠个人名义购买石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房子一套，首付款从刘福堂的个人账户预先付出265551元，公司建立后由公司每月担任偿还告贷本金及利息，直到还清悉数告贷。2.沈某楠仅是名义上的所有权人，未经公司赞同，不得私自转让、出售该房子。3.公司依据状况抉择出售房子时，沈某楠应活跃合作，帮忙完结，并将房款及时转回。股东签字：刘福堂、沈某楠2007年元月8日”。
《股东会抉择》内容为：“1.因公司运营资金紧张，现股东会抉择，现将公司在筹建阶段以沈某楠个人名义购买的石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房子一套出售，出售价格不低于140万元人民币。房款用于付出公司部分告贷和公司运营费用。2.沈某楠有必要按股东会抉择，合作处理各相关手续。特此抉择。股东签字：刘福堂、沈某楠2007年12月27日”。
【争议焦点】
沈某楠出售诉争房子是否为有权处置，诉争房子是否为沈某楠与刘某生夫妻共同产业，是否为紫祥天成公司借名所购。刘某闻是否构成好心获得。
【裁判要旨】
一审法院判定：沈某与刘某闻之间的房子买卖合同无效。
北京市榜首中级人民法院以为：依据刘某生的诉讼恳求，本案仅触及合同效能的问题。沈某楠与刘某闻签定的《北京市存量房子买卖合同》是两边的实在意思表明，本案中没有依据证明该合同具有合同法第五十二条规则的合同无效之景象。《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》第三条规则，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。依据上述规则，涉案房子尽管挂号在沈某楠名下，但即便该房子归于刘某生与沈某楠的夫妻共同产业，刘某生以沈某楠对房子无权处置为由建议合同无效的恳求也不能得到支撑。刘某闻能否好心获得涉案房子的问题不是本案的审理规模。沈某楠与紫祥天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判别，当事人可另行处理。
别的，关于好心的判别规范问题，法院以为，根据物权挂号的公信效能，在房子买卖过程中买受人信任房子挂号簿中关于物权挂号的记载，不知道出卖人无处置权即应推定买受人为好心。鼓舞买卖，维护买卖安满是好心获得准则的意图，如要求买卖人均对产业的权属进行翔实查询，以扫除从无处置权人处获得产业的可能性，无疑进步买卖成本，不利于维护买卖次序，与好心获得准则的立法原意相悖。按照《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》榜首百七十条榜首款第(二)项之规则，判定：
一、吊销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第1212号民事判定;
二、驳回刘某生的诉讼恳求。
【法官分析】
本案触及无权处置、好心获得和借名买房三个房子买卖合同胶葛中常见问题，具有典型性。《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》(以下简称买卖合同司法解说)第三条关于无权处置行为的效能进行了新的界定，具有严重的实际和理论意义，但实践中诉讼当事人关于此条款的了解还存在误区。在适用买卖合同司法解说第三条时是否应一起检查第三人是否归于好心获得，在实务中也有较大争议。而借名买房归于有用仍是无效，不同状况有截然相反的处理结果。结合本案，别离对上述三个问题展开讨论：
1.买卖合同司法解说第三条的适用。夫妻一方建议另一方私行处置夫妻共有房子，是房子买卖合同胶葛中的常见问题，也是适用买卖合同司法解说第三条的典型胶葛。买卖合同司法解说第三条规则：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。此条规则契合商场经济买卖规则，保证了商场买卖的安全，也与国际上有关合同的立法趋势坚持了共同。构建该条司法解说的根底条件之一就是担负行为和处置行为的区别。担负行为仅是物权变化发作的原因，物权未发作变化并不影响担负行为即合同的效能。处置行为是指直接使权力发作改变的法令行为。买卖合同仅仅担负行为，在当事人之间仅发作债权债务联系，要发作物权变化，不动产有必要进行挂号，而挂号时怎么实行的程序问题。有用的担负行为并不以当事人对标的物有处置权为必要。因而即便在合同签定时出卖人没有处置权，其与买受人签定的买卖合同仍然是有用的。本案中涉案房子挂号在出卖人一人名下，具有无权处置的表征，该房子即便归于夫妻共同产业，建议无效一方的诉讼恳求也无法得到支撑。
2.好心获得的判别规范及法院检查责任。本案中一审确定买受人非好心，没有尽到严厉的检查责任，无法好心获得诉争房子;二审却确定买受人尽到了检查责任，归于好心;这就触及到好心获得的判别规范问题。无权处置合同中的好心相对人想要凭仗好心获得准则获得物的所有权需求满意三个条件：(1)相对人买卖时是好心的。(2)相对人需求付出合理对价。(3)动产现已完结交给不动产现已完结挂号。本案中，买受人根据物权挂号的公信效能，在房子买卖过程中信任房子挂号薄的记载，应推定为好心。在付出了合理对价，并完结不动产挂号的状况下，从鼓舞买卖，维护买卖安全的视点意图动身，应确定为好心获得建立，不该该强加过多的检查责任。
关于在无权处置适用买卖合同司法解说第三条时，是否自动检查第三人是否好心在实务中有争议。一种观念以为，建议买卖合同无效归于法令明文规则不能支撑的诉求，假如坚持建议无效，应直接驳回诉求，无需检查。另一种观念以为，只需构成好心获得，才干适用此条。笔者以为，好心获得是抗辩事由，应由抗辩一方提出，法院不该自动检查。
3.借名买房是否建立。本案一审顶用较大篇幅论说借名买房是否建立，二审因为直接适用了买卖合同司法解说第三条驳回诉求，而无需对借名买房问题进行证明。借名买房具有以下几层意义：(1)现实购房人借用别人名义购房，(2)现实购房人以别人名义挂号房子所有权，(3)现实购房人出资购买房子，(4)现实购房人行使对房子的权力。确定借名买房是否建立，要归纳考虑房子占有适用、购房款出资、购房收据操控状况等归纳判别。本案中，因为公司建立时刻晚于购房日期、房款结算不合常理、买卖人之间有利害联系等要素，一审确定借名买房不建立有其合理性。借名买房归于合同行为，在申述时案由应列为合同胶葛，只需无效能性强制性规则合同无效，借名买房应确定为有用，呈现争议时，现实购房人可通过民事诉讼恳求法院承认房子所有权。
原告(被上诉人)：刘某生
被告(上诉人)：沈某楠、刘某闻
刘某生与沈某楠原系夫妻联系，二人于1997年2月3日挂号成婚。2013年1月18日，两边经北京市海淀区人民法院判定离婚。因子女抚育及产业切割问题刘某生提出上诉，北京市榜首中级人民法院于2013年5月3日作出(2013)一中民终字第4348号民事判定书，对两边离婚予以坚持。
2007年1月15日，沈某楠与中远房地产开发有限公司(以下简称中远地产公司)签定《北京市商品房预售合同》，以告贷方法购买了坐落北京市石景山区某小区30号楼2层1单元203号房子(以下简称诉争房子)，建筑面积119.21平米，总价款855551元。
合同签定后，沈某楠通过刘福堂以刷卡方法向中远地产公司付出购房定金20000元和房款245551元。
2007年10月22日，沈某楠与告贷人招商银行股份有限公司北京长安街支行(以下简称招商银行)、保证人中远地产公司签定《个人住房(典当)告贷合同》，以诉争房子作典当告贷59万元。依据招商银行回单，沈某楠如期向银行偿还告贷。其间，2008年11月24日，由刘某生向招商银行偿还诉争房子告贷4500元。对此，沈某楠陈说：因自己与刘福堂在云南作业，且紫祥天成公司已处于半闭幕状况，出纳都离任，无法由自己或紫祥天成公司人员前往银行还贷，故让刘某生持钱款还贷。
2008年1月7日，沈某楠与刘某闻签定《北京市存量房子买卖合同》，将诉争房子以1430520元出售给刘某闻，合同约好：签定合一起付出定金120万元，余款在房子产权过户当日一次性付清;出卖人赞同于2008年1月8日前将房子交给买受人。庭审中，刘某闻陈说：其与刘福堂系同乡，让刘福堂帮忙找房子，刘福堂称其公司有房子要出售，故在购房时未问询沈某楠婚姻状况。
合同签定后，2008年1月8日，刘某闻别离向沈某楠付出购房款754500元和45万元，沈某楠出具收条，其间120万元为合同约好之定金，4500元为2008年供暖费和物业费。沈某楠将诉争房子交给刘某闻。
2008年1月23日，沈某楠分三次向刘福堂转账，数额别离为10万元、195500万元、754500元，合计105万元。
庭审中，沈某楠供给刘福堂所写收条，内容为“沈某楠交房款壹拾伍万元整……刘福堂2008年元月25日。”刘某生对此收条实在性不予认可。
2009年5月2日，诉争房子挂号在沈某楠名下。
2010年12月14日，沈某楠收到北京聚丰宾馆有限公司(以下简称聚丰宾馆公司)转账57万元，并向招商银行账户汇款，一次性偿还诉争房子告贷57万元。
2010年12月29日，刊出典当挂号。
2010年12月31日，沈某楠与刘某闻处理网签合同手续，并获得房子所有权证。
2011年1月2日，刘某闻向沈某楠付出购房款231000元，此金钱刘某闻其爱人周武银行账户以转账方法付出沈某楠母亲陆秀英。
庭审中，沈某楠供给刘福堂所写收条，内容为“沈某楠售房款贰拾叁万壹仟元整……收款人：刘福堂2011年元月2日”。刘某生对此收条实在性不予认可。
2007年2月7日，北京紫祥天成房地产生意有限公司建立，股东为刘福堂、沈某楠。2009年8月13日，紫祥天成公司名称改变为翔润天成公司。2011年8月31日，翔润天成公司刊出。
庭审中，沈某楠建议：因无法以紫祥天成公司名义购房，故借用沈某楠名义购房，并由股东刘福堂、沈某楠签定协议，诉争房子实践为紫祥天成公司出资购买，月供通过给沈某楠报销方法由公司偿还，紫祥天成公司与沈某楠系借名购房联系;售房已通过股东会的抉择抉择，并抉择售房款用于公司偿还债务和运营运用。对此，沈某楠供给沈某楠、刘福堂二人签字的《协议书》一份、沈某楠、刘福堂二人签字的《股东会抉择》一份、报销单据张贴单。《协议书》内容为：“刘福堂、沈某楠欲组成房地产生意有限公司，经协商共同达到如下协议。1.因公司正在筹建阶段故以沈某楠个人名义购买石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房子一套，首付款从刘福堂的个人账户预先付出265551元，公司建立后由公司每月担任偿还告贷本金及利息，直到还清悉数告贷。2.沈某楠仅是名义上的所有权人，未经公司赞同，不得私自转让、出售该房子。3.公司依据状况抉择出售房子时，沈某楠应活跃合作，帮忙完结，并将房款及时转回。股东签字：刘福堂、沈某楠2007年元月8日”。
《股东会抉择》内容为：“1.因公司运营资金紧张，现股东会抉择，现将公司在筹建阶段以沈某楠个人名义购买的石景山区玉泉西里二区30号楼2层1单元203房子一套出售，出售价格不低于140万元人民币。房款用于付出公司部分告贷和公司运营费用。2.沈某楠有必要按股东会抉择，合作处理各相关手续。特此抉择。股东签字：刘福堂、沈某楠2007年12月27日”。
【争议焦点】
沈某楠出售诉争房子是否为有权处置，诉争房子是否为沈某楠与刘某生夫妻共同产业，是否为紫祥天成公司借名所购。刘某闻是否构成好心获得。
【裁判要旨】
一审法院判定：沈某与刘某闻之间的房子买卖合同无效。
北京市榜首中级人民法院以为：依据刘某生的诉讼恳求，本案仅触及合同效能的问题。沈某楠与刘某闻签定的《北京市存量房子买卖合同》是两边的实在意思表明，本案中没有依据证明该合同具有合同法第五十二条规则的合同无效之景象。《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》第三条规则，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。依据上述规则，涉案房子尽管挂号在沈某楠名下，但即便该房子归于刘某生与沈某楠的夫妻共同产业，刘某生以沈某楠对房子无权处置为由建议合同无效的恳求也不能得到支撑。刘某闻能否好心获得涉案房子的问题不是本案的审理规模。沈某楠与紫祥天成公司是否存在借名购房的问题本案中不做判别，当事人可另行处理。
别的，关于好心的判别规范问题，法院以为，根据物权挂号的公信效能，在房子买卖过程中买受人信任房子挂号簿中关于物权挂号的记载，不知道出卖人无处置权即应推定买受人为好心。鼓舞买卖，维护买卖安满是好心获得准则的意图，如要求买卖人均对产业的权属进行翔实查询，以扫除从无处置权人处获得产业的可能性，无疑进步买卖成本，不利于维护买卖次序，与好心获得准则的立法原意相悖。按照《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》榜首百七十条榜首款第(二)项之规则，判定：
一、吊销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第1212号民事判定;
二、驳回刘某生的诉讼恳求。
【法官分析】
本案触及无权处置、好心获得和借名买房三个房子买卖合同胶葛中常见问题，具有典型性。《最高人民法院关于审理买卖合同胶葛案子适用法令问题的解说》(以下简称买卖合同司法解说)第三条关于无权处置行为的效能进行了新的界定，具有严重的实际和理论意义，但实践中诉讼当事人关于此条款的了解还存在误区。在适用买卖合同司法解说第三条时是否应一起检查第三人是否归于好心获得，在实务中也有较大争议。而借名买房归于有用仍是无效，不同状况有截然相反的处理结果。结合本案，别离对上述三个问题展开讨论：
1.买卖合同司法解说第三条的适用。夫妻一方建议另一方私行处置夫妻共有房子，是房子买卖合同胶葛中的常见问题，也是适用买卖合同司法解说第三条的典型胶葛。买卖合同司法解说第三条规则：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。此条规则契合商场经济买卖规则，保证了商场买卖的安全，也与国际上有关合同的立法趋势坚持了共同。构建该条司法解说的根底条件之一就是担负行为和处置行为的区别。担负行为仅是物权变化发作的原因，物权未发作变化并不影响担负行为即合同的效能。处置行为是指直接使权力发作改变的法令行为。买卖合同仅仅担负行为，在当事人之间仅发作债权债务联系，要发作物权变化，不动产有必要进行挂号，而挂号时怎么实行的程序问题。有用的担负行为并不以当事人对标的物有处置权为必要。因而即便在合同签定时出卖人没有处置权，其与买受人签定的买卖合同仍然是有用的。本案中涉案房子挂号在出卖人一人名下，具有无权处置的表征，该房子即便归于夫妻共同产业，建议无效一方的诉讼恳求也无法得到支撑。
2.好心获得的判别规范及法院检查责任。本案中一审确定买受人非好心，没有尽到严厉的检查责任，无法好心获得诉争房子;二审却确定买受人尽到了检查责任，归于好心;这就触及到好心获得的判别规范问题。无权处置合同中的好心相对人想要凭仗好心获得准则获得物的所有权需求满意三个条件：(1)相对人买卖时是好心的。(2)相对人需求付出合理对价。(3)动产现已完结交给不动产现已完结挂号。本案中，买受人根据物权挂号的公信效能，在房子买卖过程中信任房子挂号薄的记载，应推定为好心。在付出了合理对价，并完结不动产挂号的状况下，从鼓舞买卖，维护买卖安全的视点意图动身，应确定为好心获得建立，不该该强加过多的检查责任。
关于在无权处置适用买卖合同司法解说第三条时，是否自动检查第三人是否好心在实务中有争议。一种观念以为，建议买卖合同无效归于法令明文规则不能支撑的诉求，假如坚持建议无效，应直接驳回诉求，无需检查。另一种观念以为，只需构成好心获得，才干适用此条。笔者以为，好心获得是抗辩事由，应由抗辩一方提出，法院不该自动检查。
3.借名买房是否建立。本案一审顶用较大篇幅论说借名买房是否建立，二审因为直接适用了买卖合同司法解说第三条驳回诉求，而无需对借名买房问题进行证明。借名买房具有以下几层意义：(1)现实购房人借用别人名义购房，(2)现实购房人以别人名义挂号房子所有权，(3)现实购房人出资购买房子，(4)现实购房人行使对房子的权力。确定借名买房是否建立，要归纳考虑房子占有适用、购房款出资、购房收据操控状况等归纳判别。本案中，因为公司建立时刻晚于购房日期、房款结算不合常理、买卖人之间有利害联系等要素，一审确定借名买房不建立有其合理性。借名买房归于合同行为，在申述时案由应列为合同胶葛，只需无效能性强制性规则合同无效，借名买房应确定为有用，呈现争议时，现实购房人可通过民事诉讼恳求法院承认房子所有权。