个人转让房地产土地增值税如何计算

土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物所获得的增值额为据按规则税率征收的税。下面听讼网小编来介绍我国税法对个人转让房地产土地增值税方面出台的优惠政策。期望对你有所协助。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》规则，个人将房子产权赠与直系亲属或承当直接奉养义务人的，免缴土地增值税;经过法定承继办法转让房子产权的，免缴土地增值税;对个人之间交换自有寓居用房地产的，经当地税务机关核实，可避免缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》规则，个人具有的房地产因城市实施规划、国家建造的需求而被政府同意征用、回收的，免缴土地增值税;因城市实施规划、国家建造的需求而搬家，由个人自行转让原房地产而获得收入的，免缴土地增值税;对个人转让自有住宅，凡寓居满5年或5年以上的，经向税务机关申报同意，免缴土地增值税;寓居满3年未满5年的，折半征收土地增值税;寓居未满3年，按规则计征土地增值税。而《财政部、国家税务总局关于调整房地产商场若干税收政策的告诉》规则，自1999年8月1日起，对居民个人具有的一般住宅，在转让时暂免征收土地增值税。“一般住宅”的确认，一概按各省、自治区、直辖市人民政府依据《国务院办公厅转发建造部等部分关于做好稳定住宅价格工作意见的告诉》拟定并对社会发布的“中小套型、中低价位一般住宅”的规范履行。即，“原则上应一起满意以下条件：住宅小区修建容积率在1.0以上、单套修建面积在120平方米以下、实践成交价格低于同等级土地上住宅均匀交易价格1.2倍以下。”
依据现行政策规则，个人转让房地产土地增值税详细核算首要分三种办法。
一、能供给评价价格的核算办法：
土地增值税应交税额=〔转让收入-评价价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率
1.“评价价格”是指由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
2.“与转让房地产有关的税金”是指包含营业税、城建税、教育费附加、当地教育附加、印花税;
3.由政府同意建立的房地产评价组织评价发作的评价费用答应在核算土地增值税时予以扣除，但个人隐秘、虚报房地产成交价格进行评价的，评价费用不答应扣除;
4.能供给评价价格的，已缴契税在核算土地增值税时不答应扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，交纳契税12000元，并花50000元进行了装饰，2006年12月将房子以640000元的总价卖出，经房地产评价组织评价价格为460000元，付出评价费用600元，房子出售付出了手续费、公证费等合理费用算计500元，上述房子原值及相关费用均供给了合法有用凭据。柳先生转让这套商品房是否要交纳土地增值税?应缴多少?算计交税多少?
柳先生转让的这套商品房，因为房子面积为150㎡，归于非一般住宅，且只寓居了两年零一个月，因而其转让时应全额交纳营业税、城市保护建造税、教育费附加、当地教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应交纳的税额为：1.营业税=640000×5%=32000(元);2.城市保护建造税及教育费附加=32000×(7% 3%)=3200(元);3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除项目金额=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超越50%，适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个人所得税，可扣除的房子原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装饰费 手续费(公证费等)=40000 500=40500(元)(税法规则可扣除的装饰费最高限额为400000×10%=40000元，其实践付出的装饰费为50000元，则只能在税前扣除40000元装饰费)，应交税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)，应纳所得税额=应交税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。算计税款总额=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2(元)。
二、不能获得评价价格，但能供给购房发票的核算办法：
土地增值税应交税额=〔转让收入-上手购入价×(1 5%×n)-与转让房地产有关的税金〕×适用税率
1.“n”是指购入房子到转让房子的年度数;
2.“与转让房地产有关的税金”包含营业税、城建税、教育费附加、当地教育附加、印花税;3.上手购房交纳的契税可凭契税完税证在核算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数〔依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税〔2006〕21号)〕。
例2：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，交纳契税12000元，并花费50000元进行了装饰，2006年12月将房子以640000元的总价卖出，房子出售付出了手续费、公证费等合理费用算计500元，上述房子原值及相关费用均供给了合法有用凭据。刘先生转让这套商品房应交纳哪些税?应缴多少?
刘先生转让的这套商品房，因为房子面积为150㎡，归于非一般住宅，且只寓居了两年零一个月，因而其转让时应全额交纳营业税、城市保护建造税、教育费附加、当地教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应交纳的税额为：1.营业税=640000×5%=32000(元)2.城市保护建造税及教育费附加=32000×(7% 3%)=3200(元)3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除项目金额=400000×(1 5%×2) 12000 (32000 3200 320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不超越50%，适用税率30%。应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)5.个人所得税，可扣除的房子原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000 3200 320 45744=81264(元)，可扣除的合理费用=装饰费 手续费(公证费等)=40000 500=40500(元)(税法规则可扣除的装饰费最高限额为(400000×10%)40000元，其实践付出的装饰费为50000元，则只能在税前扣除40000元装饰费)，应交税所得额=640000-412000-81264-40500=106236(元)，应纳所得税额=应交税所得额×20%=106236×20%=21247.2(元)
三、既没有评价价格，又不能供给购房发票的核算办法：
土地增值税应交税额=转让收入×核定征收税率(详细由各省确认)
例3：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住宅(非一般住宅)出售，价格为50万元，因为保管不善不能供给出原购房时的相关原始凭据，也不能供给房子重置成本评价价格(假定当地规则个人转让房地产个人所得税依照1.5%核定征收、土地增值税依照1%核定征收)。张先生转让这套商品房应交纳哪些税?应缴多少?
张先生转让的这套住宅归于非一般住宅，其寓居时刻为三年零四个月，因而其转让时应交纳营业税、城市保护建造税、教育费附加、当地教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受折半征收的优惠。因为其不能供给出完好的成本费用凭据，也不能供给房子重置成本评价价格，因而个人所得税依照1.5%核定征收、土地增值税依照1%核定征收。张先生应交纳的税额为：1.营业税=500000×5%=25000(元);2.城市保护建造税及教育费附加=25000×(7% 3%)=2500(元);3.印花税=500000×0.05%=250(元);4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);5.个人所得税=500000×1.5%=7500(元)。
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