如何避免房产交易产权纠纷

发问：
你好，请问购房合同第十二、十五条约好“出卖人确保出售的商品房没有产权胶葛和债务债务胶葛。因出卖人原因，形成该商品房不能处理产权挂号或发作债务债务胶葛的，由出卖人承当悉数职责。”那么怎么防止房产交易产权胶葛？
西宁律师回答：
对该条购房人要看理解：房地产商在这里许诺的是其所出售的商品房没有产权和债务债务胶葛，而没有许诺其所出售的商品房没有债务债务，并且房地产商所许诺的承当悉数职责有一个前提条件，那便是形成该商品房不能处理产权挂号或发作债务债务胶葛。
商品房呈现产权胶葛和债务债务胶葛的原因有以下几种状况：
1、购房人在知情的状况下购买了典当房。
在商品房出售曾经，房地产商已将出售房子地点的土地或出售的房子典当，在解押之前将房子出售给购房人。依照我国《担保法》第四十九条规则，其出售的房产价款不明显低于价值和告诉典当权人(比方发放典当借款的银行)，并奉告购房人现已典当的状况，其行为便是合法的。
在这种状况下，购房人的危险是在房地产商解押之前无法获得所购房子的产权，也无法以房地产商出售的房子已典当为由恳求免除合同。在此期间，在建房子呈现“烂尾”或房地产商破产，购房人虽可依合同要求房地产商承当悉数职责，但却未必能拯救自己的悉数丢失。因而，购房人在知道欲购房子被典当的状况下，没有特别的实惠是没有必要去买的。
2、购房人在不知情的状况下购买了典当房或已售房。
我国《担保法》第四十九条规则：“典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”《北京市城市房地产转让管理办法》第三十八条规则：“房地产开发企业在与预购人依法免除预售合同之前，不得与别人签定同一商品房的预售合同。”面临这些法律法规，却仍有单个不法的房地产商隐秘房子已典当的现实进行出售，或将已出售的房子再次乃至屡次出售，对购房人进行诈骗。
在这种状况下，上当的购房人虽可要求免除合同，但仍然存在房地产商赞同赔多少，实践能赔多少的问题，仅凭合同第十二条铅印文字处理这个问题也显然是不行的。因而，笔者主张购房人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第九条，要求房地产商在合同第十二条空行写明：“出卖人确保本合同标的物不存在现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的状况，也不存在任何典当，不然本合同自买受人告诉免除之日起撤销，出卖人应在收到买受人恳求免除合同告诉()日内返还已付购房款及利息并补偿人民币()元(不超越已付购房款一倍的详细数字)。”争夺对自己多一点儿维护。
3、购房人已购房子在购买后又被房地产商典当或出售。
按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十九条：“房地产开发企业不得将已预售的商品房进行典当”和第三十八条“房地产开发企业在与预购人依法免除预售合同之前，不得与别人签定同一商品房的预售合同”的规则，房地产商的这些做法肯定是违法的。但房地产商违法要承当悉数职责，并不必定能保证购房人能得到应有民事补偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第八条尽管规则：“具有下列景象之一，导致商品房买卖合同意图不能实现的，无法获得房子的买受人能够恳求免除合同、返还已付购房款及利息、补偿丢失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：(一)商品房买卖合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人;(二)商品房买卖合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人”，购房人最好仍是能在合同第十二条空行中约好清楚，如呈现上述状况，房地产商详细补偿的时刻和金额，购房人应理解千分之一也叫不超越一倍。
最终笔者要提示购房人留意的是，现在仍有购买的房子没有典当，但土地已被典当的状况呈现。关于这种状况，按我国《担保法》第五十五条规则：“城市房地产典当合同签定后，土地上新增的房子不属于典当物。需求拍卖该典当的房地产时，能够依法将该土地上新增的房子与典当物一起拍卖，但对拍卖新增房子所得，典当权人无权优先受偿。”购房人虽不至于血本无归，但也不免遭到必定丢失。要想防备，购房人最好签合同前检查清楚“土地使用证”的正本记事栏中，有无土地被典当的标示，也能够登录“北京市房子土地权属挂号业务中心”的网站进行查询。