预售商品房如何再转让
来源：听讼网整理 2018-09-11 05:54
跟着我国社会主义商场经济体系的逐步构成和开展，我国房地产业得到了迅猛开展，并成为国民经济的支柱产业。现在，我国房地产法令体系业已开始树立，为房地产胶葛的处理供给了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体系替换时期，房地产商场不可避免地会呈现许多新状况、新问题。其间，预售商品房能否转让,便是理论界评论不合较大的一个问题。作为现代房地产业开发、出售方面的重要准则，预售商品房再转让虽被各国供认并广泛使用，但却与传统的物权及财产权准则有所违反，在现在实践中也存在许多问题值得讨论。
一、 界说及法令性质
1、界说：
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或许房价款的行为。商品房预售方法创始于香港，由于房子尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广阔投资者，如“落花片片掉落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其能够有用地处理房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是现在使用比较广泛的一种生意方法。
所谓预购房子再转让，指预购人将购买的预售商品房在没有获得权属证书之前，与买受人签定转让合同，待预购人获得房产证后再将该房搬运过户于买受人。
2、法令性质：
预售商品房再转让是否归于房地产转让?依据《城市房地产处理法》第36条之规则，房地产转让是指房地产权利人通过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。这个概念规则了房地产转让的主体是房地产权利人，包含房地产一切人、运营人和使用人等[1]。商品房预购人是否能够成为这儿的房地产一切人呢?有人以为，依据《合同法》第133条关于生意合同标的物一切权搬运的规则和物权变化的公示准则，假如商品房预售人依照《城市商品房预售处理方法》第10条的规则，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产处理部分和土地处理部分处理了挂号存案手续，预售商品房的一切权即发作搬运，这时，预购人即成为预售商品房的一切人。自己以为，预购人“在签约之后并未得到真实的房子一切权，其转让的只是将来获得房子一切权的等待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、没有竣工的不动产，还未到房产处理部分处理房产挂号，预购人并没有获得商品房产权，即没有获得商品房一切权，而是在商品房竣工并处理房产挂号后，依据预购合同享有要求开发商处理产权搬运，将房产过户到预购方的权利。因而，预购时预购方只获得了等待将来获得产权的权利。
二、预售合同转让的条件和程序：
〈一〉预售商品房转让的条件
我国《城市房地产处理法》第45条规则“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。”阐明预售商品房转让是有条件的：
1、依照法令、法规等规则，答应预售的商品房转让的能够转让;不答应转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销处理方法》第12条规则：“预售的外销商品住宅，在未收取房地产证前不得转让，不然转让无效。”[2]
2?转让人有必要持有通过挂号存案的预售合同和转让合同才干成为转让人，预售合同未经挂号存案，其合同标的的商品房不得转让。这种规则有利于国家宏观处理，加强国家税收。由于预售商品房转让主体是预售合同的预购方，而不是未竣工商品房的预售方，所以转让人有必要持有通过挂号存案的预售合同和转让合同才具有受法令保护并能够对立第三人的商品房请求权，并获得权利转让的主体资格。预售商品房转让后，新预购人替代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人[3]。
3、预售商品房转让的标的物有必要是没有竣工的、正在建设中的商品房。假如转让的标的物现已竣工检验，预购方现已实践获得预售商品房产权后，将商品房再转让给别人，应按商品房生意联系处理[4]。
4、预售合同有必要合法有用，才答应预售商品房转让，不然转让无效[5]。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规则：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当确定无效。” 预售商品房再转让的法令性质是预售合同的改变。依据合同改变的一般原理，榜首要件便是原合同存在且有用。假如预售合同无效，则自始没有合同联系;假如预售合同被吊销，则合同自始失掉法令效力，也视为没有合同联系。无合同联系，就谈不上合同的改变。此外，假如合同违法，应当制止转让。在预售合同中，假如商品房预售人和预购人现已明文约好预购人不得转让其所预购的商品房的，预购人应当遵守合同，不得转让。假如预售合同对转让有约好，当两边约好的转让条件现已具有时，能够转让预售商品房。但预购方现已悉数实行预售合同规则的悉数责任，对预售商品房的再行转让，不用征得预售人的赞同，过后应及时告诉预售人知道，使其正确实行合同。
5、预售商品房转让有必要签定转让合同，并契合我国合同法的一般规则。预售转让合同依法建立后，具有不可逆转性，即新的法令联系构成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人契合转让条件时仍能够再行转让。
〈二〉预售商品房转让的程序
1、转让人与受让人应当签定预售商品房转让合同，转让合同应当采纳书面方法。而且转让人与受让人还应当在原预售合同背书记载有关转让的状况。
2、转让人或许受让人持转让合同与预售人处理原预售合同的改变手续，以清晰预售人应当向受让人实行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人实行付出剩下购房价款的责任。
3、转让人或许受让人应当在原预售合同改变手续处理结束之日起10日内持预售商品房转让合同和改变后的预售合同到预售商品房所在地的房产处理部分和土地处理部分处理改变挂号存案手续。
三、预售商品房再转让的法令依据
我国《城市房地产处理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地使用权的，不契合本法第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权利的;(三)依法回收土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的;(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。”
依据该条规则现在大都观念以为，在“未依法挂号收取权属证书”之前，预购人将其购买的房子再行转让，违反了该条强制性法令规则，未竣工的商品房预售之后不能再次转让。也有人将该类合同折衷理解为附收效条件的合同，即当出卖人获得自己的产权证时，该再转让合同始收效，当出卖人成心不处理产权证而阻挠条件收效时，应视为合同一经建当即收效[6]。但自己以为，该规则只是针对已建筑完结的商品房转让的规则，并不触及预售的状况。
因而《城市房地产处理法》第四十五条又规则：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。” 但国务院至今没有对此作出规则。实践中倾向于对此作必定的解说，由于我国立法未明文制止。关于自然人、法人或许非法人安排等非公权利组织来说，依据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产处理法》、《城市商品房预售处理方法》等与预售商品房再转让有关的法令法规以及相关司法解说来从事预售商品房再转让活动和处理胶葛。而地方政府拟定的、触及该问题的标准性文件在其辖区范围内也归于法的根由[7]，也能够成为该行政区域内的预售商品房再转让活动的法令依据。这类地方政府规章的典型有：已于1997年6月1日起实施的《上海市房地产转让方法》，已于2002年1月1日起实施的《厦门市商品房预售处理规则》，以及于2003年12月1日起实施的《北京市城市房地产转让处理方法》。
四、预售商品房再转让的立法主张
预售商品房再转让的行为本来归于民(商)事行为的领域。依照意思自治这个传统民法的根本理念，只需再转让行为契合民法的一般规则就应该合法有用。但实践证明，只是将再转让行为置于民法的调整之下是不行的，由于民法所发起的最大极限意思自治会导致过度炒卖楼花，而损害生意当事人的利益、损害房地产商场以及资本商场的健康运转。因而，政府有必要对预售商品房再转让予以干涉，有必要把再转让行为归入经济法的调整结构[8]。
可是，在一个商场经济的条件下，政府对经济的干涉有必要适度，而且采纳法令方法。实践中，适度的炒卖楼花有利于房地产商场的生长和资本商场的盘活。因而，政府要做的，不是制止预售商品房的再转让，而是在立法层面把再转让行为归入有限意思自治的经济法调整之下。这种“有限意思自治”现已超出了传统民法使用公序良俗和诚实信用对意思自治准则的榜首层约束，而是依据经济法的价值取向，以规则法令行为的有用要件来对某种详细合同予以恰当约束 [9]。能够从以下几点加以标准：
首要，建立改变挂号准则。已然房地产法要求商品房预售合同报房产处理部分和土地处理部分挂号存案，那么，转让预购商品房应处理改变挂号手续。如南京市房地产生意有关细则规则：预购人在挂号存案之后、竣工前转让在建房，当事人应自合同签定后10日内，向市、县房地产部分处理改变挂号[10]。
其次，约束商业炒作[11]。在楼花商场中，简单呈现少量经济实力雄厚的大炒家垄断商场的状况。对这种不正当的竞赛行为应当加以恰当的约束。在香港政府为约束不正当炒卖行为曾采纳一些办法，如：规则每位挂号的买房者只可购买一个单元住宅;房地产商须在买方实践选楼前进行从头编列挂号号码，此项规则意
一、 界说及法令性质
1、界说：
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或许房价款的行为。商品房预售方法创始于香港，由于房子尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广阔投资者，如“落花片片掉落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其能够有用地处理房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是现在使用比较广泛的一种生意方法。
所谓预购房子再转让，指预购人将购买的预售商品房在没有获得权属证书之前，与买受人签定转让合同，待预购人获得房产证后再将该房搬运过户于买受人。
2、法令性质：
预售商品房再转让是否归于房地产转让?依据《城市房地产处理法》第36条之规则，房地产转让是指房地产权利人通过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。这个概念规则了房地产转让的主体是房地产权利人，包含房地产一切人、运营人和使用人等[1]。商品房预购人是否能够成为这儿的房地产一切人呢?有人以为，依据《合同法》第133条关于生意合同标的物一切权搬运的规则和物权变化的公示准则，假如商品房预售人依照《城市商品房预售处理方法》第10条的规则，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产处理部分和土地处理部分处理了挂号存案手续，预售商品房的一切权即发作搬运，这时，预购人即成为预售商品房的一切人。自己以为，预购人“在签约之后并未得到真实的房子一切权，其转让的只是将来获得房子一切权的等待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、没有竣工的不动产，还未到房产处理部分处理房产挂号，预购人并没有获得商品房产权，即没有获得商品房一切权，而是在商品房竣工并处理房产挂号后，依据预购合同享有要求开发商处理产权搬运，将房产过户到预购方的权利。因而，预购时预购方只获得了等待将来获得产权的权利。
二、预售合同转让的条件和程序：
〈一〉预售商品房转让的条件
我国《城市房地产处理法》第45条规则“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。”阐明预售商品房转让是有条件的：
1、依照法令、法规等规则，答应预售的商品房转让的能够转让;不答应转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销处理方法》第12条规则：“预售的外销商品住宅，在未收取房地产证前不得转让，不然转让无效。”[2]
2?转让人有必要持有通过挂号存案的预售合同和转让合同才干成为转让人，预售合同未经挂号存案，其合同标的的商品房不得转让。这种规则有利于国家宏观处理，加强国家税收。由于预售商品房转让主体是预售合同的预购方，而不是未竣工商品房的预售方，所以转让人有必要持有通过挂号存案的预售合同和转让合同才具有受法令保护并能够对立第三人的商品房请求权，并获得权利转让的主体资格。预售商品房转让后，新预购人替代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人[3]。
3、预售商品房转让的标的物有必要是没有竣工的、正在建设中的商品房。假如转让的标的物现已竣工检验，预购方现已实践获得预售商品房产权后，将商品房再转让给别人，应按商品房生意联系处理[4]。
4、预售合同有必要合法有用，才答应预售商品房转让，不然转让无效[5]。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规则：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当确定无效。” 预售商品房再转让的法令性质是预售合同的改变。依据合同改变的一般原理，榜首要件便是原合同存在且有用。假如预售合同无效，则自始没有合同联系;假如预售合同被吊销，则合同自始失掉法令效力，也视为没有合同联系。无合同联系，就谈不上合同的改变。此外，假如合同违法，应当制止转让。在预售合同中，假如商品房预售人和预购人现已明文约好预购人不得转让其所预购的商品房的，预购人应当遵守合同，不得转让。假如预售合同对转让有约好，当两边约好的转让条件现已具有时，能够转让预售商品房。但预购方现已悉数实行预售合同规则的悉数责任，对预售商品房的再行转让，不用征得预售人的赞同，过后应及时告诉预售人知道，使其正确实行合同。
5、预售商品房转让有必要签定转让合同，并契合我国合同法的一般规则。预售转让合同依法建立后，具有不可逆转性，即新的法令联系构成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人契合转让条件时仍能够再行转让。
〈二〉预售商品房转让的程序
1、转让人与受让人应当签定预售商品房转让合同，转让合同应当采纳书面方法。而且转让人与受让人还应当在原预售合同背书记载有关转让的状况。
2、转让人或许受让人持转让合同与预售人处理原预售合同的改变手续，以清晰预售人应当向受让人实行原预售合同的标的物，受让人应当向预售人实行付出剩下购房价款的责任。
3、转让人或许受让人应当在原预售合同改变手续处理结束之日起10日内持预售商品房转让合同和改变后的预售合同到预售商品房所在地的房产处理部分和土地处理部分处理改变挂号存案手续。
三、预售商品房再转让的法令依据
我国《城市房地产处理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地使用权的，不契合本法第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权利的;(三)依法回收土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的;(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。”
依据该条规则现在大都观念以为，在“未依法挂号收取权属证书”之前，预购人将其购买的房子再行转让，违反了该条强制性法令规则，未竣工的商品房预售之后不能再次转让。也有人将该类合同折衷理解为附收效条件的合同，即当出卖人获得自己的产权证时，该再转让合同始收效，当出卖人成心不处理产权证而阻挠条件收效时，应视为合同一经建当即收效[6]。但自己以为，该规则只是针对已建筑完结的商品房转让的规则，并不触及预售的状况。
因而《城市房地产处理法》第四十五条又规则：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。” 但国务院至今没有对此作出规则。实践中倾向于对此作必定的解说，由于我国立法未明文制止。关于自然人、法人或许非法人安排等非公权利组织来说，依据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产处理法》、《城市商品房预售处理方法》等与预售商品房再转让有关的法令法规以及相关司法解说来从事预售商品房再转让活动和处理胶葛。而地方政府拟定的、触及该问题的标准性文件在其辖区范围内也归于法的根由[7]，也能够成为该行政区域内的预售商品房再转让活动的法令依据。这类地方政府规章的典型有：已于1997年6月1日起实施的《上海市房地产转让方法》，已于2002年1月1日起实施的《厦门市商品房预售处理规则》，以及于2003年12月1日起实施的《北京市城市房地产转让处理方法》。
四、预售商品房再转让的立法主张
预售商品房再转让的行为本来归于民(商)事行为的领域。依照意思自治这个传统民法的根本理念，只需再转让行为契合民法的一般规则就应该合法有用。但实践证明，只是将再转让行为置于民法的调整之下是不行的，由于民法所发起的最大极限意思自治会导致过度炒卖楼花，而损害生意当事人的利益、损害房地产商场以及资本商场的健康运转。因而，政府有必要对预售商品房再转让予以干涉，有必要把再转让行为归入经济法的调整结构[8]。
可是，在一个商场经济的条件下，政府对经济的干涉有必要适度，而且采纳法令方法。实践中，适度的炒卖楼花有利于房地产商场的生长和资本商场的盘活。因而，政府要做的，不是制止预售商品房的再转让，而是在立法层面把再转让行为归入有限意思自治的经济法调整之下。这种“有限意思自治”现已超出了传统民法使用公序良俗和诚实信用对意思自治准则的榜首层约束，而是依据经济法的价值取向，以规则法令行为的有用要件来对某种详细合同予以恰当约束 [9]。能够从以下几点加以标准：
首要，建立改变挂号准则。已然房地产法要求商品房预售合同报房产处理部分和土地处理部分挂号存案，那么，转让预购商品房应处理改变挂号手续。如南京市房地产生意有关细则规则：预购人在挂号存案之后、竣工前转让在建房，当事人应自合同签定后10日内，向市、县房地产部分处理改变挂号[10]。
其次，约束商业炒作[11]。在楼花商场中，简单呈现少量经济实力雄厚的大炒家垄断商场的状况。对这种不正当的竞赛行为应当加以恰当的约束。在香港政府为约束不正当炒卖行为曾采纳一些办法，如：规则每位挂号的买房者只可购买一个单元住宅;房地产商须在买方实践选楼前进行从头编列挂号号码，此项规则意