出租方解除房屋租赁合同获法院支持

根本案情：2007年5月28日，原告侯某与被告冯某签定《房子租借合同》一份，约好原告将坐落湘潭某学院侧的某路2号附4号商业用房租借给被告运营云南过桥米线，期限从2007年5月28日至2010年5月28日，月租金2100元；合同第十二条约好：房子租借合同期满，承租人应准时返还房子，如租借人持续租借房子，在同等条件下承租人享有优先权；合同第十六条约好：承租人停止租借后其装饰在不影响房子结构的情况下能够拆走，不能拆走的可洽谈折价转让。合同签定后，两边依约实行合同。合同到期后，原告要求回收房子，被告要求续签合同，回绝交还房子，遂成诉讼。合同到期后，原、被告两边曾口头约好由被告持续承租该房至2010年暑假完毕，被告已付出了六月份租金2100元。湘潭市价格认证中心对涉诉房子装饰价格判定为22367.66元，其间无法撤除的有价值的装饰部分判定为7650.55元。
原审法院判定：一、免除原告侯某、被告冯某签定的《房子租借合同》；二、被告冯某于本判定收效之日起三日内将某路2号附4号租借房子归还给原告侯某；三、被告冯某按合同约好的租金规范向原告侯某付出租金（从2010年6月29日起至返还租借房子之日止）；四、原告侯某向被告冯某付出装饰转让款7650.55元。宣判后，冯某不服上述判定，向二审法院提起上诉，其上诉的首要理由是：一、两边当事人在书面合同期满后签定的是口头《房子租借合同》，且合同期限清晰详细，而非不定期租借合同；二、被上诉人侯某恳求法院免除租借合同，既违反了两边当事人之间的约好，也违反了法令的规则；三、合同期满后，承租人具有优先租借权，被上诉人侯某依约好不能掠夺上诉人冯某的优先租借权；四、被上诉人侯某违法免除合同，应当补偿上诉人冯某丢失。综上，恳求二审法院撤销原判，改判两边持续实行租借合同，并由被上诉人承当免除合同的违约职责和补偿职责。被上诉人侯某答辩称：一、两边其时口头协议延伸租期一个月，是被上诉人侯某为了照料上诉人冯某的利益，意图是给对方缓冲期；二、合同到期，契合免除条件，应当依法免除，上诉人要求给予补偿显着不合理；三、本案不存在优先租借权，被上诉人回收门面是给自己运用；四、关于装饰部分的价值，已通过判定，该判定为上诉人冯某恳求，其成果公平合理。终审判定成果为：驳回上诉，维持原判。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）分析：本案争议的焦点问题是：一、被上诉人侯某恳求免除租借合同是否合法；二、上诉人冯某在本案中是否享有优先承租权；三、被上诉人侯某是否应补偿上诉人冯某丢失。（一）关于被上诉人侯某恳求免除租借合同是否合法的问题。上诉人冯某与被上诉人侯某于2007年5月28日签定的《房子租借合同》系两边当事人的实在意思表明，内容不违反有关法令规则，应当予以承认。合同中清晰约好了租借期限为三年，即至2010年5月28日止，两边合同联系停止。冯某应当将租借物按期交给给侯某，因为两边在合同期满后又口头约好承租期至2010年暑假完毕，故应视为两边从头签定了新的租借合同。新的租借合同有清晰的实行期限，不契合不定期租借的法令特征，原审法院将新的租借合同确定为不定期租借不妥，但因为2010年暑假完毕这个时刻已通曩昔，经两边口头约好的租借期限也现已届满，被上诉人侯某要求免除合同并未违反法令规则以及合同约好，上诉人冯某亦应按两边签定的口头租借合同约好的期限交给租借房子。上诉人冯某没有按期交给房子，应当付出占有被上诉人侯某房子期间的租金。上诉人以为被上诉人违法免除合同的上诉理由不成立，二审法院不予支撑。（二）关于上诉人冯某是否享有优先租借权的问题。尽管两边签定的租借合同清晰约好了承租人即上诉人冯某在同等条件下享有优先租借权，但冯某没有供给充沛的根据证明租借人侯某已持续租借了该房子，也没有供给根据证明别人在同等条件下租借了侯某的该房子，现被上诉人侯某提出其不愿意再将房子租借并不违反法令规则，应当予以答应。上诉人冯某虽供给了被上诉人侯某在网上发布的招租信息，但该信息仅归于要约约请，侯某并未与别人构成实际上的租借合同联系，故不能确定侯某侵犯了冯某在同等条件下应享有的优先租借权。上诉人要求享有优先租借权的上诉理由不成立，二审法院不予支撑。（三）关于被上诉人侯某是否应补偿上诉人冯某丢失的问题。根据租借合同的约好，合同到期后，关于装饰部分可拆走的由冯某自行拆走，不能拆走的由两边洽谈折价转让。通过有关部门的判定，不能拆走的装饰部分的价值为7650.55元，应当由受益人侯某给予补偿，原审对此已作确定，二审法院予以承认。因被上诉人侯某已按合同约好实行了自己的责任，故上诉人要求被上诉人补偿丢失无相应的根据，对其恳求不予支撑。