有什么误区会给房地产企业带来巨大的税收风险

现在跟着房地产职业的快速开展，与之相配套的法律法规也日趋完善。因为税收法规对房地产职业的调整力度加大，越来越多的房地产企业愈加注重交税谋划。但是，近年来不断出台新的税收法规，标准房地产职业的交税行为，使许多原合法的交税谋划计划成为违法，构成交税谋划的误区，给房地产企业带来巨大的税收危险。因而，仔细分析此类误区，寻觅交税谋划的新亮点，是本文的意图。
误区一：经过出资或联营方法，躲避土地增值税。
曩昔，大多数房地产企业选用建立项目公司等方法运营，以房地产进行出资或联营来到达躲避土地增值税的意图。其方针依据是《关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税[1995]48号)第一条的规则，“关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收谋划时，一般运用这一方针拟定躲避土地增值税的谋划计划。
但是，财政部和国家税务总局为了阻塞这一缝隙，出台了反避税条款。在2006年3月公布了《关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)，新文件第五条清晰规则，“关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行了出资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的告诉》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规则”。即房地产开发企业以房地产进行出资或联营也要交纳相应的土地增值税。
事例1：某房地产公司开发一栋写字楼，欲将其出售给某商贸公司，两边约好价格为3亿元，该写字楼总本钱为2亿元。
关于这种状况，房地产公司原交税谋划计划是向购买方出资。房地产公司将开发完结的产品以什物财物的方法投入到商贸公司，获得商贸公司的股权后，再将所持有的股权依照两边承认的价格转让给商贸公司的股东，一起回收资金。
此计划在2006年3月2日曾经，能够暂免征收土地增值税。但财政部和国家税务总局出台了《关于土地增值税若干问题的告诉》后，该计划依然要交纳土地增值税。这一谋划误区应引起房地产企业的满足注重，然后防备新的税收危险。
一起，咱们也发现新文件只对财税[1995]48号文的第一条以房地产进行出资或联营的征免税问题进行了从头清晰，但有关协作建房、企业吞并转让房地产的征免税问题新文件并没有包含其间，依然沿用旧文件，所以房地产开发企业仍旧能够经过协作建房或吞并转让等方法进行土地增值税的谋划，合理躲避新方针所带来的税收谋划误区。
依照这一思路，上述事例1的谋划计划能够改为：由商贸公司出资3亿元，房地产公司出土地及余下的资金，两边协作建房。建成后按两边事前的约好份额分配房产。商贸公司分得的房产作为自用免征收土地增值税，房地产公司若将分得的房产用来出售，则就出售的部分交纳土地增值税。假如商贸公司购买的是整个项意图房产，还能够选用转让项目公司股权的方法或许代建方法进行税收谋划。
误区二：开发商将部分房产转为自用或租借，可免交土地增值税。
在2008年曾经，许多房地产开发企业将开发的部分房地产转为自用或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，然后免交土地增值税。其依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条第二款的规则，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用”。
事例2：某公司是一家房地产开发企业，2007年将部分没有售出的商品房转作固定财物，现已处理了房产证。该公司将此商品房用于租借，获得租金收入，一起，该公司对此商品房按20年计提折旧，仅就租金收入核算交纳了企业所得税。
税务机关查账后以为，该公司对转作自用部分的商品房应作为视同出售处理，核算交纳土地增值税和企业所得税。其理由是：依据《国家税务总局关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)第六条的规则，“开发企业将开发产品转作固定财物或用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品一切权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成”。该公司将商品房转作固定财物时，应承认收入的完成。在税款清算时视同出售处理，既承认收入，也要扣除相应的本钱和费用。因而仍需核算交纳企业所得税和土地增值税。
自2008年1月1日起，国家税务总局发布了《关于企业处置财物所得税处理问题的告诉》(国税函[2008]828号)规则，自建商品房转为自用或运营，因为财物一切权属在方法和实质上均不发作改动，可作为内部处置财物，不视同出售承认收入，相关财物的计税根底连续核算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，不必交纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)也证明了这一点。
如事例2，该公司在税收谋划时应具有必定的前瞻性。新的企业所得税法从2008年起正式施行，咱们从国家对所得税税制变革的开展趋势能够初见端倪。该公司应在2007年暂时不要将自建的商品房转为固定财物，不处理房产证，依然作为未售的存货处理。待到2008年后再处理房产证转为固定财物。这样该公司在2007年仅是折旧费用不能在所得税前扣除，而其自用商品房的部分就能合法地躲避企业所得税和土地增值税。
该计划引证法规有误，房地产开发企业将房产转为自用或租借，不能适用企业所得税方针中的视同出售规则征收土地增值税!
误区三：使用告贷费用本钱化，进行加计扣除，然后削减土地增值额。
依据《房地产开发运营企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)第二十一条第一款关于企业的利息开销应按以下规则进行处理：“企业为缔造开发产品借入资金而发作的契合税收规则的告贷费用，可按企业会计准则的规则进行归集和分配。”而最新公布的企业会计准则第17号——告贷费用(财会[2006]3号)第四条规则，“企业发作的告贷费用，可直接归属于契合本钱化条件的财物的购建或许出产的，应当予以本钱化，计入相关财物本钱”。因而，许多房地产开发企业将契合本钱化条件的告贷费用计入开发本钱，这是符合规则的。
但是在核算土地增值税时，许多房地产公司把此项告贷费用作为加计扣除的基数，不只加计扣除了开发本钱的20%，在核算房地产开发费用时还作为5%的核算基数给予扣除，使项目土地增值额大大削减，导致土地增值税开销下降。这种做法存在较大的税收危险。
事例3：某房地产公司于2007年4月开工建造一写字楼，该项目告贷3亿元。至2008年12月末，共发作告贷费用3000万元。2008年共获得出售收入8亿元，获得土地使用权付出3800万元。该公司会计核算履行《企业会计准则》，依照有关规则将告贷费用计入了开发直接费用。除掉告贷费用外，该公司的开发本钱为5亿元，营业税及附加税费合计4400万元，全年处理费用及营销费用开销3500万元。
该公司在清算土地增值税时，项目开发本钱为：3800 50000 3000=56800万元。土地增值额为：80000-56800-56800×5%-4400-56800×20%=4600万元。由此，该公司实践交纳土地增值税1380万元(4600×30%)。
但是，税务机关查账后以为，该公司不能将告贷费用作为核算土地增值税时加计扣除的基数。因而，该公司应补缴土地增值税款225万元以及滞纳金。理由是依据《土地增值税清算处理规程》(国税发[2009]91号)第二十七条第一款的规则，应将利息开销从房地产开发本钱中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
在这一点上，税收谋划的亮点在于所发作的能够扣除的告贷费用是否超越税法规则能够扣除的开发本钱的5%.假如超越5%，则企业应供给金融机构的告贷证明，不然，应不供给金融机构的相关证明更为有利。
特别留意的是，依据《土地增值税清算处理规程》(国税发「2009191号)第二十一条、二十六条的相关规则，房地产开发企业在处理土地增值税清算时，核算扣除获得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、开发直接费用及与转让房地产有关税金，都必须实践发作且供给合法有用凭据;不能供给合法有用凭据的，或预提开发直接费用的，不予扣除。所以企业应留意供给有关实在、合法有用凭据，才干到达税收谋划的意图。