集体土地使用权租赁注意事项

团体土地运用权租借留意事项
西安房产律师周文海电话13571817974
因为我国城市化进程的推动，城市国有土地的价值居高不下，这就迫使许多中小企业将用地目光放到价格相对低价的城郊乡村团体土地上，但这往往对企业带来不小的危险和应战。本律师依据长时间堆集的一些法令实务经历，经过自己承办的一则并事例结合我国现在法令规矩谈一下自己对团体土地运用权租借问题的浅显的知道。
事例：2006年，北京一家物流公司，到西安拓荒商场，经多方调查，场所终究挑选在西安市北郊一20亩的乡村团体土地上，经过与团体土地承包人孙某洽谈并缔结《租借合同》约好，由物流公司运用该宗土地20年，每年付出孙某10万元土地运用费。合同还约好，物流公司能够在土地上建造办公用房等等。合同缔结后，物流公司付出了孙某一年的土地运用费，物流公司就开端平整土地，进行施工，半年后，办公楼行将封顶，却遭到城建部分、规划部分勒令罢工并恢复原状，还被罚款30万元。物流公司出资300多万，就打了水漂。为丢失问题，物流公司和孙某进行了长达三年的商谈，却未能到达一致意见。最终，孙某申述物流公司付出后两年的土地运用费，物流公司反诉要求孙某赔偿丢失。法院最终判定《租借合同》无效，孙某承当物流公司丢失的三分之一。
经过本案能够看出。我国法令对团体土地租借是有严厉约束的。因而，关于签定团体土地租借合同获得企业运营用地，需求慎重对待并尽量防止相应法令危险。
一、我国法令规矩的现状
1、《土地管理法》第四十三条　任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地；可是，兴办城镇企业和乡民建造住所经依法同意运用本团体经济组织农人团体所有的土地的，或许乡（镇）村公共设施和公益事业建造经依法同意运用农人团体所有的土地的在外。
前款所称依法请求运用的国有土地包含国家所有的土地和国家征用的原归于农人团体所有的土地。
2、《土地管理法》第五十九条　城镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、乡村乡民住所等乡（镇）村建造，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，归纳开发，配套建造；建造用地，应当契合乡（镇）土地使用总体规划和土地使用年度计划，并按照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规矩处理批阅手续。
3、《土地管理法》第六十条　乡村团体经济组织运用乡（镇）土地使用总体规划确认的建造用地兴办企业或许与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方法一起举行企业的，应当持有关同意文件，向县级以上当地人民政府土地行政主管部分提出请求，按照省、自治区、直辖市规矩的同意权限，由县级以上当地人民政府同意；其间，触及占用农用地的，按照本法第四十四条的规矩处理批阅手续。
4、《土地管理法》第六十三条　农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造；可是，契合土地使用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运的在外。
由上述规矩可知：
（1）任何单位或个人进行建造，假如不契合规矩的团体土地运用权主体资格，则有必要依法请求运用国有土地。
（2）团体建造用地仅限于（a）兴办城镇企业（b）乡民建造住所（c）城镇村公共设施和公益事业建造等3种运用范围。
(3)不契合上述规矩的团体土地运用权主体资格，既不能在团体土地初级商场获得团体土地运用权，也不能在团体土地二级商场以出让、转让或租借方法获得。
（4）关于团体土地企业运用权的对外租借，法令是有约束条件的，即仅限于租借与团体经济组织开办的或以入股、联营方法与别人一起举行的城镇企业。
二、经过签定土地租借合同获得团体土地运用权的危险及留意事项
由上述剖析能够清晰，经过租借方法合法获得团体建造用地运用权仅限于“契合土地使用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运”的状况。其他的租借行为均为无效行为，两边当事人所签定的《土地租借合同》等也均因违背国家法令的强制性规矩而成为无效合同。
因合同无效或许导致的结果是：
1、关于“私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借用于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部分责令期限改正，没收违法所得，并处罚款。”
2、关于未经过合法方法获得出让、租借团体土地运用权的企业和个人，一旦《租借合同》被认定为无效，在无效合同的基础上获得的土地运用权是彻底没有合法保证的，其上兴修的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
四、危险防备的主张
面对实践中很多存在的使用团体建造用地进行企业生产运营的状况，关于需求获得团体土地用于生产运营的企业而言，要充分使用现有的法令规矩，能够考虑从以下途径躲避法令危险：
1、经过股转转让方法获得团体建造用地的运用权。
这种方法关于只是需求处理用地问题的企业会面对处理整个企业的职业转化、债权债务重组等一系列其他问题，关于需求获得大面积土地用于持久生产运营，并需求兴修大批厂房的企业，主张从源头开端标准拿当地式，以防止合同无效导致的更为严重的运营丢失。
2、经过租借团体建造用地上已有的房子到达获得生产运营场所的需求。
房随地走，地随房走。是我国土地法令方针的一项准则。假如法令约束乡村团体土地的租借，但法令并未约束乡村房子的租借。这是能够使用的一个基本准则。
尽管这种方法相关于前一种而言，获得生产运营场所的方法较为简略，也简单操作，但需求留意的前提条件是，已有的建造用地及地上房子，是经过合法的批阅手续获得的。
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