探析土地增值税清算过程中应注意的问题

[摘要]国税发[2006]187号文件规则“土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
[关键词]土地增值 住所 清算
国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》一年以来，各地展开了土地增值税清算作业，针对清算作业中呈现的问题，笔者进行了整理，并就应留意的一些环节作如下讨论。
一、 清晰界定清算单位
关于土地增值税清算单位中，所称单位是指依据土地增值税清算作业的需求，按项目开发状况区分的，应作为独自鉴证目标的单项工程或单位工程。国税发[2006]187号文件规则“土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中一起包含一般住所和非一般住所的，应别离核算增值额。据此要把握法定三类清算单位：一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目为清算单位;二是分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位。三是分用处开发的房地产项目，以不同用处的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。不属于土地增值税清算规模的项目包含：出售使用过的房子;开发商转为自用的商品房不属于土地增值税清算规模。
二、 清楚区分住所类别
土地增值税法令规则“纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的免征土地增值税”，所称的一般规范住所是指按所在地一般民用住所规范缔造的居住用住所。高档公寓、别墅、度假村等不属于一般规范住所。一般规范住所与其他住所的详细区分边界由各省、自治区、直辖市人民政府规则。因而鉴别是一般住所还对错一般住所，是施行土地增值税审阅鉴证的重要问题。
三、 正确理解清算条件
国税发[2006]187号文件清晰了两类清算条件：一是有必要清算的条件。有必要清算的条件包含：1、房地产开发项目悉数竣工完结出售2、全体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权。有上述三种状况之一的就有必要进行清算。二、是可挑选清算条件。可挑选清算条件包含1、已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的2、获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的3、纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的4、省税务机关规则的其他状况。契合上述条件之一主管税务机关能够要求纳税人进行土地增值税清算，应当留意的是挑选的主动权把握在税务机关，即契合挑选清算条件的纳税人税务机关要求清算的有必要清算，税务机关不要求清算的能够不进行清算。