转让划拨土地使用权合同纠纷的处理原则

<中华人民共和国合同法>
若干问题的解说(一)》中的第9条也规则：“法令、行政法规规则合同应当处理赞同手续，或许处理赞同、挂号等手续才收效，在一审法庭争辩完结前当事人仍未处理赞同手续的，或许仍未处理赞同、挂号等手续的，人民法院应当确定合同未收效”，由此必定法令、行政法规规则的某些合同的赞同、挂号手续在必定的期限内是能够补办的。《房地产处理法》施行后，《关于审理房地产处理法施行前房地产开发运营案子若干问题的回答》第25条的规则依然被许多法院参照适用，为此最高人民法院2003年4月出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第2条借用了该条司法解说的精力，规则“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用”。这一规则关于表现当事人的实在意思，削减无效合同，促进房地产的流转，起到了活跃的效果。依据合同效能补正的原理和已有的司法实践，《解说》第11条后半段依据《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第45条的规则，连续以往司法解说的规则方法，清晰了“申述前经有赞同权的人民政府赞同处理土地运用权出让手续的，应当确定合同有用”。据此规则，原划拨土地运用权人在申述前经过政府主管部分的追认赞同，在与政府处理土地运用权出让手续后，现已转化为出让土地的运用权人，而依据出让土地运用权转让的相关规则，应当确定转让合同有用。
二、受让方直接处理土地出让手续的转让合同的确定处理
依前述，划拨土地运用权经赞同处理出让手续后能够转让。但因为划拨土地运用权人与政府处理出让手续，不只需求交纳一笔数目可观的土地出让金，获得土地运用权证书，还要将土地运用权再次改变至受让方名下。因而，实务中很少有经过先出让后转让的方法转让划拨土地运用权的状况，更多的是由划拨土地的受让方直接与政府处理土地出让手续。《城市房地产处理法》第39条第1款便是针对此种状况所作的规则。依照此种方法，当受让方从政府部分受让土地后，即成为出让土地运用权人。而原划拨土地运用权人与受让方之间缔结的划拨土地运用权转让合同怎么确定，是审判实践中常常遇到的问题。
划拨土地运用权转让合同签定后，由合同的受让方与政府主管部分直接签定土地运用权出让合同，并交给土地出让金，是《房地产处理法》承认的方法。该法第39条第1款规则“有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金”。由此也能够看出，该规则一起对划拨土地运用权转让合同的效能给予了必定。但因为土地运用权出让合同是由政府主管部分与受让方签定的，跟着原有划拨土地运用权的消除和新的出让土地运用权的获得，原划拨土地运用权人与受让方之间合同的性质就发生了改变，事实上产生了政府与划拨土地运用权人、受转让人三者之间的联系，政府将划拨土地运用权从原划拨土地运用权人手中回收，再出让给受让方;原划拨土地运用权人赞同政府回收其划拨土地的运用权，是因为能够得到必定的收益，按理说政府要给予必定的补偿，但因为政府回收土地的行为源于原划拨土地运用权人将划拨土地运用权转让给受让方，受让方依照两边合同的约好需支交给原划拨土地运用权人相应的价款，此笔金钱可视为对原划拨土地运用权人土地被回收的补偿，仅仅给予补偿的主体应是受让方，而不是政府。因为只要原划拨土地运用权人的转让行为，受让刚才能与政府缔结土地出让合同，获得该宗土地的运用权;而关于原划拨土地运用权人让出土地或许带来的不利益，应当由受让方给予补偿。基于此，《解说》第12条规则将划拨土地运用权人与受让方之间签定的转让合同在受让方与政府部分处理出让土地手续后，定坐落依照补偿性质的合同处理。由转让合同转化为补偿性质的合同，契合当事人世的意思表明。划拨土地运用权人转让土地的意图是为了获取必定的利益，受让方受让土地是为了获得土地的运用权，但因为划拨土地未经赞同不得转让，划拨土地运用权人与受让方之间缔结的土地转让合同是无效的。为了削减无效合同的很多呈现，促进土地资源的有用运用，本条规则将在申述前政府部分赞同转让，并由受让方直接处理土地出让手续的，定性为补偿性质的合同。这样做不只能够防止当事人世的合同无效，还能够使各方当事人的合赞同图得以完成。一起，将转让合同转化为补偿性质的合同，也契合无效法令行为的转化原理。法令行为转化八成发生在法令行为因未具有某类型法令行为所规则的意思以外的其他要件，如挂号或收据的法定方法，而当事人约好的要素，以具有其他类型法令行为的悉数要件。我国法令现在没有关于法令行为转化的规则，我国台湾地区“民法”第112条规则：“无效之法令行为，若具有他法令行为之要件，并因其景象，可认当事人若知其无效，即欲为他法令行为者，其他法令行为，仍为有用。”
在将转让合同作为补偿性质的合同给予确定后，怎么对划拨土地运用权人进行补偿的问题，一般以为划拨土地运用权人获得划拨土地是无偿的，因而当国家回收土地时不应给其任何补偿，但事实上，划拨土地运用权人在获得划拨土地运用权时往往是支付必定价值的，比方划拨土地运用权人获取的如果是一片居民住所地，他就要担任拆迁、安顿等，而这笔费用是很大的，虽然政府会给予必定的协助，用地者也要担负很大的一部分费用。又如，国家划拨给划拨土地运用权人的土地为一片荒地，划拨土地运用权人要想运用这片土地，还要进行很多的投人，由生地变为熟地，当国家回收时，该宗地已不需求进行太大的投人了。这种对划拨土地运用权人利益的忽视会减低用地者开发土地的活跃性。《解说》将划拨土地运用权人与受让方之间的合同定坐落补偿合同的规则能够补偿法令规则的这一缺乏，并必定了在划拨土地运用权变化过程中必定存在的利益驱动，一起为该种利益界定了法令性质—补偿金。补偿性质的合同归于无名合同，是一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。受让方关于划拨土地运用权人的补偿，包括对土地的占有、运用和地上物、拆迁安顿的费用。依据《民法通则》第80条“国家所有的土地，能够依法由全民所有制单位运用，也能够依法由集体所有制单位运用，国家维护它的运用、收益的权力”的规则，土地运用权包括运用和收益两项权能。划拨土地运用权作为一项土地运用权，天然应包括运用和收益两项权能。其间的收益权是指经过占有、运用而获取土地利益的权力，此处的土地利益既包括运用土地的收益，也包括运用土地的便当。别的，依据《房地产处理法》第22条第1款“土地运用权划拨，是指县级以上人民政府一方赞同，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为”的规则，受让方关于划拨土地运用权人的补归还包括对地上房子及其他附着物等产业、人员安顿等费用的补偿。许多人士提出应对补偿的内容进行详细的规则，明示哪些补偿是合理的，哪些补偿是不合理的。考虑到划拨土地运用权人与受让方之间缔结的价款所包括的内容或许是杂乱多样的，司法解说无法给予详细的规则，避免挂一漏万，因而，仅仅对合同的性质作出确定。需求着重的是，由转让合同转化为补偿性质的合同后，并不是意味着合同就必定是有用的，还要依据相关法令的规则，对合同的效能作出详细的确定。
三、受让方直接获得划拨土地运用权的转让合同的确定处理
《房地产处理法》第39条第2款规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有赞同权的人民政府依照国务院规则，决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理”。这一规则是针对转让的划拨土地运用权不具有出让条件的另一方法的特别规则。这儿所称不具有出让土地的条件是指国家对转让的划拨土地暂时无法或不需求转为出让土地，或许依据城市规划不宜或暂时不宜出让的土地。现在，关于哪些以划拨方法获得土地运用权的土地转让不需求处理出让手续的问题没有详细的规则，依照建造部公布的《城市房地产转让处理规则》第12条的规则，能够不处理土地运用权出让手续的景象有：经城市规划行政主管部分赞同转让的土地用于建造《城市房地产处理法》第23条规则的项意图;私有住所转让后仍用于寓居的;依照国务院住所制度改革有关规则出售公有住所的;同一宗土地上部分房子转让而土地运用权不可分割转让的;转让的房地产暂时难以确定土地运用权出让用处、年限和其他条件的;依据城市规划土地运用权不宜出让的;县级以上人民政府规则暂时无法或不需求采纳土地运用权出让方法的其他景象。据此，在划拨土地运用权人将划拨土地运用权进行转让时，政府主管部分以为受让方具有运用划拨土地运用权的条件后，赞同赞同转让并决议能够不处理土地运用权出让手续而将该土地直接划拨给受让方运用。
依照《房地产处理法》第39条第2款规则的划拨土地运用权转让的方法，实际上产生了政府主管部分与原划拨土地运用权人、现划拨土地运用权人三者之间的联系。当政府土地主管部分决议不处理出让手续而直接将土地划拨给受让方运用时，受让方已不是从原划拨土地运用权人手中获取该划拨土地运用权，而是从政府主管部分直接获得划拨土地的运用权。此种状况下，原本因转让划拨土地而无效的合同效能就需求重新考虑。本条规则关于合同的效能给予放宽，只要在申述前政府土地主管部分决议直接将土地划拨给受让方运用的，当事人世缔结的合同不再是土地运用权转让合同，而是对原划拨土地运用权人丢失划拨土地运用权的补偿。因原划拨土地运用权人在对划拨土地运用过程中，必定要对土地进行拆迁或基本建造，使得划拨土地的价值得以提高。因为这些投入彻底依附于土地，不可分割，若国家彻底无偿回收，必然会对划拨土地运用权人形成丢失，也不契合公正准则。依照“谁用地，谁补偿”的土地运用方法，为充分发挥土地的运用效能和经济效益，统筹各方的利益，《解说》第13条也规则：“土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，申述前经有赞同权的人民政府决议不处理土地运用权出让手续，并将该划拨土地运用权直接划拨给受让方运用的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够依照补偿性质的合同处理。”这样规则契合社会实际状况，更能够削减无效合同的呈现，表现《合同法》的立法精力，维护两边当事人的利益，促进土地资源的合理运用。