预查封期间合同约定解除权的法律后果有哪些
来源：听讼网整理 2019-02-08 08:56
预查封期间合同约好免除权行使及法令结果
——江苏宜兴法院裁决江南公司实行异方案
裁判要旨
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约好免除权。该合同被裁判免除后，法院应当间断对预查封房子的实行，但有权实行被实行人到期债款。
案情
?
2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司(以下简称江南公司)与孙有英配偶签定预售商品房生意合同，首付款108万元，余款400万元由孙配偶、江南公司与交通银行宜兴支行签定了房产典当告贷合同。因孙有英配偶未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判定孙有英配偶归还告贷本金、利息等373万余元，江南公司承当连带清偿职责。
毛文光与孙有英等民间假贷胶葛一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判定要求孙有英配偶对归还毛文光1000万元承当连带清偿职责，后该案经恳求立案实行，江南公司提出实行贰言，要求间断实行办法。
江南公司诉孙有英配偶房子生意合同胶葛一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调停：免除江南公司与孙有英于2009年12月29日签定的商品房生意合同。
裁判
宜兴市法院按照民事诉讼法第二百二十七条之规则，裁决间断对宜兴市西渚镇云海间11号的实行。
分析
本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约好免除权;合同免除后，法院怎么持续实行。
1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约好免除权。
理由有：
⑴被实行人合同权力未遭到有害处置。预查封是《关于依法标准人民法院实行和国土资源房地产管理部门协助实行若干问题的告诉》新创建的强制实行办法，其效能是制止查封机关以外的主体对查封产业进行有害处置。是否答应当事人在预查封后免除合同要看对被实行人的合同利益是否遭到无法预期的减损。本案售房合同中约好了开发商承当还贷确保职责后未能受偿能够免除合同。条件成果时免除合同是购房人在预查封时即能预料到的危险，并没有因合同免除额定添加减损的或许，故约好免除权能够行使。但预查封后的合意免除则因为预查封时不行预期，或许形成对被实行人合同利益的不妥减损，不该被允许。
⑵合同约好的免除条件现已成果。合同法第九十三条第二款规则，“当事人能够约好一方免除合同的条件。免除合同的条件成果时，免除权人能够免除合同。”本案中，江南公司与孙有英签定合同清晰约好了解约条款。而江南公司承当确保职责、未能受偿的解约条件现已成果，江南公司挑选诉讼途径免除合同，应当允许。
⑶商品房生意合同的意图无法完成。商品房合同出卖人缔结合同意图是出售房子、获得房款。本案江南公司在承当还贷确保职责后，获取房产对价的合同意图失败。《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》(简称商品房生意解说)第二十三条清晰规则买受人“未能缔结担保告贷合同”(即无法足额付出房款)而导致生意合同无法持续实行，对方可恳求免除合同。而买受人因未实行还款职责导致出卖人承当连带确保职责，与不能签定担保告贷合同导致房子生意合同无法实行，在本质上是相同的。
2.预售商品房合同经裁判免除后，法院应当间断对预查封房子的实行，但有权实行被实行人在开发商处的到期债款。
程序方面。
⑴预查封裁决和协助实行告诉书应同时送达开发商，奉告预查封效能及尔后要求免除合同的相关职责：应向裁判组织发表房子已被预查封、确保职责实践实行等状况;不自行向买受人返还已收房款;由此形成的丢失或违约金不具有优先于查封债款的受偿权。
⑵免除合同之诉中银行诉讼位置。依据商品房生意解说第二十五条规则，银行作为担保权人，在商品房生意合同胶葛中，能够以有独立恳求第三人身份或兼并审理方法处理担保告贷胶葛。
实体方面。
⑴免除合同之诉应同时清晰法令结果。合同法第九十七条规则合同免除后，现已实行的，当事人能够要求恢复原状、采纳其他补救办法、并有权要求赔偿丢失。《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻住产业的规则》第十八条虽然是针对被实行人购买不需处理过户挂号的第三人产业而言的，但其第二款关于第三人免除合同后的后续处理值得学习。故免除合同的裁判应当清晰出卖人回收房子及将收受的购房款本息返还买受人。
⑵出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包含买受人已实践付出的金钱和购房告贷。不论出卖人是否现已实行了担保连带清偿职责，仍应将其收取的包含银行按揭告贷在内的悉数购房金钱返还给买受人，不能就已实行担保职责部分建议债款抵销。
⑶免除合同之诉中违约金或利息、诉讼本钱等丢失，应当列于预查封债款完成之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债款享用较一般债款的优先受偿权，而房子出卖人因免除合同而发生的违约金或丢失则在预查封办法之后发生，归于在后债款。
——江苏宜兴法院裁决江南公司实行异方案
裁判要旨
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约好免除权。该合同被裁判免除后，法院应当间断对预查封房子的实行，但有权实行被实行人到期债款。
案情
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2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司(以下简称江南公司)与孙有英配偶签定预售商品房生意合同，首付款108万元，余款400万元由孙配偶、江南公司与交通银行宜兴支行签定了房产典当告贷合同。因孙有英配偶未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判定孙有英配偶归还告贷本金、利息等373万余元，江南公司承当连带清偿职责。
毛文光与孙有英等民间假贷胶葛一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判定要求孙有英配偶对归还毛文光1000万元承当连带清偿职责，后该案经恳求立案实行，江南公司提出实行贰言，要求间断实行办法。
江南公司诉孙有英配偶房子生意合同胶葛一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调停：免除江南公司与孙有英于2009年12月29日签定的商品房生意合同。
裁判
宜兴市法院按照民事诉讼法第二百二十七条之规则，裁决间断对宜兴市西渚镇云海间11号的实行。
分析
本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约好免除权;合同免除后，法院怎么持续实行。
1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约好免除权。
理由有：
⑴被实行人合同权力未遭到有害处置。预查封是《关于依法标准人民法院实行和国土资源房地产管理部门协助实行若干问题的告诉》新创建的强制实行办法，其效能是制止查封机关以外的主体对查封产业进行有害处置。是否答应当事人在预查封后免除合同要看对被实行人的合同利益是否遭到无法预期的减损。本案售房合同中约好了开发商承当还贷确保职责后未能受偿能够免除合同。条件成果时免除合同是购房人在预查封时即能预料到的危险，并没有因合同免除额定添加减损的或许，故约好免除权能够行使。但预查封后的合意免除则因为预查封时不行预期，或许形成对被实行人合同利益的不妥减损，不该被允许。
⑵合同约好的免除条件现已成果。合同法第九十三条第二款规则，“当事人能够约好一方免除合同的条件。免除合同的条件成果时，免除权人能够免除合同。”本案中，江南公司与孙有英签定合同清晰约好了解约条款。而江南公司承当确保职责、未能受偿的解约条件现已成果，江南公司挑选诉讼途径免除合同，应当允许。
⑶商品房生意合同的意图无法完成。商品房合同出卖人缔结合同意图是出售房子、获得房款。本案江南公司在承当还贷确保职责后，获取房产对价的合同意图失败。《最高人民法院关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》(简称商品房生意解说)第二十三条清晰规则买受人“未能缔结担保告贷合同”(即无法足额付出房款)而导致生意合同无法持续实行，对方可恳求免除合同。而买受人因未实行还款职责导致出卖人承当连带确保职责，与不能签定担保告贷合同导致房子生意合同无法实行，在本质上是相同的。
2.预售商品房合同经裁判免除后，法院应当间断对预查封房子的实行，但有权实行被实行人在开发商处的到期债款。
程序方面。
⑴预查封裁决和协助实行告诉书应同时送达开发商，奉告预查封效能及尔后要求免除合同的相关职责：应向裁判组织发表房子已被预查封、确保职责实践实行等状况;不自行向买受人返还已收房款;由此形成的丢失或违约金不具有优先于查封债款的受偿权。
⑵免除合同之诉中银行诉讼位置。依据商品房生意解说第二十五条规则，银行作为担保权人，在商品房生意合同胶葛中，能够以有独立恳求第三人身份或兼并审理方法处理担保告贷胶葛。
实体方面。
⑴免除合同之诉应同时清晰法令结果。合同法第九十七条规则合同免除后，现已实行的，当事人能够要求恢复原状、采纳其他补救办法、并有权要求赔偿丢失。《最高人民法院关于人民法院民事实行中查封、扣押、冻住产业的规则》第十八条虽然是针对被实行人购买不需处理过户挂号的第三人产业而言的，但其第二款关于第三人免除合同后的后续处理值得学习。故免除合同的裁判应当清晰出卖人回收房子及将收受的购房款本息返还买受人。
⑵出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包含买受人已实践付出的金钱和购房告贷。不论出卖人是否现已实行了担保连带清偿职责，仍应将其收取的包含银行按揭告贷在内的悉数购房金钱返还给买受人，不能就已实行担保职责部分建议债款抵销。
⑶免除合同之诉中违约金或利息、诉讼本钱等丢失，应当列于预查封债款完成之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债款享用较一般债款的优先受偿权，而房子出卖人因免除合同而发生的违约金或丢失则在预查封办法之后发生，归于在后债款。