金牛法院分析商品房预售合同纠纷案件审理中的四大难点并听出相应

日前，金牛区法院对该院2004年以来受理的419件商品房预售合同案子进行了查询剖析，发现此类案子呈现出集团诉讼多、敌对心情显着、专业性强等特色，并在认真总结此类案子审理中存在四大难点的基础上提出了相应建议。
一、商品房预售合同胶葛审理中的四大难点
(一)易引发社会影响大的集体性诉讼，审判的社会作用与法令作用难以一致。商品房预售合同在实行进程发作的胶葛往往会触及到楼盘绝大部分购房者的利益，导致这些购房者自发组成业主维权联盟向开发商建议权力，然后构成人数很多的集团诉讼案子。以该院2004年以来审理的商品房预售合同胶葛案子为例，10人以上的集团诉讼案子占此类案子总数的79.5%，其间100人以上的集团诉讼占71.2%。即使是单个申述到法院的诉讼，往往也存在必定数量的张望者，使得个案的审判成果或许影响到其他购房者的行为挑选，由此发生集体效应，引起广泛的社会影响。
(二)当事人敌对的心情加大了案子审理难度。当一般购房耗尽积储所进行的房产交易呈现了胶葛，必定会导致其心情激动，与开发商之间构成严峻的敌对心情，并采纳不沉着的行为影响案子审理。如该院在审理吕某某等人诉成都永华房地产开发有限公司商品房预售合同胶葛案中，因购房者提出的交房要求迟迟未能得到满意，吕某某等40余名购房者及家族屡次心情激动地采纳聚众上街拉横幅、喊标语、找媒体曝光等方法企图向被告方施压。从审判视点来看，购房者这种心情的发泄增加了当事人两边及法院之间的沟通本钱，加大了案子审理的难度，影响了案子审结的功率。
(三)判定项目多影响了案子的审判功率。此类胶葛大多起源于两边对争议焦点如房子质量、房子丢失状况等无法达到一致，因而在审理进程中当事人一般会对争议焦点提出各种相关的判定请求。而判定程序的发动，必定形成结案周期的延伸，下降审判功率。现在，有关商品房的判定类型多达十几种，当事人或许在同一案子中请求多项判定，如因商品房质量问题引发的补偿案子，或许一起请求房子质量评价判定、房子受损状况修正计划判定、修正造价评价判定等几类判定，法院需先后托付几家判定组织进行判定;判定进程中或许触及判定顺便丢失的问题，有的当事人还会针对判定结论提出复议，这些均使此类案子的审理周期进一步延伸。
(四)对法官的房地产专业知识提出了必定要求。绝大多数房地产案子都触及到修建范畴的专业知识，因而要求法官具有法令和修建的复合知识结构，需求对与房子设计、施工、监理、检验等环节的流程、规矩有相当程度的了解。一起由于两边供给的依据资料具有必定专业性，所以法官也需求具有设计图、施工图、作用图等修建专业根本图样的辨识才能，这对法官的相关专业知识提出了较高的要求。当然，对个别在专业范畴内争议较大的案子，需求咨询修建专家供给审判辅佐。