土地使用税将对房地产产生什么影响

回忆上一年下半年开端的上海房价走势，由于没有系列调控方针的及时跟进，终究演绎了本年上半年房价飙升的局势。因而，全面开征土地运用税短期内将会给开发商构成资金压力，可是对房价的根本性影响有限，要按捺房价，配套调控方针须及时跟进。
在同一时间，国内两大经济前沿城市——上海和深圳宣告全面开征土地运用税。
关于土地运用税全面开征方针，大众最为重视的是其经济作用怎么?特别是关于现在高居不下的房价走势，其详细的影响怎么?对此，笔者以为，短期内这一税种的开征将会给开发商构成资金压力，可是对房价的根本性影响有限;而从长时间看，着重“重保有、轻流通”的房地产税制变革方向，将会逐渐改动现在房地产业的体系乱象，愈加合理地引导价格走势。
与流通环节的税收不同，保有环节的税收更具有长时间持续性和调理贫富差距的积极意义。所谓“保有税”，望文生义便是为具有某项财物而支付的价值。关于土地而言，因其自身不行再生，一旦或人占有了土地，就等于掠夺了别人及其子孙运用该土地的权力，这种财物占用必需要纳税，并且应该与其占用土地的时间保持一致。理论上，保有税的税率应该等于土地占用所发生的边沿机会本钱，由于占用土地越多，机会本钱越大，所以征收的税额也应越多。实际中，高收入人群由于占用了地段最好、服务设施最完全的公共土地，交纳的税款天然也应该更多。
以上海的详细税制规定为例，土地运用税关于一般居民的影响很小。一套面积100平方米、容积率为2、处于四级地段的居民住宅，每年的需缴税款不过300元左右。可是关于高级住宅、特别是别墅住宅而言，因其地段优、面积大，就必须支付很大价值。更为要害的是，土地运用税自身因其以土地面积为计税根底，所以关于具有巨大土地囤积、歹意延迟开发供给的房产商而言，该税种惩罚性的实际意义更大。
之前以流通环节为主收税的方法，对此类歹意囤地行为没有直接的作用，而土地运用税的开征则有助于这一情况的改动。依照新的土地运用税收规范，在上海、北京等大城市，以12元/平方米的中心价位核算，10万平方米土地一年的“持有费用”为120万元，那么关于动辄具有数千万平方米土地储备的大型土地开发商来说，每年的土地持有本钱就将到达数千万甚至上亿元之巨。这关于开发商而言，天然会构成必定的资金压力。
可是，这并不意味着现在的高房价会随之跌落。构成现在高房价的要素很杂乱，至少包含社会资金供给的流动性过剩、地方政府隐形推手的作用、我国城市化进程加速、海外热钱的炒作、开发商商场气氛的烘托、购房者消费心思等等。这些杂乱的要素混合相互作用，才终究导致了持续的房价高位攀升。而房地产商场的出资特点不同于消费品，本钱和现有的房价并非决议商场均衡价格的中心要素，只需房价未来有上涨预期，购房者就会持续加码买进，开发商就会持续囤积土地推迟供给。因而，要想从根本上改动房价飙涨的趋势，就必须首要经过方针调控改动购房者和开发商对价格趋势的判别。从这个意义上讲，土地运用税作为影响房价的要素之一，对其改动房价长时间走势的作用不宜过于达观。
当然，这是从长时间的视点来剖析土地运用税的作用。在当下，也即2007年岁末之时，这一税种的全面开征却极有或许发生短期的作用。事实上，自从本年十月份以来，全国房地产商场开端呈现出显着的“价升量缩”的痕迹，成交量的极度低迷意味着房地产商场在高位进入到阶段性张望期，这和上一年下半年上海楼市的低迷千篇一律。而与上一年比较，房产开发商的资金紧缩问题愈加严峻，伴随着调控部分严格控制信贷规划，从四季度开端，银行信贷资金简直全面收紧，无论是开发借款仍是购房借款都陷于半阻滞的状况。再加上年末的资金回笼压力、购房者的张望心情，终究导致开发商短期资金压力巨大，囤积抬价局势开端不坚定。因而，从短期看，土地运用税从本年开端征收，开发商立刻面对上千万的税款压力，资金短板问题将随之进一步加大，房价呈现向下不坚定的或许性将显着提高。
可是，即使短期内呈现房价的不坚定，也并不意味着房价转势要素的发生，土地运用税之于房价走势的作用还远未到达这一才能。问题就在于以土地面积为计税根底，并不能击中问题的要害，它最多只能部分按捺大户型房产的购买动力。相同归于流通税种，以房产价值为计税根底的物业税，能否在房价呈现不坚定的时间及时出台，才是决议趋势的要害。物业税与其他税种比较，最大的优势便是让任何巴望房价上涨的预期都遭到直接的按捺，房价越高，购房者交纳的税款越多。如果在物业税的税制上施行累进准则，就更可以让这一冲击作用做到精准化，让“越涨越买”的出资购房心态遭到遏止，然后构成一个以自住需求为主的房地产商场。这正是一切房地产调控方针所希望的终究成果。
回忆上一年下半年开端的上海房价走势，由于没有系列调控方针的及时跟进，时间短的张望商场终究仍是由于刚性需求的忽然迸发，而终究演绎了本年上半年房价飙升的局势。此时此刻，当商场张望心情再度呈现，大众希望可以看到的是调控方针的及时跟进，而不再是止步不前，其间尚处于“空转”中的物业税何时实现，显得尤为要害。