二手房买卖有哪些环节要注意
来源：听讼网整理 2019-01-31 15:39
在二手房生意的进程中，生意两边一般只重视生意的终究成果，却忽视了生意进程的安全性。而事实上，往往最能影响生意成果的便是整个生意进程中的各个环节。生意两边之所以会挑选生意公司署理生意，并不只是是为了得到真实的市场信息，他们更期望生意公司 能给他们供给一个有安全确保的生意进程。
其实，顾客只需掌握了根本的生意知识，留心一些或许存在的危险，仍是可以买到一套满意的二手房的。一般正规的二手房生意包含如下几个环节。
一、寻觅中介信息挂号
生意两边到中介咨询二手房生意的相关方针，生意公司依据实际状况为生意两边进行配对，为他们穿针引线，生意两边别离挂号购房、售房信息。在这个环节中，生意两边面对的一个重要工作便是挑选一家真实的定心中介，它直接关系到生意的安全和房款的顺畅交代。
挑选好的生意公司有以下几点：规划大、有运营许可证、有资质证书、名誉较好。具体办法如下：
1、留心公司地址是否同您挂号拜访的这家店在同一处或在同一行政区，假如不是，有两种状况：其一证明该公司是异地运营，这样的公司很或许从前面对被工商局列入违法行为的困境，而以搬迁的方法躲避工商部分的制裁和顾客的追讨;
2、由于它是一家分店或连锁店。按规则，分店也应有自己的执照，可是，办照的条件是分店有两个以上具有生意人资质证书的，有些分店未到达这一规范，就运用总店运营执照的复印件，所以，顾客应向该店的业务员提出看看总店的运营执照，借此机会，也可到其总店认认门。
3、留心执照上所列的注册资金，经过检查该公司的规划、工作地址、从业人员的数量，就能判别出这样一个企业是否或许具有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。
4、在与房主签定购房协议之前，购房者应该多去几回中介公司的店肆，每次到访时，调查店中的业务员是否固定及有无其他生意两边同这家公司发生争执。
还有一点您要留心：不要被“定心中介”的称谓利诱。一些中介打出“定心中介”的旗帜呈现危害顾客的行为。
二、入市资历批阅
卖方到房子地点区县房地产生意管理部分申领“上市赞同告诉书”，处理上市批阅手续。
假如是已购公房，其上市需盖三种章。
榜首枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地运用性质，以便证明房子地点地皮是出让性质仍是无偿划拨。
第二枚章是在上市咨询意见表上盖的章，后市公布弥补规则及阐明，假如已购公房房主与原产权单位没有特别约好的，无需原单位赞同盖章。
第三枚章是在上市请求承认表上盖的章，由各区房地部分在生意签约前批阅。主要是从表格中审阅是否归于规则中制止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市生意：
1.中心直属机关的公房;
2.军产、院(医院)产、校(校园)产的公房与本单位的工作场地点一个大院里的;
3.运用权的房子;
4.以规范价购买，尚未按成本价补足剩下价款的;
5.在乡村集体土地上兴修的房子，所持乡产权房产证的二手产品房;
6.现已被列入拆迁布告规模的;
7.所有权共有的房子，其他共有人不赞同出售的;
8.所有权有胶葛的;
9.现已典当，并且未经典当人书面赞同的;
10.上市出售后会构成新的住宅困难的;
11.依法被查封或许依法以其他方式约束权属搬运的;
12.房子已租借别人，出卖人未按规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的。
三、评价及调查房源概况
中介审阅身份证及产权证(包含产权是否共有、房子是否典当等)，并留存中介存案。中介实地调查，掌握房子概况，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水状况，有没有损坏结构的装饰，有忘我搭乱建、占用房顶渠道、走廊的状况。开始评价，为承认价格供给参阅。此环节中适宜的房源及房子评价最受重视。
买方必定留心到，但凡方位好点儿的、交通便当点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。十分困难发现一套价格上能让人承受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子现已卖出去了。”并且，房地产中介报出的房价也是形形色色的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。
作为卖方，应真实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面要素，以及周边小区物业、新盘价格，据此清晰该套房的或许购买群，以及这类人群的收入、承受力等状况，并掌握好报价尺度，防止为难报价，致使出售周期过长，乃至有价无市。现在一些品牌公司在署理二手房生意时，会免费供给专业评价。生意两边可据此商议房价。其实，最简略的二手房价格测算规范便是：报价为同地理方位产品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房子月租金的100倍。
四、签协议
验证核实房子后，生意中介别离与售房人和买房人签定托付出售、购房协议。生意两边承认房子的价格及相关事宜后，两边到中介签定生意合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细状况，一起交纳托付署理费。一般署理费由买方交纳，金额为房价的2.5%，也有别离向生意两边一起收取的。为削减二手房生意中或许呈现的危险，以下条款必不可少：
1.根本状况要列出：生意两边的名字、居处、联系方法;
2.要求出售方或中介方清晰写清房子的根本状况，包含房子方位、性质、面积、结构、格式、装饰、设备设备、有无典当、共有人是否赞同出售;
3.触及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款仍是请求借款，写清付款的时刻，约好付款条件;
4.写明交房时刻、条件、处理相关手续的进程及费用;
5.违约责任：清晰呈现何种状况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的核算与给付，产生胶葛洽谈不成时怎么处理争议(裁定、诉讼等);
6.写明合同收效、间断、停止或免除条款;
7.在合同中约好改变与转让的条件或不能进行改变、转让的制止条款。别的，弥补一些条款时，必定要落真实文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
五、居间中保提交房款
为确保房产生意两边的切身利益，根绝生意中不必要的胶葛，中介承受生意两边当事人的一起托付后，以中心确保人的身份为房产生意中的"购房款给付、房产交代"事宜供给居间中保服务。生意两边在签定生意合同后，与中介一起签定《居间中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房子所有权证原件及复印件、公房上市赞同承认告诉单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需处理《外省市个人在本市购房赞同告诉单》。
买方将房款在立契过户前悉数存入中保方指定的账户。若买方欲向银行请求典当借款，应与担保方签定《托付担保合同》，一起将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，借款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种金钱与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
六、过户结算
生意两边交纳相关税费，处理立契过户手续，然后，中保方在生意两边对房产承认无误后，帮忙生意两边进行物业交割和物业管理费结清及处理卖方的户口迁出，将所卖房子钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由生意公司帮忙处理产权改变;假如买家需求借款，由生意公司帮忙处理和供给阶段性担保。
立契过户当天，生意两边及其业务员一起来到房子地点区县的房地产生意管理部分签定《生意契约》。挑选一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩下房款。挑选借款买二手房的购房者，要等银行看到《生意契约》后，才干放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，交纳税费，所以，购房者要向房地产生意管理部分的相关科室交纳：按房价的3%交纳土地出让金;房价的2%交纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%交纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权挂号费3元。购房者交纳土地出让金后，还要在房地局签定《土地运用权出让合同》。随后，房地局将为您置办的这套房子审档，处理产权挂号，测绘，制造新的产权证。
其实，顾客只需掌握了根本的生意知识，留心一些或许存在的危险，仍是可以买到一套满意的二手房的。一般正规的二手房生意包含如下几个环节。
一、寻觅中介信息挂号
生意两边到中介咨询二手房生意的相关方针，生意公司依据实际状况为生意两边进行配对，为他们穿针引线，生意两边别离挂号购房、售房信息。在这个环节中，生意两边面对的一个重要工作便是挑选一家真实的定心中介，它直接关系到生意的安全和房款的顺畅交代。
挑选好的生意公司有以下几点：规划大、有运营许可证、有资质证书、名誉较好。具体办法如下：
1、留心公司地址是否同您挂号拜访的这家店在同一处或在同一行政区，假如不是，有两种状况：其一证明该公司是异地运营，这样的公司很或许从前面对被工商局列入违法行为的困境，而以搬迁的方法躲避工商部分的制裁和顾客的追讨;
2、由于它是一家分店或连锁店。按规则，分店也应有自己的执照，可是，办照的条件是分店有两个以上具有生意人资质证书的，有些分店未到达这一规范，就运用总店运营执照的复印件，所以，顾客应向该店的业务员提出看看总店的运营执照，借此机会，也可到其总店认认门。
3、留心执照上所列的注册资金，经过检查该公司的规划、工作地址、从业人员的数量，就能判别出这样一个企业是否或许具有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。
4、在与房主签定购房协议之前，购房者应该多去几回中介公司的店肆，每次到访时，调查店中的业务员是否固定及有无其他生意两边同这家公司发生争执。
还有一点您要留心：不要被“定心中介”的称谓利诱。一些中介打出“定心中介”的旗帜呈现危害顾客的行为。
二、入市资历批阅
卖方到房子地点区县房地产生意管理部分申领“上市赞同告诉书”，处理上市批阅手续。
假如是已购公房，其上市需盖三种章。
榜首枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地运用性质，以便证明房子地点地皮是出让性质仍是无偿划拨。
第二枚章是在上市咨询意见表上盖的章，后市公布弥补规则及阐明，假如已购公房房主与原产权单位没有特别约好的，无需原单位赞同盖章。
第三枚章是在上市请求承认表上盖的章，由各区房地部分在生意签约前批阅。主要是从表格中审阅是否归于规则中制止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市生意：
1.中心直属机关的公房;
2.军产、院(医院)产、校(校园)产的公房与本单位的工作场地点一个大院里的;
3.运用权的房子;
4.以规范价购买，尚未按成本价补足剩下价款的;
5.在乡村集体土地上兴修的房子，所持乡产权房产证的二手产品房;
6.现已被列入拆迁布告规模的;
7.所有权共有的房子，其他共有人不赞同出售的;
8.所有权有胶葛的;
9.现已典当，并且未经典当人书面赞同的;
10.上市出售后会构成新的住宅困难的;
11.依法被查封或许依法以其他方式约束权属搬运的;
12.房子已租借别人，出卖人未按规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的。
三、评价及调查房源概况
中介审阅身份证及产权证(包含产权是否共有、房子是否典当等)，并留存中介存案。中介实地调查，掌握房子概况，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水状况，有没有损坏结构的装饰，有忘我搭乱建、占用房顶渠道、走廊的状况。开始评价，为承认价格供给参阅。此环节中适宜的房源及房子评价最受重视。
买方必定留心到，但凡方位好点儿的、交通便当点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。十分困难发现一套价格上能让人承受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子现已卖出去了。”并且，房地产中介报出的房价也是形形色色的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。
作为卖方，应真实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面要素，以及周边小区物业、新盘价格，据此清晰该套房的或许购买群，以及这类人群的收入、承受力等状况，并掌握好报价尺度，防止为难报价，致使出售周期过长，乃至有价无市。现在一些品牌公司在署理二手房生意时，会免费供给专业评价。生意两边可据此商议房价。其实，最简略的二手房价格测算规范便是：报价为同地理方位产品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房子月租金的100倍。
四、签协议
验证核实房子后，生意中介别离与售房人和买房人签定托付出售、购房协议。生意两边承认房子的价格及相关事宜后，两边到中介签定生意合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细状况，一起交纳托付署理费。一般署理费由买方交纳，金额为房价的2.5%，也有别离向生意两边一起收取的。为削减二手房生意中或许呈现的危险，以下条款必不可少：
1.根本状况要列出：生意两边的名字、居处、联系方法;
2.要求出售方或中介方清晰写清房子的根本状况，包含房子方位、性质、面积、结构、格式、装饰、设备设备、有无典当、共有人是否赞同出售;
3.触及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款仍是请求借款，写清付款的时刻，约好付款条件;
4.写明交房时刻、条件、处理相关手续的进程及费用;
5.违约责任：清晰呈现何种状况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的核算与给付，产生胶葛洽谈不成时怎么处理争议(裁定、诉讼等);
6.写明合同收效、间断、停止或免除条款;
7.在合同中约好改变与转让的条件或不能进行改变、转让的制止条款。别的，弥补一些条款时，必定要落真实文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
五、居间中保提交房款
为确保房产生意两边的切身利益，根绝生意中不必要的胶葛，中介承受生意两边当事人的一起托付后，以中心确保人的身份为房产生意中的"购房款给付、房产交代"事宜供给居间中保服务。生意两边在签定生意合同后，与中介一起签定《居间中保合同》，并交纳中保费。卖方提交房子所有权证原件及复印件、公房上市赞同承认告诉单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需处理《外省市个人在本市购房赞同告诉单》。
买方将房款在立契过户前悉数存入中保方指定的账户。若买方欲向银行请求典当借款，应与担保方签定《托付担保合同》，一起将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，借款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种金钱与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。
六、过户结算
生意两边交纳相关税费，处理立契过户手续，然后，中保方在生意两边对房产承认无误后，帮忙生意两边进行物业交割和物业管理费结清及处理卖方的户口迁出，将所卖房子钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由生意公司帮忙处理产权改变;假如买家需求借款，由生意公司帮忙处理和供给阶段性担保。
立契过户当天，生意两边及其业务员一起来到房子地点区县的房地产生意管理部分签定《生意契约》。挑选一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩下房款。挑选借款买二手房的购房者，要等银行看到《生意契约》后，才干放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，交纳税费，所以，购房者要向房地产生意管理部分的相关科室交纳：按房价的3%交纳土地出让金;房价的2%交纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%交纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权挂号费3元。购房者交纳土地出让金后，还要在房地局签定《土地运用权出让合同》。随后，房地局将为您置办的这套房子审档，处理产权挂号，测绘，制造新的产权证。