国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通

发布部分:国家税务总局发布文号:国税发〔2006〕187号各省、自治区、直辖市和计划单列市当地税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规则，现就有关问题告诉如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部分批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中一起包括一般住宅和非一般住宅的，应别离核算增值额。二、土地增值税的清算条件(一)契合下列景象之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目悉数竣工、完结出售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。(二)契合下列景象之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的；2.获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的；3.纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规则的其他状况。三、非直接出售和自用房地产的收入承认(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作一切权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业处理土地增值税清算时核算与清算项目有关的扣除项目金额，应依据土地增值税暂行条例第 六条及其实施细则第 七条的规则履行。除还有规则外，扣除获得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须供给合法有用凭据；不能供给合法有用凭据的，不予扣除。(二)房地产开发企业处理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发直接费用的凭据或材料不契合清算要求或不实的，当地税务机关可参照当地缔造工程造价管理部分发布的建安造价定额材料，结合房子结构、用处、区位等要素，核定上述四项开发本钱的单位面积金额规范，并据以核算扣除。详细核定办法由省税务机关承认。(三)房地产开发企业开发缔造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、校园、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下准则处理：1.建成后产权归于整体业主一切的，其本钱、费用能够扣除；2.建成后无偿移交给政府、共用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用能够扣除；3.建成后有偿转让的，应核算收入，并准予扣除本钱、费用。(四)房地产开发企业出售已装饰的房子，其装饰费用能够计入房地产开发本钱。房地产开发企业的预提费用，除还有规则外，不得扣除。(五)归于多个房地产项目一起的本钱费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的份额或其他合理的办法，核算承认清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的材料契合本告诉第二条第(一)项规则的纳税人，须在满意清算条件之日起90日内到主管税务机关处理清算手续；契合本告诉第二条第(二)项规则的纳税人，须在主管税务机关限制的期限内处理清算手续。