一次性收取跨年度租金怎样交税

一家企业会计打电话咨询，该企业于2011年5月将新建的一幢标准厂房及隶属办公楼全体租借给另一家公司用于生产经营。两边签定租借合同清晰，租期5年，即从2011年6月1日至2016年5月31日，每年租金80万元，5年租金合计400万元，于2011年12月20日前一次性收取。就这笔租金收入应当怎么承认，以及相关税金的交纳，笔者作如下剖析。
企业所得税政策规则及税务处理
《企业所得税施行法令》第九条规则，企业应交税所得额的核算，以权责发作制为准则，归于当期的收入和费用，不管金钱是否收付，均作为当期的收入和费用。不归于当期的收入和费用，即便金钱现已在当期收付，均不作为当期的收入和费用。依据这条规则，承认企业所得税应税收入的基本准则为权责发作制。即只要是当期的收入，不管金钱是否收到都要作当期收入。不归于当期收入的，即便收到金钱，也不作为当期收入。可是《企业所得税法施行细则》第十九条又规则，租金收入，依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。依据第十九条规则，企业预收的租金收入，要依照收付完成制的准则承认收入。
针对上述问题，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》(国税函[2010]79号)第一条对租金收入的承认作了愈加清晰的规则，即依据施行法令第十九条规则，企业供给固定资产、包装物或许其他有形资产的使用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度且租金提早一次性付出的，依据施行法令第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内分期均匀计入相关年度收入。租借方假如为在我国境内设有组织场所、且采纳据实申报交纳企业所得税的非居民企业，也按本条规则履行。
对交税人获得的租金收入，依据国税函[2010]79号文件的解说，在计入应交税所得额的时刻承认上有两种处理办法。一是依照收付完成制的准则承认收入。即租借方依照买卖合同或许协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入。此项规则适用于租借方与承租方尽管签定了跨年度租借合同，可是合同约好租金不是提早一次性付出的，而是分期付出或许在租借期满后一次性付租借金的景象。二是依照权责发作制准则承认收入。即租借方对提早一次性收取的租金，能够在合同规则的租借期内，依照收入与费用配比的准则，分期均匀计入相关年度。这项规则适用于租借方与承租方既签定了跨年度的租借合同，一起又清晰了租金有必要是提早一次性付出的景象。
综上所述，交税人获得的预收租金收入，在计入企业所得税应税收入的时刻上，应差异不同的状况，进行不同的税务处理，而不是由交税人自由选择。因而，在上例中，租借方应计入应交税所得额的租金收入，应在合同规则的租借期内，依照收入与费用配比的准则，分期均匀计入相关年度，即2011年承认租金收入为40万元，2012年至2015年每年承认租金收入80万元，2016年承认租金收入为40万元。
经营税政策规则及税务处理
《经营税暂行法令》第十二条规则，经营税交税责任发作时刻为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许获得讨取经营收入金钱凭据的当天。国务院财务、税务主管部门还有规则的，从其规则。《经营税暂行法令施行细则》第二十四条规则，法令第十二条所称获得讨取经营收入金钱凭据的当天，为书面合同确认的付款日期的当天。第二十五条进一步清晰，交税人供给建筑业或许租借业劳务，采纳预收方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。
由此可见，预收租金交纳经营税采纳的是收付完成制，上述企业在2011年5月与另一公司签定书面合同，并约好于2011年12月20日前一次性收取5年的租金。其经营税交税责任发作时刻，应依照《经营税暂行法令施行细则》第二十四条、第二十五条的相关规则履行，即交税人在2011年12月20日不管是否实践收到租金，都应在2011年12月份就5年的租金收入一次性申报交纳经营税20万元(80×5×5%)。城建税和教育费附加在征收经营税的一起一起征收。
印花税政策规则及税务处理
《印花税暂行法令》第七条规则，应交税凭据应当于书立或许秉承时贴花。《印花税暂行法令施行细则》第十四条规则，法令第七条所说的书立或许秉承时贴花，是指在合同签定时、书据立据时、账簿的启用时和证照的秉承时贴花。因而，依据上述规则，上例中的租借方和承租方应当一起在2011年5月签定租借协议时，别离按租借协议标的的5年租金金额一次性交纳印花税4000元(400万×1‰)。
房产税政策规则及税务处理
《房产税暂行法令》第七条规则，房产税按年征收、分期交纳，详细交税期限由省、自治区、直辖市人民政府确认。房产税暂行法令及相关法律法规对租借房产的租金收入，交纳房产税的交税责任发作时刻不行清晰。有的区域规则，将租借房子的租金收入，在合同约好的租借期内按月分摊申报交纳房产税。也有的当地规则，对租借房子的交税人应在收取租金的次月，就获得的租金收入交纳房产税。但对到税务机关代开发票的租借房子的交税人，应当在税务机关代开发票时，依照代开票发票金额，一次性交纳房产税。