房地产市场税收调控应考虑税负的合理分配是怎样的

我国现在对房地产征收的税种仍是比较多的，但首要格式是重流通环节，轻保有环节。　　
一、2005年以来对住所房地产调控的税收方针内容　　
依照现在的法律法规，住所房地产首要触及的税种包含个人所得税、营业税及其教育费附加、房产税、乡镇土地使用税、土地增值税、犁地占用税、契税、印花税。可是详细怎样交纳，在哪个环节交纳，怎样交纳，状况十分复杂。　　
我国对个人住所房地产纳税在税收准则规划上品种是比较多的，如在营业税、个人所得税等税制规划上，税意图规定都包括了个人的不动产。现在我国采纳的税收方针办法首要是效果于供应方，直接对卖房人征收营业税和个人所得税，当政府对卖方添加税收时，直接进步了供应者的本钱，供应者为了取得与卖房前相同的赢利，会将税收本钱加在卖房的价格上，向需求方，即购买者索要更高的价格，因而最或许的结果是引起住所价格的进一步进步。别的，由于我国现在在住所房地产的保有环节，即在个人购买住所后，具有住所房地产，没有转让前的这段时刻(5年内)，仍然是零税收本钱占有住所房产。也便是说我国现在的房地产税、乡镇土地使用税对个人住所房地产实践没有纳税，因而在个人占有这部分房地产时，只要不转让买卖，仍然是零税收本钱占有住所房地产。这样，现在的税收方针和准则更无法对按捺需求发生效果。　　
现行的税收准则关于个人住所房地产的纳税，首要是针对部分城市房地产出资规模过大和房价上涨过快而开征，我国现行的不动产商场税负格式是轻保有，重流通。根据税务统计材料测算，不动产流通环节税负是保有环节的4.4倍，占整个不动产税比重由2000年的60、64%上升到2006年的82.5%，流通环节税负已适当重。在这样的税负分配格式下，政府的调控格式若仍落在撒播环节，其实践效果非但不能到达下降房地产商场价格的意图，反而还或许成为房价继续上涨的影响要素。　　
二、我国房地产价格趋势　　
笔者以为，未来房价显着跌落的或许性很小，理由如下：　　
1.跟着中国经济的高度添加，物价也会随之稳步添加。　
　2.乡镇化进程加速，住所供应缺口大。2006年末乡镇化率为44%，方案2020年我国乡镇化率到达60%，乡镇人口将再添加3亿左右。到2020年乡镇居民人均寓居面积将到达35平方米，意味着人均寓居面积添加10平方米，住所需求将上升到150多亿平方米。而我国2006年末的商品房竣工面积为5.34亿平方米，未来的供应缺口是巨大的。　　
3.城市的土地供应量将逐渐削减，存量不动产活动又遭到许多要素限制。从老练商场国家来看，房地产商场中的存量房买卖大于新增楼盘，其比值为6∶1.而我国不动产商场首要是新增的商品房一级商场，存量二手房商场和不动产的租借商场开展缓慢。现在全国不动产商场需求添加速度大于供应，某些当地供求份额严峻失衡。根据北京二手房商场统计材料显现，供求份额从2005年的1∶4.5上升到2006年的1∶6左右。这意味着从长时刻来看，我国房价有稳步添加的客观根底。在很长时刻内，我国的不动产商场是典型的卖方商场，税收的后转性强，开发商简单将添加的税款向顾客转嫁，形成房价上涨。现实也证明，流通环节税负添加后，售房者的买卖本钱十分简单转嫁给顾客。因而，现在的会集在流通环节的税收调控方针效果是时刻短的，从长时刻来看其实践效果很有或许起负面效果。　　
三、税收调控的方针主张　　
1.尽早树立起全面精确的房地产信息材料和监控系统。这是方针对房地产办理和施行宏观调控的根底系统，也是政府依法科学纳税的根底根据，我国对住所房地产纳税原本便是重流通环节，轻保有环节，而保有环节该征的税由于现行税务部分无法精确把握纳税人的税务信息材料，加之监控系统的落后，使得保有环节的税收形同虚设。　　
2.减轻流通环节税负，进步保有环节税负。减轻流通环节税负，进步保有环节税负是处理现在房地产商场许多问题的治本之策。税负较多地会集在不动产保有环节，是国际社会的遍及做法。许多发达国家的当地税收收入首要来自对房子等不动产纳税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包含公司)仅占全国总税收的1%～2%，而来自房地产保有的寓居用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%.这样的税种结构极大地鼓舞了不动产的活动，减轻供应者的本钱。我国如果能进步保有环节的税收担负，减轻流通环节税收担负，则能按捺房价上涨过快，一起也能够冲击囤积房子，占用多套房子的行为，影响不动产的经济供应。　　需求指出的是，将来变革不动产保有环节税收应该是有差异的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产下手，而对一般寓居用的不动产在很长时刻里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，添加投机者的持有本钱，削减投机收益，使整个不动产商场供应量有所添加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对现在大众消费寓居不动产施行合理的免征额，在很长时刻不该添加他们的税负，由于他们在买房时已承受了沉重的税负。　　
3.加速推动物业税的变革。笔者以为，逐渐将房地产税收的要点由现在的对供应方纳税转向对需求方纳税，应是下一步调控房地产的税收方针挑选的方向。对需求方纳税也便是对保有环节纳税。我国现在虽然有房产税、城市房地产税和乡镇土地使用税等保有环节的税种，可是对个人住所房地产的保有环节现实上没有纳税，因而在个人占有这部分房地产时，只要不转让买卖，仍然是零税收本钱占有房地产。所以多占有住所房地产以保存财富的本钱就十分低。这样，现在在买卖环节设置的税收方针和准则便无法对按捺房地产出资需求发生效果。为了促进房地产业的健康开展，有必要树立和完善房地产业的税制系统，不动产税制(即物业税)的变革是当时首要的使命，在住所保有环节纳税，将会进一步有利于房地产业的健康、平稳开展。