房地产抵押贷款的法律风险与防范

现在全国房地产商场处于“震动”之中，尽管国家、当地不断出台调控政策措施，假如房地产商场一旦阑珊，将对银行的信贷资金将构成巨大的危险，其“杀伤力”不行轻视。房地产典当告贷相对于确保告贷危险较小，但现在房地产典当告贷潜在着较大的法令危险，不能不引起银行高度的警惕和注重，有必要对房地产典当告贷采纳有用防备措施，以避免信贷财物的丢失。
一、房地产开发典当告贷的危险和防备
1、房地产开发应具有“四个证”，依照《建造部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产商场宏观调控促进房地产商场健康发展的若干意见》的规则，“对未获得土地使用权证书、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何方法的告贷。”依照《担保法》司法解释第四十八条规则“以法定程序确以为违法、违章的修建物典当的，典当无效。”不具有“四证”修建起来的房产应归于违章修建，因而银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产典当告贷。
2、房地产开发修建承包商优于典当权人受偿。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规则：“发包人未依照约好付出价款的，承包人能够催告发包人在合理期限内付出价款。发包人逾期不付出的，除依照建造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人能够与发包人协议将工程折价，也能够请求人民法院将工程依法拍卖。建造工程的价款就该工程的折价或许拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建造工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规则：“人民法院在受理房地产纠纷案子和处理履行案子中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规则，确定修建工程的承包人的优先受偿权优先于典当权和其他债务。”因而假如告贷人欠银行告贷(房地产典当告贷)，又欠修建工程款，那么依照上述法令规则修建工程款优先于银行典当告贷受偿。
银行应采纳以下两种方法防备这种告贷危险：一是认真履行告贷“三查”准则，切实做好贷前查询，查明防地产开发商是否欠修建商修建工程款;二是依据意思自治的准则，由修建商作出抛弃修建工程优先受偿的书面许诺;三是经过告贷人要求修建商对告贷本息承当连带确保职责。