北京市房屋拆迁评估中的常见问题及处理

房子到必定的时刻后会进行拆迁，房主会得到一笔拆迁费。关于拆迁费的预算，法令中有具体的规矩。下面从拆迁评价的技能方面作简略介绍，并就拆迁评价工作中的常见问题及处理方法作一开始剖析。
1.拆迁评价中的常见问题及处理方法
根据(京疆土房管拆字[2001)1234号)《关于印发<北京市房子拆迁评价规矩(暂行)>的告诉》及(京房地评字[1999]656号)《关于印发(北京市非住所房子拆迁评价技能规范>的告诉》，拆迁评价的核算公式是：
住所房子拆迁补偿价：(基准地价×K 基准房价)×被拆迁房子修建面积 被拆迁房子重置成新价
非住所房子拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×修建面积 地上物补偿价
不难看出，核算公式中几个关键值的取定直接影响着补偿成果的凹凸。例如基准地价的取值，每一级其他基准地价的低限与高限之间差额很大，从每平方米修建面积120—1200元不等，非住所的区位价凹凸限每平方米修建面积相差1000—2000元，实践操作中该怎么掌握?文件规矩：“被拆迁房子修建面积为被拆迁房子权属证明文件上标明的修建面积”。但在拆迁过程中，有许多因为各种客观原因没有获得房子产权证的房子，该怎么处理?下面别离就城市国有土地和乡村集体土地拆迁评价工作中的常见问题及处理方法作开始剖析。
1.1城市国有土地拆迁评价工作中的常见问题及处理方法
1.1.1基准地价(区位价)的承认
因为城区内被拆迁房子的面积大多较小，补偿价款的多少首要取决于基准地价(区位价)的凹凸，所以老百姓遍及对基准地价的取值比较灵敏，并且近期因为城区内旧城改造的速度较快，触及的拆迁规模较广，老百姓对各区域拆迁补偿价格会有一个比较，因而，评价组织一方面要进行全面的市场调查，掌握各区域尤其是拆迁目标邻近区域的拆迁补偿价格水平，仔细剖析区域要素和单个要素的影响，一起要活跃与政府主管部门交流，因为各区政府对本区内的拆迁补偿价格水平有一个全体平衡、掌握。
1.1.2被拆迁房子修建面积的确定
城区房子的修建面积一般以房子所有权证、房子租赁契约等权属证明文件上标明的面积为准;关于翻建的房子，要核对其现状是否与房产证上挂号的内容共同，假如不同，应问询房子所有权人翻建时是否处理过缔造工程规划许可证(首要针对私房和单位非住所)，有缔造工程规划许可证但与房产证有收支的(缔造工程规划许可证在房产证之后)，可暂按缔造工程规划许可证上挂号的材料评价，一起提示房子所有权人到房子所在地的疆土资源和房子处理部门处理确权证明。假如翻建时未处理缔造工程规划许可证，则只能按房产证上挂号的材料评价。
1.2乡村集体土地拆迁评价工作中的常见问题及处理方法
在乡村集体土地拆迁评价过程中，乡村房子的院子面积和修建面积比城区内大得多，因为处理的不规范，绝大部分房子没有产权证或其他合法的证明文件，乃至没有批阅手续，私搭乱建现象遍及。造成了修建类型凌乱，修建密度大，房子情况复杂。
1.2.1被拆迁房子修建面积的确定
(京疆土房管拆字[2001]1188号)《<北京市城市房子拆迁处理方法)实施定见》第15条规矩“被拆迁房子的修建面积，依照房子所有权证标明的修建面积核算。但拆迁原集体土地上没有处理房子所有权证的房子，其修建面积以实践丈量的正式房子面积为准。”
1.2.2违章面积的剥离
剥离违章修建面积可从两个视点考虑：一是从修建工程技能视点进行把关，1188号文对正式房子的承认规范如下：(1)柱高2m以上，修建面积7m2以上;(2)三面有墙，有正式门窗;(3)房顶有保温层。二是从合法性视点进行剥离，看其有无宅基地及建房批阅文件。
自2003年8月1日起实施的(北京市人民政府令第124号)《北京市集体土地房子拆迁处理方法》乡村集体土地的征地拆迁供给了方针根据。
2.拆迁评价中的其他问题——重置成新价的预算
房子拆迁中所称重置成新价，是指用评价时点的修建材料和修建技能，按评价时点的价格水 平，从头缔造与评价目标具有平等功用功效并且在相同成新状态下的修建物的正常价格。
现在，重置成新价的核算根据为京疆土房管拆[2003]80号 关于发布《北京市房子重置成新价评价技能规范》的告诉。