买卖被抵押的房屋，合同有效吗
来源：听讼网整理 2018-10-14 02:50
典当
一、 房子被设定典当权，还能买吗?
1、房子被典当是怎样回事?
房子被典当的状况仍是常常碰到的，最常见的便是原房主经过借款购房的房子，在借款还清前，房子是典当给银行的。除此之外，也有房子一切权人因个人债款等其他原因，将房产典当给其别人。
房产典当，是指典当人以其房产向典当权人供给债款实行担保的行为。在典当期间房产的占有使用权并不改动。当债款人不实行债款时，债款人有权依法以典当的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
2、生意被典当的房子，合同有用吗?
咱们先来看一下相关法令规则：
《担保法》第49条第一款规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况，典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”
按《担保法》的规则，典当期间转让典当物，假如未告诉典当权人或未奉告受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法令及司法解说，这个定论并不建立。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解说》第67条规则：典当权存续期间，典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍能够行使典当权;获得典当物一切权的受让人，能够替代债款人清偿悉数债款，使典当权消除。受让人清偿债款后能够向典当人追偿。
也便是说，以被设定典当权的房产为标的生意，在充沛维护典当权人利益的前提下，是有用的。对此，后来的《物权法》给出了更清晰的定论。
《物权法》第191条规则“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。
典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”
即便生意被典当的房子合同确定有用，但只需典当权未免除，房子就不能处理过户手续，这一点是无可改动的!
3、生意被典当的房子，怎样正常生意?
实践中，许多存在未还清借款即出售房的状况，生意被典当的房子实践是很常见的。
首要，签定生意合同前，对房子是否触及典当的现实应予以清晰。
买方应自动了解该房是否被典当，卖方也有职责自动奉告，并将房子是否设定典当的现实清晰在协议中。
其次，签定生意合同后，应由卖方在限制时刻内免除典当。
不解押则无法处理过户手续，所以，解押是实行合同的重要一环。免除典当就触及向典当权人清偿债款的问题，比方偿还银行借款。这笔钱的来历不同，各方危险也不同。
假如是由卖方自筹，对买方来讲是没什么危险的;
假如是用买方的首付款来解押(这很常见)，对买方来讲是有必定危险的。假如首要买方要付出一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该金钱解押而挪作他用，买方就费事了。杨律师要提示咱们，碰到一些不良卖家是或许发作这种状况的，卖家或许由于各种原因急需用款(赌博、炒股、经商等等)把本该用于还贷的钱移用，最终导致无法还贷解押。乃至有以此手法一房多卖的。这时，假如卖方跑掉或许一副死猪不怕开水烫的情绪，买方就费事了。
当然，也有经过中介等第三方垫资来解封的，但第三方垫资时，第三方肯定会约好一个出了问题谁承当职责的条款，假如约好垫资后未能正常实行，买方承当职责，实践上等于代买方垫资，危险还在买方身上。
最终，假如能正常解押，过户就没有妨碍了，及时过户即可。
4、购买被典当的房子，假如实行中呈现胶葛怎样办?(要点)
房子典当权存续期间，出卖人(典当人)未经典当权人赞同转让典当房子的，不影响房子生意合同的效能，即合同应确定有用。实行呈现胶葛，一般是由于卖方未按约好解押导致合同不能正常实行，这种状况下，假如买方申述，有两种计划。
计划一：卖方在合同约好的实行期限届满时仍未按约好解押，致使买方无法处理房子一切权搬运挂号的。买方可向法院申述恳求免除合同，并要求卖方承当相应违约职责的，法院应予支撑。
计划二：卖方在合同约好的实行期限届满时仍未实行解押职责，致使买方无法处理房子过户，而买方要求持续实行合同处理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债款(想要房这是有必要滴)免除典当。假如买方不能代为清偿债款，对其要求过户的诉求，法院不支撑。
查封
二、房产被查封，还能买吗?
除了被设定典当的房子以外，在实践中还有一类房产的转让也会受到限制，便是依法被国家机关查封的房产，被查封也就意味着查封期间无法处理过户手续，这一点同有典当权好像有些相似。那么被查封的房产的生意合同效能怎么确定?在实践中又怎么操作呢?
在《物权法》出台前，一般司法实践会确定在房产被查封后签定的生意合是无效的。除非能在法院审理争辩完毕前能免除查封。有用法令知识
在《物权法》施行之后，按照《物权法》第15条“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同建立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同效能”的规则，一般以为被查封房子生意合同自身是有用的，但免除查封前制止过户。
处理被查封房子生意合同办法，原则上同被典当的房子相同，能及时处理查封问题，房子生意合同能够次序实行。处理不了，导致合同意图无法完成，能够追查卖方的违约职责。
可是，杨律师要提示咱们，以过往的司法实践来看，购买被查封的房产，比购买设定典当权的房产，危险峻大得多!由于有典当权的房产，只需能还钱，一般典当就能免除，而被查封的房产，有钱也不必定能解封。
形成房子被查封的原因主要有以下几个：
1、房主触及其他债款胶葛，法院依职权或债款人请求，对房子进行保全办法。
假如是这种状况，及时还钱或许给该笔债款供给担保，即可免除查封。可是有些人或许触及的债款胶葛有多笔，你处理了这笔债款，或许还没来得及过户，另一笔债款的查封就又来了。
2、房子自身一切权存在争议，触及诉讼被查封。
这种状况，对一切权人存在争议，就不是还钱就肯定能免除查封的了。或许打着打着，产权人还会发作改变。
3、因其他原因被司法机关查封。
比方触及刑事犯罪等其他业务被查封，相同也不是给钱就肯定能免除查封的。
所以，杨律师才会在前面说，购买被查封的房产比购买设定典当的房产危险更大。究竟假如是因借款设定典当是很常见的，但假如是触及被查封，原产权人个人信用或许就存在问题，危险当然也就大了。
防备
三、购买有典当权或被查封的房产怎么下降危险?
针对本文介绍的触及典当及查封的房产的相关危险，依据过往发作的问题及司法实践，杨律师给您如下主张：
1、在查明状况的基础上，设定合理实行条款和违约职责。
尽管被设定典当权或被查封的房产生意能够确定为有用，可是购买此类房产究竟仍是存在许多费事和危险的，所以，在进行房子生意的过程中，买方必定要事前核实相关房产是否被设定典当或是否被查封，并要求卖方对此状况在合同中清晰予在承认。假如触及典当或查封，关于怎么免除等实行条款要进行合理设定，并约好买方违背协议应承当的职责。
2、房子生意行为中签约时刻到过户时刻不宜过长。
有些人某些特别原因，约好签约后很长时刻再处理过户手续，这个时刻有时乃至长达数年。在这期间，随时或许发作各种方针、价格要素的改变引发作意危险，也或许因生意两边志愿以外的要素发作改变，比方因卖方与其别人发作经济胶葛而导致两边签约乃至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采纳保全办法，导致无法过户的工作，也是时有发作的。
3、购买被查封的房产，解封前慎重付款，解封后当即过户。
前面咱们从前介绍过，购买有典当权的房产，或许会用买方的首付款来解押，这种状况，杨律师的观念是尽管有危险，但妥善操作，实践中仍是能够承受的。
但假如是触及被查封的房产，安全起见，主张买方不要承受用自己的首付解封。假如触及用买方首付解封。必定在操作前要承认查封的房产没有轮侯查
一、 房子被设定典当权，还能买吗?
1、房子被典当是怎样回事?
房子被典当的状况仍是常常碰到的，最常见的便是原房主经过借款购房的房子，在借款还清前，房子是典当给银行的。除此之外，也有房子一切权人因个人债款等其他原因，将房产典当给其别人。
房产典当，是指典当人以其房产向典当权人供给债款实行担保的行为。在典当期间房产的占有使用权并不改动。当债款人不实行债款时，债款人有权依法以典当的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
2、生意被典当的房子，合同有用吗?
咱们先来看一下相关法令规则：
《担保法》第49条第一款规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况，典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”
按《担保法》的规则，典当期间转让典当物，假如未告诉典当权人或未奉告受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法令及司法解说，这个定论并不建立。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解说》第67条规则：典当权存续期间，典当人转让典当物未告诉典当权人或许未奉告受让人的，假如典当物现已挂号的，典当权人仍能够行使典当权;获得典当物一切权的受让人，能够替代债款人清偿悉数债款，使典当权消除。受让人清偿债款后能够向典当人追偿。
也便是说，以被设定典当权的房产为标的生意，在充沛维护典当权人利益的前提下，是有用的。对此，后来的《物权法》给出了更清晰的定论。
《物权法》第191条规则“典当期间，典当人经典当权人赞同转让典当产业的，应当将转让所得的价款向典当权人提早清偿债款或许提存。转让的价款超越债款数额的部分归典当人一切，缺乏部分由债款人清偿。
典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。”
即便生意被典当的房子合同确定有用，但只需典当权未免除，房子就不能处理过户手续，这一点是无可改动的!
3、生意被典当的房子，怎样正常生意?
实践中，许多存在未还清借款即出售房的状况，生意被典当的房子实践是很常见的。
首要，签定生意合同前，对房子是否触及典当的现实应予以清晰。
买方应自动了解该房是否被典当，卖方也有职责自动奉告，并将房子是否设定典当的现实清晰在协议中。
其次，签定生意合同后，应由卖方在限制时刻内免除典当。
不解押则无法处理过户手续，所以，解押是实行合同的重要一环。免除典当就触及向典当权人清偿债款的问题，比方偿还银行借款。这笔钱的来历不同，各方危险也不同。
假如是由卖方自筹，对买方来讲是没什么危险的;
假如是用买方的首付款来解押(这很常见)，对买方来讲是有必定危险的。假如首要买方要付出一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该金钱解押而挪作他用，买方就费事了。杨律师要提示咱们，碰到一些不良卖家是或许发作这种状况的，卖家或许由于各种原因急需用款(赌博、炒股、经商等等)把本该用于还贷的钱移用，最终导致无法还贷解押。乃至有以此手法一房多卖的。这时，假如卖方跑掉或许一副死猪不怕开水烫的情绪，买方就费事了。
当然，也有经过中介等第三方垫资来解封的，但第三方垫资时，第三方肯定会约好一个出了问题谁承当职责的条款，假如约好垫资后未能正常实行，买方承当职责，实践上等于代买方垫资，危险还在买方身上。
最终，假如能正常解押，过户就没有妨碍了，及时过户即可。
4、购买被典当的房子，假如实行中呈现胶葛怎样办?(要点)
房子典当权存续期间，出卖人(典当人)未经典当权人赞同转让典当房子的，不影响房子生意合同的效能，即合同应确定有用。实行呈现胶葛，一般是由于卖方未按约好解押导致合同不能正常实行，这种状况下，假如买方申述，有两种计划。
计划一：卖方在合同约好的实行期限届满时仍未按约好解押，致使买方无法处理房子一切权搬运挂号的。买方可向法院申述恳求免除合同，并要求卖方承当相应违约职责的，法院应予支撑。
计划二：卖方在合同约好的实行期限届满时仍未实行解押职责，致使买方无法处理房子过户，而买方要求持续实行合同处理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债款(想要房这是有必要滴)免除典当。假如买方不能代为清偿债款，对其要求过户的诉求，法院不支撑。
查封
二、房产被查封，还能买吗?
除了被设定典当的房子以外，在实践中还有一类房产的转让也会受到限制，便是依法被国家机关查封的房产，被查封也就意味着查封期间无法处理过户手续，这一点同有典当权好像有些相似。那么被查封的房产的生意合同效能怎么确定?在实践中又怎么操作呢?
在《物权法》出台前，一般司法实践会确定在房产被查封后签定的生意合是无效的。除非能在法院审理争辩完毕前能免除查封。有用法令知识
在《物权法》施行之后，按照《物权法》第15条“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同建立时收效;未处理物权挂号的，不影响合同效能”的规则，一般以为被查封房子生意合同自身是有用的，但免除查封前制止过户。
处理被查封房子生意合同办法，原则上同被典当的房子相同，能及时处理查封问题，房子生意合同能够次序实行。处理不了，导致合同意图无法完成，能够追查卖方的违约职责。
可是，杨律师要提示咱们，以过往的司法实践来看，购买被查封的房产，比购买设定典当权的房产，危险峻大得多!由于有典当权的房产，只需能还钱，一般典当就能免除，而被查封的房产，有钱也不必定能解封。
形成房子被查封的原因主要有以下几个：
1、房主触及其他债款胶葛，法院依职权或债款人请求，对房子进行保全办法。
假如是这种状况，及时还钱或许给该笔债款供给担保，即可免除查封。可是有些人或许触及的债款胶葛有多笔，你处理了这笔债款，或许还没来得及过户，另一笔债款的查封就又来了。
2、房子自身一切权存在争议，触及诉讼被查封。
这种状况，对一切权人存在争议，就不是还钱就肯定能免除查封的了。或许打着打着，产权人还会发作改变。
3、因其他原因被司法机关查封。
比方触及刑事犯罪等其他业务被查封，相同也不是给钱就肯定能免除查封的。
所以，杨律师才会在前面说，购买被查封的房产比购买设定典当的房产危险更大。究竟假如是因借款设定典当是很常见的，但假如是触及被查封，原产权人个人信用或许就存在问题，危险当然也就大了。
防备
三、购买有典当权或被查封的房产怎么下降危险?
针对本文介绍的触及典当及查封的房产的相关危险，依据过往发作的问题及司法实践，杨律师给您如下主张：
1、在查明状况的基础上，设定合理实行条款和违约职责。
尽管被设定典当权或被查封的房产生意能够确定为有用，可是购买此类房产究竟仍是存在许多费事和危险的，所以，在进行房子生意的过程中，买方必定要事前核实相关房产是否被设定典当或是否被查封，并要求卖方对此状况在合同中清晰予在承认。假如触及典当或查封，关于怎么免除等实行条款要进行合理设定，并约好买方违背协议应承当的职责。
2、房子生意行为中签约时刻到过户时刻不宜过长。
有些人某些特别原因，约好签约后很长时刻再处理过户手续，这个时刻有时乃至长达数年。在这期间，随时或许发作各种方针、价格要素的改变引发作意危险，也或许因生意两边志愿以外的要素发作改变，比方因卖方与其别人发作经济胶葛而导致两边签约乃至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采纳保全办法，导致无法过户的工作，也是时有发作的。
3、购买被查封的房产，解封前慎重付款，解封后当即过户。
前面咱们从前介绍过，购买有典当权的房产，或许会用买方的首付款来解押，这种状况，杨律师的观念是尽管有危险，但妥善操作，实践中仍是能够承受的。
但假如是触及被查封的房产，安全起见，主张买方不要承受用自己的首付解封。假如触及用买方首付解封。必定在操作前要承认查封的房产没有轮侯查