回迁房项目的会计和税务如何处理

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发本钱的重要组成部分，《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规则，土地征用及拆迁补偿费开销是指为获得土地开发运用权(或开发权)而发作的各项费用，首要包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、犁地占用税、土地运用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销、农作物补偿费、危房补偿费等。其间，直接以钱银办法付出的本钱开销，管帐和税务处理根本共同，而以非钱银性办法付出的拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销，由于其行为的特殊性，管帐和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税本钱的承认，咱们以事例剖析如下。
【事例】
A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地本钱已发作钱银性开销5000万元，其间付出土地价款3500万元，拆迁钱银补偿1500万元。别的，在本项目中，需求依照1∶1的份额，与拆迁户完成回迁房60套(均匀每套150㎡)。
开发项目分两期进行缔造。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完结一期12座500套75000㎡高楼缔造，建安本钱实践开销7000万元(基础设备费、公共配套设备费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩下的20套回迁房在二期待建。假定一期房子对外价格为3000元/㎡。请承认第一期竣工开发产品管帐本钱和计税本钱。
该公司以为，第一期竣工12座共500套住宅，其间的40套回迁房的建安本钱应当分摊到剩下的460套可售高楼出售本钱中，也便是460套可售高楼要承当500套高楼的本钱，而且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期本钱高，第二期本钱低，能够有效地削减前期的企业所得税开销，获得递延交税的优点。
这种观念是否正确呢?咱们依据管帐核算的根本原则以及国税发〔2009〕31号文件剖析如下：
第一期商品房的管帐本钱：
1、土地本钱钱银性开销为：3500 1500=5000(万元)
借：开发本钱——土地征用及拆迁补偿费 5000
贷：钱银资金　　 5000
2、第一期回迁房40套缔造开销：(7000÷75000)×40×150=560(万元)
借：开发本钱——土地征用及拆迁补偿费　　560
贷：开发本钱——修建安装工程费　 　560
3、第二期回迁房20套因未实践发作，为反映本钱的完整性，依照预算本钱或第一期本钱预提入账：(7000÷75000)×20×150=280(万元)
借：开发本钱——土地征用及拆迁补偿费　　280
贷：估计本钱——修建安装工程费　 　280
4、土地本钱算计：5000 560 280=5840(万元)
5、第一期分配土地本钱：5840÷(6000 4000)×6000=3504(万元)
6、单位可售修建面积土地本钱：3504÷(75000-40×150)=507.83(元/㎡)
7、单位可售修建面积修建本钱：(7000-560)÷(75000-40×150)=933.33(元/㎡)
第一期商品房的计税本钱：
房地产开发事务中，拆迁补偿首要有3种办法：即产权互换、作价补偿、产权互换与作价补偿相结合。本事例中包含了产权互换、作价补偿两种办法，作价补偿比较简单，产权互换则成为计税本钱承认的难点。
产权互换，归于房地产企业以自己的开发产品交换被拆迁人的土地运用权。企业所得税税务处理上，一般状况下作非钱银性买卖处理，即“以物易物”处理，依据国税发〔2009〕31号文件第七条的规则，企业将开发产品用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或运用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场销价格格承认。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认。
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
第一期回迁房视同出售处理，出售收入为：40×150×3000=1800(万元)。别的，关于非钱银买卖的产权互换办法，一起触及换入财物(土地)的计税本钱承认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规则，企业以非钱银买卖办法获得土地运用权的，按下列规则处理：
1、交换的开发产品如为该项土地开发、缔造的，承受出资的企业在承受土地运用权时暂不承认其本钱，待初次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包含初次分出的和今后应分出的)的商场公允价值和土地运用权搬运过程中应付出的相关税费核算承认该项土地运用权的本钱。如触及补价，土地运用权的获得本钱还应加上应付出的补价款或减除应收到的补价款。
2、交换的开发产品如为其他土地开发、缔造的，承受出资的企业在出资买卖发作时，按应付出开发产品商场公允价值和土地运用权搬运过程中应付出的相关税费核算承认该项土地运用权的本钱。如触及补价，土地运用权的获得本钱还应加上应付出的补价款或减除应收到的补价款。
本事例中，房地产开发企业在承受土地运用权时，暂不承认计税本钱，第一期40套回迁房交给后，依照其公允价值，即视同出售收入1800万元计入土地计税本钱。
第二期20套回迁房因未缔造且没有公允价值，不归于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规则的能够预提的计税本钱，暂按本钱为0核算。
别的，依据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规则，企业在结算计税本钱时其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭证时，再按规则计入计税本钱。这20套回迁房计税本钱能够在二期房产中直接列支，今后结算二期计税本钱时，不需求再调整一期的计税本钱。
该项目在第一期开发产品竣工后，能够计入的计税本钱为：3500 1500 1800=6800(万元)。
由于该项目分两期开发，所以土地本钱需求依照各期占地面积进行分配。第一期分配土地本钱：6800÷(6000 4000)×6000=4080(万元)，单位可售修建面积土地本钱为：4080÷75000=544(元/㎡)，单位可售修建面积修建本钱为：7000÷75000=933(元/㎡)。
以上计税本钱高于管帐入账本钱，构成差异的原因能够概括为：
1、回迁房视同出售的处理。
2、以回迁房交换的土地运用权价值是否能够预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够承认，则依据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规则，能够将悉数回迁房公允价值计入交换的土地计税本钱并再行分配。