如何处理土地使用权摊销财税

土地运用权摊销财税处理事例A公司2002年1月获得一宗土地，土地价值1000万元，土地运用年限50年，2007年1月在该土地上自建厂房，缔造本钱500万元。2009年1月竣工到达预订可运用状况，土地由在建工程结转固定资产。已知厂房运用年限20年，残值率为5%。关于在房子缔造前、缔造期间、缔造后以及房子运用年限到期后的四个阶段应当怎么进行土地运用权摊销的管帐和税务处理?
【剖析】现在，在管帐核算实务中，企业能够挑选履行《企业管帐制度》，也能够挑选履行《企业管帐准则》，两者关于土地运用权的管帐处理存在不同，相应的关于税务处理睬有所不同。根据《企业管帐准则第6号——无形资产》运用攻略规则：“企业获得的土地运用权一般应确以为无形资产，自行开发缔造厂房等建筑物，相关的土地运用权与建筑物应当别离进行处理。外购土地及建筑物付出的价款应当在建筑物与土地运用权之间进行分配。”《企业管帐准则第6号——无形资产》关于运用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在运用寿命内体系合理摊销，并着重无法牢靠确认与该项无形资产有关的经济利益的预期完成方法的，应当选用直线法摊销。该企业每年土地摊销1000÷50=20万元，没有论房子缔造前后阶段的区别。依照《企业管帐准则第6号——无形资产》的规则进行土地运用权的计价和摊销管帐处理与企业所得税的处理不存在不同。假如企业履行《企业管帐制度》，则在房子缔造的不同阶段会存在不同。
一、房子缔造前的摊销履行《企业管帐制度》的企业，企业在开发缔造房子前根据《企业管帐制度》第四十七条规则，企业购入或以付出土地出让金方法获得的土地运用权，在没有开发或缔造自用项现在，作为无形资产核算。无形资产应当如期进行摊销，根据《企业管帐制度》第四十六条规则，无形资产应当自获得当月起在估计运用年限内分期均匀摊销，计入损益。该土地运用权清晰了运用年限为50年，所以在开发之前是需求依照50年的期限逐年进行摊销的。根据《企业管帐制度》“办理费用”的核算规则，包含无形资产摊销。所以企业在获得土地运用权后至开发阶段每年计入办理费用的摊销金额为：1000÷50=20万元，这与《企业管帐准则》和企业所得税处理也没有不同。
二、房子缔造期与竣工后的运用开端开工缔造房子后至到达预订可运用状况期间，根据《企业管帐制度》第四十七条的规则，房地产开发企业开发商品房时，应将土地运用权的账面价值悉数转入开发本钱;企业因运用土地缔造自用某项目时，将土地运用权的账面价值悉数转入在建工程本钱。该事例中该企业归于自建建筑物，所以应当在缔造时直接转入在建工程本钱。房子到达预订可运用状况首要应当由在建工程本钱转入固定资产核算并根据竣工建筑物的估计运用年限和估计净残值，挑选合理的固定资产折旧核算方法。假如企业依照《企业管帐制度》的规则现已将土地运用权计入固定资产核算，而且土地运用权尚可运用年限与房子、建筑物估计运用年限相同，假定都是50-5-2=43年，则在尚可运用年限内经过固定资产计提折旧的方法进行土地摊销即可，企业所得税不需求进行交税调整处理。该公司关怀的问题是，土地尚可摊销年限大于房子、建筑物估计运用年限，该土地价值怎么摊销?根据财会[2001]43号“土地运用权转入房子、建筑物的价值后，其价值摊销年限怎么确认”的问题解答：“公司以购入或以付出土地出让金方法获得的土地运用权的账面价值，转入开发商品房本钱，或转入在建工程本钱后，其账面价值构成房子、建筑物实际本钱。假如土地运用权的估计运用年限高于房子、建筑物的估计运用年限的，在估计该项房子、建筑物的净残值时，应当考虑土地运用权的估计运用年限高于房子、建筑物估计运用年限的要素，并作为净残值预留，待该项房子、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可运用的土地运用权价值的部分，转入持续缔造的房子、建筑物的价值，假如不再持续缔造房子、建筑物时，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房子、建筑物同时出售的，如期账面价值结转固定资产整理。”相应管帐处理如下：
1、自2002年1月起，每年摊销土地运用权=1000÷50=20万元，截止2007年1月土地运用权账面摊余价值1000-20×5=900万元。
2、2007年1月土地运用权转入在建工程
借：在建工程900
贷：无形资产——土地运用权9003、房子缔造本钱
借：在建工程500贷：银行存款(工程物资等)5004、
2009年1月房子竣工检验到达可运用状况
借：固定资产1400
贷：在建工程1400
房子折旧年限20年，土地年限为43年，扣除房子折旧年限后，即23年的土地的价值作为估计净残值处理。所以：估计净残值=500×5% 900×23÷43=506.40(万元)月折旧额=(1400-506.40)÷20÷12=3.72(万元)20年后，提完折旧，土地的剩余价值转为无形资产办理，按规则摊销。
借：无形资产——土地运用权481.40
贷：固定资产481.40
根据《企业管帐制度》的规则，在建期间土地运用权改变了运用性质，没有摊销，此部分应摊未摊费用在房子可运用年限内经过固定资产折旧方法计入了管帐损益，关于管帐处理虽有不同但不会构成本质影响。企业所得税处理方面，假如把土地运用权视为独自摊销，则在建期间中止摊销的费用直接交税调减处理，竣工检验后折旧期间多计提的折旧交税调增处理，交税调整后结果与履行《企业管帐准则》相同，契合税法无形资产摊销精力。假如把土地运用权视为固定资产全体核算，计入“固定资产——建筑物或构筑物”则按上述折旧摊销即可，可是这样核算难免与税务机关了解上存在差异。别的，企业需求留意的是土地运用权计入固定资产原值就会添加房产税的计税根据，所以笔者以为这是不恰当的处理方法。