投资性房地产会计准则与企业所得税法差异有哪些

依据新管帐原则(以下简称“新原则”)，出资性房地产能够独自计量和出售;新企业所得税法(以下简称“新税法”)没有将出资性房地产独自列出，而是将其作为固定财物或无形财物处理，导致出资性房地产的管帐处理和所得税处理存在较大差异。
一、出资性房地产初始计量与计税根底差异
出资性房地产依据来历不同可分为外购的和自行缔造的出资性房地产。外购的出资性房地产的本钱包含购买价款、相关税费和可直接归归于该财物的其他开销;自行缔造的出资性房地产的本钱，由缔造该项房地产到达预订可运用状况前发作的必要开销构成。出资性房地产初始计量与计税根底的差异表现在两个方面。
(一)告贷费用的本钱化
依据告贷费用原则的规则，能够本钱化的告贷金额包含专门告贷和一般告贷。而企业所得税法施行法令(以下简称“法令”)第38条规则，非金融企业向金融企业告贷的利息开销，不超越依照金融企业同期同类告贷利率核算的数额部分准予扣除，超越部分的利息开销不得在税前扣除。一起，为避免本钱弱化，新税法第46条和施行法令第119条规则，企业从其关联方承受的债务性出资与权益性出资的份额超越规则规范而发作的利息开销，不得在核算应交税所得额时扣除。因而，交税人外购或自行缔造出资性房地产发作的告贷费用，若已按告贷费用原则的规则进行了本钱化处理，但仍存在新税法和法令规则不得扣除的告贷费用，会导致出资性房地产的计税根底小于管帐本钱，今后期间按计税根底核算的固定财物折旧与按管帐根底核算的差异，需作企业所得税的交税调增处理。
(二)购买获得的出资性房地产的本钱
企业经过购买获得出资性房地产时，有时会采纳超越正常的信誉条件购买出资性房地产，如选用分期付款方法购买出资性房地产，使出资性房地产的购进具有融资租借的性质。按新原则规则，该方法下购入的出资性房地产的本钱不以各期付款额之和承认，而是以各期付款额的现值之和承认，两者差额计入未承认融资费用。其间，出资性房地产购买价款的现值，应按各期付出的购买价款挑选恰当的折现率进行折现来承认，未承认融资费用契合告贷费用原则规则的本钱化条件的，应计入出资性房地产本钱，其余部分应在信誉期间承以为财务费用，计入当期损益。新税法规则超越正常信誉条件期限付款的出资性房地产的计税根底不依照现值计价，然后导致该出资性房地产的管帐本钱小于计税根底。
二、本钱形式下出资性房地产后续计量与处置差异
出资性房地产后续计量分为本钱和公允价值两种形式，企业只能挑选其间一种形式进行后续计量。在本钱形式下，企业应按固定财物和无形财物有关规则进行后续计量，如期(月)计提折旧，存在减值痕迹的，按财物减值的有关规则处理。
(一)减值预备的处理
按财物减值原则的规则，出资性房地产存在减值痕迹的，应适用财物减值的有关规则，经减值测验后承认发作减值的，应计提减值预备。此类减值丢失归于长时间财物减值丢失，一经承认不得转回。而依据新税法第10条和法令第55条的规则，出资性房地产的减值预备不得扣除。关于这一差异，应区别以下两种状况进行交税调整。一是本期管帐折旧或摊销额加上本期计提的减值预备大于按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额。这标明出资性房地产的账面价值小于计税根底，构成可抵扣暂时性差异，也可能是本期转回前期的应交税暂时性差异，应调增的应交税所得额为本期管帐折旧或摊销额加上本期计提的减值预备，减去按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额。二是本期管帐折旧或摊销额加上本期计提的减值预备小于按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额。这标明出资性房地产的账面价值大于计税根底，构成应交税暂时性差异，也可能是本期转回前期的可抵扣暂时性差异，应调减的应交税所得额为按税法规则本期答应扣除的折旧或摊销额，减去本期管帐折旧或摊销额和本期计提的减值预备。
(二)关于出资性房地产的处置
处置选用本钱形式计量的出资性房地产时，按实践收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他事务收入”，并结转该项出资性房地产的累计折旧或摊销，按其账面余额贷记“出资性房地产”，其差额借记“其他事务本钱”，已计提减值预备的，还应一起结转减值预备。在本钱形式下，处置出资性房地产时，因为在初始计量与计税根底方面新原则和新税法之间存在差异，需求对出资性房地产的管帐本钱与计税根底净值差额进行交税调整。假如出资性房地产的管帐账面价值大于计税根底净值，应调增应交税所得额;反之，应调减应交税所得额。需求弥补的是，依据法令第25条规则，企业将出资性房地产用于非钱银性财物交流，以及将出资性房地产用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许赢利分配等用处的，应当视同出售核算财物转让所得，依照公允价值和计税根底承认财物转让收益。
三、公允价值形式下出资性房地产后续计量与处置的差异
新原则规则，企业只要存在确凿证据标明出资性房地产的公允价值能够继续牢靠获得的，才能够选用公允价值形式对出资性房地产进行后续计量。
(一)公允价值变化与折旧
新原则规则，选用公允价值形式后续计量的，不对出资性房地产计提折旧或进行摊销，并以财物负债表日出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变化损益。而在税务处理上，出资性房地产作为固定财物或无形财物来处理。依据财政部、国家税务总局《关于履行(企业管帐原则)有关企业所得税方针问题的告诉》(财税[2007]80号)规则，企业以公允价值计量的出资性房地产，持有期间公允价值的变化不计人应交税所得额。因而，一方面，出资性房地产公允价值的增减变化，依照新税法，均不承认所得或丢失;另一方面，出资性房地产作为固定财物或无形财物，可按税法规则计提并扣除折旧或摊销。
(二)出资性房地产的处置
处置选用公允价值形式计量的出资性房地产时，按实践收到的金额借记“银行存款”等，贷记“其他事务收入”，按该出资性房地产的账面余额借记“其他事务本钱”，贷记“出资性房地产(本钱)”，一起借记或贷记“出资性房地产(公允价值变化)”;按该出资性房地产公允价值的变化，借记或贷记“公允价值变化损益”，贷记或借记“其他事务收入”，关于该出资性房地产在转化日计人本钱公积的金额，转入其他事务收入。而依据新税法和法令规则，在处置公允价值形式计量的出资性房地产时，企业应交税所得额为处置获得的价款扣除其前史本钱后的差额。
四、出资性房地产转化与计量形式改变差异
新原则和新税法关于出资性房地产转化的差异，首要体现在公允价值形式下，企业将自用或作为存货的房地产与出资性房地产之间的交换;计量形式的改变是指将出资性房地产的计量由本钱形式转为公允价值形式。
(一)公允价值形式下的转化
一是选用公允价值形式计量的出资性房地产转化为自用或作为存货的房地产。此刻应以转化日该房地产的公允价值作为房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。按新税法规则，出资性房地产转为自用房地产，不承认所得或丢失，因而应将公允价值变化损益科目的金额从赢利中予以除掉;关于应当计提和扣除的折旧应作交税调减处理。在处置该房地产时，应按计税根底净值，即初始计税根底减去已扣除的折旧或许摊销额，从转让所得中扣除，转让收益与应交税所得额之间的差异，需作交税调整。二是将自用或作为存货的房地产转化为选用公允价值形式计量的出资性房地产。此刻应以转化日该房地产的公允价值作为出资性房地产的账面价值，转化日公允价值大于原账面价值的部分计入本钱公积，公允价值小于原账面价值的部分计入公允价值变化损益。在处置该出资性房地产时，在转化时本来计入本钱公积的部分转入当期的其他事务收入。按新税法规则，该出资性房地产的计税根底以初始计税根底减去已按税法规则扣除的折旧或摊销额承认。
(二)公允价值形式改变为本钱形式
新原则规则，企业对出资性房地产的计量形式一经承认，不得随意改变，已选用公允价值形式计量的出资性房地产，不得从公允价值形式转为本钱形式，本钱形式转为公允价值形式的，应作为管帐方针改变处理。出资性房地产由本钱形式转为公允价值形式，应按计量形式改变日出资性房地产的公允价值，借记“出资性房地产(本钱)”，按已计提的折旧或摊销，借记“出资性房地产累计折旧(摊销)”，已计提减值预备的，借记“出资性房地产减值预备”，一起按账面余额，贷记“出资性房地产——本钱”，按公允价值与账面价值之间的差额，贷记或借记“未分配赢利”、“盈利公积”等。按新税法规则，出资性房地产由本钱形式转为公允价值形式，其公允价值与账面价值的差额不承认所得或丢失。因为在管帐上是调整期初留存收益，对当期损益没有影响，无需作交税调整;转化为公允价值形式后，依照前述方法进行交税调整。