有关以房养老的法律问题都有哪些

2014年6月17日，保监会发布《我国保监会关于展开晚年人住所反向典当养老稳妥试点的辅导定见》，《定见》清晰将住所反向典当养老稳妥界定为“一种将住所典当与终身养晚年金稳妥相结合的创新式商业养老稳妥业务”。
所谓住所反向典当养老稳妥，即具有房子彻底产权的晚年人，将其房产典当给稳妥公司，持续具有房子占有、运用、收益和经典当权人赞同的处置权，并依照约好条件收取养老金直至身故;晚年人身故后，稳妥公司获得典当房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老稳妥相关费用。
我国的住所反向典当养老稳妥大体归类上归于人寿稳妥中的生计稳妥。所谓人寿稳妥简称寿险，是指以人的生命为稳妥标的，以被稳妥人的生计、逝世或生计逝世分身为稳妥金给付条件的人身稳妥，详细又分为生计稳妥、逝世稳妥、存亡分身稳妥。其间生计稳妥是指以被稳妥人在约好稳妥期内生命维系作为稳妥事端的稳妥。住所反向典当养老稳妥在我国归于新生事物，保监会曾于2005年批复赞同美好人寿稳妥股份有限公司运作反向典当借款产品，但美好人寿在实践运营中并无此种稳妥业务。
应当说，交融了不动产典当准则与生计稳妥准则的住所反向典当养老稳妥，与现行法令标准系统存在许多的不协调，住所反向典当养老稳妥赖以生计和开展的法令环境尚不具有，而法令环境的不齐备，必定使稳妥公司和潜在投保人在稳妥合同树立和实行中存在危险。
详细而言，不管稳妥公司或投保人，都应对以下问题给予特别的重视：
尽量以晚年夫妻作为一起投保人
《定见》规则，投保人应为60周岁以上的晚年人，未规则晚年人夫妻能否一起作为投保人的状况。
跟着日子质量的进步，60岁以上的晚年夫妻一起生计的状况十分遍及，假如仅由夫或妻一方投保，则在投保人逝世后，另一方或许面对损失房子处置权的晦气局势。从周延维护晚年人合法权益视点考虑，应尽量使晚年夫妻作为一起投保人，只要在夫妻均身故后稳妥公司才获得典当房子的处置权。
不是一切的房子都可树立反向典当
《定见》规则，晚年人需对设定反向典当的房子具有彻底的产权，这儿包含了三层意思：
一是要求白叟年对房子享有产权，而非运用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房子晚年人不享有一切权仅享有运用权，除非方针答应或许产权人赞同，不然不能设定典当。至于经济适用房，依据《经济适用住所管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权力，而国家优先回购权系依据公共利益设定，应优先于稳妥公司房子处置权。
第二层意思是晚年人对房子有必要享有彻底产权。现在晚年人名下的住所多归于夫妻一起产业，或许家庭一起产业，应当清晰不宜以共有的房子设定反向典当，尤其在归于夫妻一起产业的状况下，晚年人之一以一起房产设定典当，其逝世后稳妥公司对房子的处置或许导致仍在世的一方日子困难。
第三层意思是房子不存在法令规则制止设定典当权的状况，尤指宅基地上房子。依据《物权法》的184条规则，除法令另行规则外，犁地、宅基地、自留地等集体一切的土地运用权不得典当，可见农人即便对宅基地房子享有一切权，也不能以此设定反向典当。
投保人享有什么权力
在住所反向典当养老稳妥联系中，投保人的权益首要依据稳妥合同确认，其间最重要条款应包含：
1、对典当房子的权力条款，即依照典当权的一般了解，投保人仍应保有对典当房子的占有、运用、收益权益和有限的处置权。
所谓有限处置权是指经典当权人赞同的处置。依据物权法规则，典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债务消除典当权的在外。关于晚年人而言，其对房子享有担保利益和处置利益，与稳妥人树立住所反向典当养老稳妥联系是完成房子担保价值的表现。但跟着时间推移，房子提价及晚年人身体状况如因大病需求变现出售典当房子，此刻白叟能否保有处置利益就变得至关重要。对此稳妥合同两边均应给予满足的重视。
2、房子增值利益归谁一切。
晚年人身故后，房子由稳妥人处置，此刻如房子存在增值利益怎么分配?《定见》依据稳妥公司对投保人所典当房产增值的处理方法不同，将稳妥产品分为参加型反向典当养老稳妥产品和非参加型反向典当养老稳妥产品。参加型产品指稳妥公司可参加共享房产增值收益，经过评价，对投保人所典当房产价值增加部分，依照合同约好在投保人和稳妥公司之间进行分配。非参加型产品指稳妥公司不参加共享房产增值收益，典当房产价值增加悉数归归于投保人。
晚年人如期望在身故后将增值利益归于子女承继，则需求与稳妥人签定非参加型的住所反向典当养老稳妥合同。
此外，两边还应重视稳妥人处置房子的方法。选用不同处置方法或许将对两边权益发生较大影响，详细方法包含变卖、拍卖、评价后折价归稳妥人一切等。通常讲，经过拍卖或许评价后折价确认的价格相对客观，更能确保房子价值利益的最大化。需求阐明的是，因我国法令制止流质，故两边不得约好在晚年人逝世后房子直接归稳妥人一切。
3、不受追索的权力。
晚年人逝世后，假如房产处置所得缺乏以偿付稳妥公司已付出的养老稳妥相关费用，由稳妥公司承当房价缺乏的危险，稳妥公司不得以晚年人的其他产业追偿，也不得再向晚年人家族追偿;
4、稳妥合同的恣意免除权。
投保人对稳妥合同是否享有恣意免除权。稳妥法规则，除法令还有规则或稳妥合同还有约好外，投保人能够免除合同。详细到住所反向典当养老稳妥至今仍有疑义，考虑到合同实行期限长，稳妥公司合同危险较大的特色，稳妥人彻底能够经过约好的方法扫除投保人此项权力。投保晚年人欲保有此项权力，应重视条款并活跃与稳妥公司洽谈。
5、养老金请求权。
晚年人投保住所反向典当养老稳妥应特别留意养老金的获得方法，就国外形式，大体有一次性收取、定时分批收取、定时分批及必定授信额度内收取相结合的方法。养老金收取方法联系到养老金的现金出资利益归谁一切的问题，两边对此均有需求，更需求慎重对待。
照实发表很重要
《稳妥法》第16条规则了投保人就稳妥标的和被稳妥人状况对稳妥人的照实奉告责任。在住所反向典当养老稳妥合同联系中，投保人需求留意的奉告责任至少能够包含三个方面：即人的奉告、物的奉告、本身产业状况的奉告。
所谓人的奉告即被稳妥人身体状况的奉告，因晚年人长命危险系住所反向典当养老险中稳妥人的首要危险之一，晚年人应就本身的健康状况，既往病史照实向稳妥人发表，以便于稳妥人据以确认合理的养老金数额。物的奉告首要是用以典当的房子状况的奉告，包含房子权属、质量、原有典当、司法查封、土地运用权期限等状况。本身产业状况的奉告首要是指晚年人就本身收入、未清偿债务、诉讼胶葛状况的奉告责任。
上述状况虽看似与住所反向典当养老稳妥无关，但确是稳妥人判别能否承保的重要因素，很难幻想出于危险躲避动机的稳妥人会承受现已陷于资不抵债的晚年人的投保要约。
晚年人在稳妥合同签定中应当遵循上述奉告责任。如因投保人本身成心或重大过失未实行照实奉告责任导致稳妥人免除稳妥联系的，晚年人或许面对无法及时清偿借款和利息的危险。
土地运用权期限届满后怎么办
我国乡镇建造住所用地的运用年限是70年。尽管《物权法》第149条规则，住所建造用地运用权期间届满的，主动续期，但在住所反向典当养老稳妥可行的许多研讨中，关于稳妥合同实行中 超 过70年 ， 保 险 合 同 效 力 怎 么 看待，怎么实行依然是人们重视焦点。那么在《定见》试点期间这个问题是否存在呢?
经过对《定见》的剖析，能够看到，土地运用权期限的问题依然存在，但影响不大。这首要是因为《定见》对住所反向典当养老稳妥试点期间仅确认为2014年7月1日起至2016年6月30日止。结合我国的商品房始于80年代今后，故现有商品房的运用期限至少还在35年以上，即便依照35年核算，试点期间60岁以上的白叟平均预期寿命需求到达95岁以上才会呈现稳妥合同实行期间土地运用权到期的状况。